西城老破小与教育公平化 ——关于房价的思考之二

全国房价看京沪，京沪房价看北京，北京房价看学区，学区房价看西城。如果不能对西城学区房价作出准确定性，那么对中国房价的分析都是纸上谈兵。去年，金融圈被地产圈彻底嘲笑一把，今年，金融圈成为主力接盘侠。接盘总要有名义，今天的名义就是教育。

所以，今天我们先从西城学区房价展开。

一、西城老破小的本质

今天早上看到一条微博，西城一个1987年建造、50平方的学区房，被一名28岁的青年以635万元买下，尽管，他还没有孩子。为了买这套房，他卖出了丰台的房子，自己又加了杠杆。

大家都知道，今天的西城老破小，既有教育属性，又有投资属性，这就是不断上涨的原因。买西城老破小的都是一次付款的土豪吗？不是的，其实大多数，仍然会有不少贷款。购买西城老破小的，主要还是可怜的中惨阶级。他们在今天，刚刚还能够得着这个上限，担心未来不断上涨，根本连进入机会都没有了。但，50、60平的生活，真的舒适惬意吗？如果有这个资金，既然是为了孩子，为什么不住得更大一点，更敞亮一点，而要去住上一代工人阶级师傅住的蜗居呢？据说，是因为孩子更容易上北大清华，更容易结交同档次的家庭。

让我们来简单算一个账。如果你想在西城老破小生活得稍微有点滋味，像个样子，买个70平的，目前尚能说好的学区房，均价15W。70平，打个折，1000W。二套首付，500W，假设你卖掉前一套，付过了。再打个折，假设你多首付了100W，贷款还需400W。按目前利率，贷款30年，总利息大概是300W，月供大概是3W。然而，你并非富豪，你也不太可能希望永远住在70平的房子里，因为孩子未来还要结婚，自己还要养老，总需要像今天西城老破小中的工人阶级师傅那样，一套变两套，对不对？当然，你的收入有可能不断上涨，以至于这400W的贷款能轻松解决（对于年入百万的金融人士，的确不是什么问题，但你们的问题，我稍后讲）。当然也有可能，你只是苦苦支撑，不知道哪天一个加息就让每月的生活捉襟见肘，或一场灾病跌出西城。但你能因为困难就卖掉这个房子吗？西城入学规则是，你有房子、户口才能排队在前对不对？如果你卖掉，你买的初衷就没有实现，对不对？所以你要撑多久呢？基本上，至少要小朋友读完初中吧，再加上你先住进去一段时间才有入学资格，所以这个老破小，至少在10年之内，你是无法变现的。

那你为什么要支撑着去买呢？仅仅是因为教育吗？你不就是想先用于教育，到时卖掉再赚一笔吗？西城的核心地位，岂是其他区能够撼动的？学区房专家，跟年入百万的金融狗们都是这么讲的：“你们挣得再多，也得跟着中央走，中央在哪里？中央在西城！知道为什么西城升学率就是高，教育质量就是好，压力就是小吗？是因为，西城有中央，中央在西城！”多么完美的逻辑！Perfect！满分！

所以，无论你今天是苦苦支撑的去买，还是轻轻松松的去买，你们的目的都是一致的，一要教育，二要升值。你们的预期也是一致的，那就是，西城学区房只会涨，还且还会大涨，因为全中国只有一个北京，而北京只有一个西城。当然，我也知道，有些金融狗深明大义，早已看透一切，认为是泡沫总会破，但破掉之后，最有支撑性的，也是西城，当然前提是，既然买了学区，肯定也是有教育需求的。

一项资产，当你买入后，10年无法卖出，一路看涨，你认为这是学区房，而我把它称之为，“西城老破小看涨期权”。更准确的定义是，“附加教育权益的10年期西城老破小看涨期权”。这项期权的附加教育权益，是持有期享受的，而行权，要到10年之后。什么意思？我又不是学金融出身的，这还要我来讲吗，你当我是芒格呢？我接下来讲的，是给非专业人士听的。

这项资产要实现你所有的期待，必须满足两个条件。一是在你持有期之内，也就是10年之内，教育改革停滞，教育供给仍然严重不足。如果，其他区的优质教育资源一下丰富了，或者，北京教育资源进一步均衡化，跨区招生成为常态，总之任何进步，对你来说都是负面的。二是不断有人接盘，这又以第一条满足为前提。价格持续上涨，至少要覆盖你的贷款成本吧。1000W的房子，10年还不涨个300W？你是这样想的吧？当然这10年你也吃了不少苦，月供3W还不能加息，这些苦得一次回报吧，不涨600W对得起这十年吗？不涨600W，怎么可能一套换两套，给孩子把婚房换出来呢？对不对？不涨600W，作为年入百万的金融专家，10年收益不到60%，丢人不？打脸不？所以你们哪里想的是再涨600W，你们想的是再涨1000W呀。70平2000W，一平方还不到30W，比曼哈顿还是便宜多了，对不对？

所以，你们一不小心，就成为了教育进步的反对者；一不小心，就成了既得利益的拥护者；一不小心，就花1000W买了人家当初基本没花钱就得到的房子；一不小心，你们还希望过几年2000W再卖出去。如果你是年入百万的金融人士，基本不会住70平的小房子，我估计你可能买的是50平的，这样有个入学资格，把房子租出去，然后自己还是住着大房子。或者，你实在无所谓，花了3000W、4000W买个西城普遍住宅，这样，我觉得至少比老破小感觉好一些吧。

好了，西城老破小看涨期权的故事，告一段落。其实，我的朋友们，有不少也买了，我相信他们入手的价格，稍微合适一些的，有些话，点到即止。

二、西城价格溢出的后果

任何一个城市，豪宅都是单独的市场，比如西山的别墅，紫禁城边的豪宅，这才是历史所在。而今天，豪宅的价格与老破小的价格交织，影响才是巨大的。不是大家变得富有了，而是北大清华毕业生都贫穷了。北京的房价，是以环线为单位，向外递减的，又以学区多寡作为价格分界。我们知道，今天昌平和通州的价格，我是说六环以外，已进入5W区间。环京河北铁锈地区，都是2-3W，而一些优质二级城市，都还不到2W。

今天，有人高呼，你在北京买不起房就是loser！买不起西城就是loser！为什么北大清华毕业的买不起？因为买不起的都是loser！北大清华就有本事吗？谁让他们不学金融、不搞互联网？他们就是loser!他们中买得起的才是winner！这TM太奇怪了，有的行业根本就没法买得起啊，比如一个报社编辑，一个中学老师，一个大学历史系教授，你让他怎么买？这时这人出来说，他们都是特权阶级，他们可以分房的！你必须自己吃苦，花1000W买个70平的房子跟他们作邻居，以后你的子女才能翻身做主人！这TM得活的得多贱啊！恕我二线出身的居民，总算知道什么叫世世为奴了。我只知道，北大教师公寓还在建，一大批北大教授副教授还在蜗居啊，他们也熬到40多了呀。

所以，当六环外5W起时，当很多行业的薪酬无法到达金融和互联网行业的高度时，这个地方的吸引力，对很多，挣不到足够多钱的人才来讲，逐渐也就没有吸引力了。我们现在能看到，大量的实业类企业人士、教师、医生，其实都没有必要留在北京了，因为房价告诉他们，他们都是loser。所以，今天北大清华的学子们，也许去美国更容易，二线可能感觉还是丢人些，但难免也要开始接受吧。

更重要的是，北京大量的低端就业人群，是租住或者居住在环京河北地区的，他们的居住成本还将直线上升，直到无法承受。我们将看来，大量服务类中小企业，将逐渐难以生存，直至退出，剩下来的，将通过高成本转嫁给留守的居民。

这样的城市，在年轻人们的眼中，已经没有太大吸引力了，更不要说，户口的限制，外地的根本进不来。而养尊处优的更年轻一代，海归之后，还会住得进70平的老破小吗？西城老破小10年期看涨期权，真是个中滋味啊。

北京的房价，牵动着全国。其实，短时期内，我没有看到房价有下跌的可能，因为只要供给控制，交易量就是逐渐缩减，而中期内，正常居住需求就会不断推高房价。这样的交易，是边际交易，一个小区的价格，其实最后可能只是一两套房的价格来决定的。一个流动性越来越差的，10年期看涨期权。

在去年金融狗们不认可房价快速上涨时，我写下了《二线：追求幸福的权利》，那是写给年轻人看的，他们会做出自己的选择。今天这一篇，是写给留下的人看的，我想写的不是房价，而是教育。

三、我其实是想谈教育

我从小生活在一个中西部二线城市普通家庭。我的小学、中学同学里，在80-90年代时，已有纷纷出国求学的，那时极少有家里条件能说多好的，尤其是收入，毕竟还刚从计划经济走出来。一般来讲，在90年代，家里没钱的，去美国的居多，因为有奖学金；家里有钱的，高考一看没什么希望，就去澳洲、新西兰了。我们要考上北大清华太难了，本省人口多。所以我的同学里，出国肯定是比到北京念书的多得多。有高中毕业直接去斯坦福的，也有中学阶段通过新加坡人才计划去南洋理工的，还有不少本科阶段拿全奖去美国的，还有因为考虑到学费少，学德语去法兰克福的。总之，在我的记忆里，念书从来不是个问题，而且通往世界的道路一直是敞开的。

我后来逐渐明白，北京学生的焦虑，主要是因为有很多学生是从三线四线走出来的。的确，二线拥有的资源，教育的选择方式，三线四线可能仍然现在也不具备。我从不对出身有优越感，事实上，身处一线的朋友们，你们的孩子长大后，也不会对因为出身在北京有优越感，因为越是生长在一个环境里，越是理所当然的。但我大概也知道，一个小朋友可能不太会关心他所在的城市，而总是喜欢大一点的房子，能够在里面躲迷藏，从一个屋跑到另一个屋。

我认识的老北京们，经常自嘲，那些动辄千万学区房对应的学校，正是他们当年就读的，而他们的同学，真是千差万别。如果升学率一直那么好，为什么结果是这样？所以，在蜗居70平、身负500W的生活，和150平轻松拥有、20W/年优质国际学校的生活选择之间，难道会有更多的人一直选择前者吗？那么，让你难受的，究竟是身负巨债，还是你没有迁徙的能力呢？

当你长居北京，你拥有两套房，一套自住，一套父母，以后还要考虑孩子，其实你能将这些“期权”变现吗？你认为这种无法变现的财产真的是投资吗？除非你像今天卖出北京房产的老北京那样，等到卖出那一天，我们大概可以称之为，“假如期权变现来临”吧。

我写这篇文章，是给仍在北京的朋友们看的，也是给仍在北京的学子们看的。我在这里，结识了很多优秀的朋友，他们出身平凡，但品行端正、智商超群、能力过人，大多已是业界翘楚，或者青年骨干。他们或许因为太忙了，欠缺了一些思考的时间，就像华尔街的天才们也会被金融风暴击中一样，何况北京呢？

我只是希望，这些优秀的朋友们，尽管我们平心静气的分析，房价上涨的因素并未消除，因为广泛就业的低利率因素仍然存在，因为转型尚在进行，因为投资渠道仍不畅通，因为货币发行模式还未根本改变，因为外需仍然不足，因为一切的一切。但，我们的确也没有必要为社会的畸形再主动添砖加瓦，更不用压上三代身家。你们是中国最优秀的人才，我为之仰慕，你们的学校和老师，都是我曾经只能从书本上读到的。你们敢于为陌生人联署请名，你们敢于因雾霾而奔走疾呼。那么今天，你们何尝不能为了子女的未来，呼唤教育的公平？你们无力阻止房价的上升，但你们可以尽力让它对教育的影响减弱，而不是反其道而行之，为一个畸形的制度助纣为虐呢？

今天，你无非两个选择。一是进入到西城老破小期权的游戏中，二是进一步呼吁整个北京教育供给的加大和跨区教育的公平化，就像你为雾霾问题所做过的那样。短期看，第一个选择是对自己家庭最有利，但我更希望，下一代生活在一个更为公平的环境中。这难道不是你曾经所追求，而且毕生应当追求的吗？何况，它并不违背你今日的利益。

所以，我今天写下这些文字，记录这个时代，也希望唤起你的共鸣。

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