阶层固化与迁徙自由，兼谈近期政策——关于房价的思考之三

英格兰贵族（aristocracy）上流阶层的主要特质是：（1）他们应当在伊顿（Eton）、哈罗（Harrow）或温彻斯特（Winchester）公学那样昂贵、排他、阳刚且斯巴达式的教育体系中接受培养；（2）他们应当从这个教育体系中汲取并形成对领导力、勇气、运动精神、团队合作、自我牺牲、鄙视舒适和忠于职守的与众不同的态度；（3）他们应当将此后生命中大量的时间和精力投身于虽然没有报酬，但具有重大公共意义的工作，例如太平绅士，郡议会，县民兵或其他公共服务。由于上流阶层的子嗣接受同样的训练，而只有最年长者才能根据长子继承权取得家族的收益性财产，所有其他更年轻的子嗣们需要外出闯荡，以获取属于他们自己的财富，而很可能，他们会在海外寻求自己的未来。同时，英格兰典型的乡村和郡县生活被这些上流阶层完全控制，使得拥有进取心的平民，有必要在郡县甚至在英格兰之外追求未来。这些贵族和平民，就构成了扩展大英帝国，并对外进行殖民统治的人力来源。

——Carrol Quigley (1966)

每个时代，都有阶层固化的担忧；每个时代，都有无法翻身的焦虑。但有时你很难相信，担忧终身为奴、世世为奴的心态，竟然普遍存在于当下这代人的心中，而真正生活困苦的人们，却反而总是满怀希望。每个时代都有光明，如同每个时代都有黑暗。但的确我们今天的光明，比曾经的黑暗，要多得多。前人努力打破出身制度的束缚，使卑微的年轻人，可以通过自己的努力，获得优质的机会。经济模式的演进，使房价问题突显，城市资源分配成为所有人面临的问题，阶层固化的顾虑再次泛起。

本文开头所译述的文字，描述的是19世纪的大英帝国。它说明了两点：一是一个强大的国家，既得利益者须以自我道德约束去成为社会引领者；二是如果阶层趋于固化，那么迁徙自由就是平民最重要的权利，而用脚投票就是平民最好的选择。

回到昨天的讨论。大多数人认定一个城市的阶层开始固化时，除了短暂的恐慌卡位外，用脚投票是必然的结果。所导致的后果是：学区房价格越高，对教育公平的呼声将会越高，教育公平化推进的可能性加大；学区房价溢出导致的整体房价越高，超过这座城市的薪酬负荷，那么出走的人会越多，留下的会越少。这就是学区房价上升的内生性矛盾，这也是“西城老破小看涨期权”的最大风险。

单纯从交易角度讲，教育公平化政策一日不出台，西城学区房价仍将上涨。如果你是以现价买入，那持有时间越短，风险可能低，持有时间越长，风险反而可能高，当然如果足够长，风险可能又低了。总之，当你要行权时，你是需要交易对手的。当然，我在小范围内，讲过一个不是完全不看好的理由。就是住宅使用寿命。目前老破小的寿命都在25年以上，也就是说，在10年之中或者之后，你可能有运气赶上拆迁。如果你的资金充足，这是可以继续持有的理由。但对于那些寄希望于通过高杠杆改变下一代人生的年轻人，在这样的金融游戏中，说你是韭菜，都抬举你了。还有个别众筹炒学区的中介，我真是佩服你们刀口舔血的勇气，这个时候我总是认为，念书还是重要的。

不是所有人，出身名门就有高薪。有些行业，对社会发展有益，但注定与高薪绝缘，有些行业，居于中位数，如今也要面临被挤出的局面。这之中仍有很多年轻人，是未来和希望所在，所以阅历尚浅的人们，不要被社会的现实所诱导，不要被一时的面子所击败。在一个时代大趋势下，何苦与趋势为敌？同样的，仍有不少企业，在苦苦支撑。然而，如人饮水，冷暖自知。我实在看不出有哪个行业，是非要在北京才能干得下去的。

目前北京的房价，已成社会焦点问题。政策出台，指日可待。短期抑制，无非“认房认贷+二套首付提高”来得最直接。近期换房人群，恐将遭受政策变动的影响。这种抑制，并不会导致北京房价像深圳、合肥那样下降，因为北京长年限购，刚需为主，急于出手的投资盘极少。因而确定的事实是，新时代的年轻人，将要接受六环5W起的现实。

今天，仍有不少声音告诉你，举全家三代之力购买北京老破小是多么重要，因为曾经的1W变成了5W，曾经的5W变成了15W。如果你家底殷实，手有指标，出手便是。但硬要挤进来的，必然垫底，只愿你能苦中作乐。

北京的家庭住房，以2套计，对大多数人来讲，都只是一个期权，早日完成两套指标，可以减轻自己的压力，因为长期来看，2套都只有使用价值，而刚需城市的房价，暂时没有看到往下走的可能。在能够卖掉并且不再买之前，北京的住宅，与任何城市的住宅，都没有本质区别。真正的区别在于，北京住宅的贷款更多，占用家庭资金更多。所以北京家庭与非北京家庭生活质量的比较，最应该看的，是工作是否如意，身体是否健康，居住环境是否够好，教育是否优良，谁的快乐更多，谁的焦虑更少。而所有这一切，主要取决于你的家庭可支配收入，也就是除开住房成本之后，你能够实际用于消费的部分。

也许，处于二线的人们，对北京普通住宅价格之高会愤愤不平，认为他们坐拥财富积累。但我想说的是，除开老北京存留下来的多套住宅情况外，新北京基本都是以2套为限。我暂时看不出这种限制有任何解除的可能。所以这样的期权，犹如纸面财富，只有在它完全出售的时候，才会变现，如果仅是换房，无非是自己再加杠杆而已。普通人变现的时间，要么是移民，要么是退休，更何况，大多数还是会留给下一代，作为起点。所以，当你老去，然后发现，原来不同城市，几十年的生活，不会因为房价不同而有太大区别时，手中那些棺材本，还能徒增安慰吗？说真的，南方二线城市的人们，从来没有羡慕过北京。

今年的开春地产三篇，至此告一段落。从2016年开春，我以地产为切入点，尽量做到见微知著，记录这个时代。然而我真正在做的，与地产无关，与文明和历史有关。正是由于地产经济的现实，让我看到众生百态，而最让我失望的，是我们教育的落后。这个年代最好的学校，没有培养出足够多有思想和有独立思考能力的一代，更没有培养出具有社会精神的一代。但中坚已经步入中年，如果这一代人，还缺乏理智的思考能力，还缺乏对历史的认知，还缺乏理性的判断，还缺乏对人性善念最基本的认可，岂不连上一代也不如？如果我们最聪明的一群人，都是社会达尔文主义者，怎能期待我们下一代更好？

所以，我希望让更多人了解地产经济的现实，避开无谓的喧嚣，这样才会有更多有才智的人，将人生投入到更有意义的事上去。这才是我们这代人该做的。

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