房地产税会很快开征吗？

7月16日，在“2018年上半年国民经济运行情况发布会”上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，“下一步中央从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地实现‘房子是用来住的而不是用来炒的’这样一个基本定位。”这两天，房地产税立法提速的消息在网络快速发酵，各种小道消息铺天盖地。

2018年7月19日和8月8日《21世纪经济报道》分别刊载了《统计局罕提房地产税，立法准备工作或加速》和《房地产税立法有望加快：草案年内曾在内部征求意见》两篇文章，均系记者调查写作，较为客观。最近网络私下流传的各种具体版本，并无依据。

本文将简要介绍相关立法流程及大致所需时间，同时，简要谈谈房地产税可能产生的影响。应该对潜在购房人群、在不同地区拥有多套住房的人群，以及一二线房东和租房人群，会有所帮助。本文的分析，全部基于相关法律规定和公开信息。

一、《房地产税法》何时将会颁布实施？

2011年的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，首次提出“研究推进房地产税改革”。此后每年，房地产税立法问题，都纳入了全国人大或者全国人大常委会的议事范围。最近一次《政府工作报告》（2018年3月5日）再次明确提出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。2018年4月1日发布的《国务院关于落实<政府工作报告>重点工作部门分工的意见》，明确由财政部牵头，司法部、税务总局等按职责分工负责，“稳妥推进房地产税立法”。

事实上，1951年我国就颁布过《城市房地产税暂行条例》（政财字[1951]133号），该《暂行条例》明确了免征范围，包括军政机关及人民团体自有自用之房地、公立及已立案之私立学校自有自用之房地，公园、名胜、古迹及公共使用之房地，清真寺、喇嘛庙本身使用之房地，省（市）以上人民政府核准免税之其他宗教寺庙本身使用之房地。同时规定新建房屋免纳三年房地产税。在1957年《财政部关于取消对国营企业、供销合作社、公私合营企业等新建、翻修房屋免征城市房地产税规定的通知》中，进一步明确了“对一般居民的新建房屋（包括职工自建公助的和个体手工业者及小商小贩的新建房屋）免税三年”。

由于1950年代开始，我国居民住房逐渐过渡到单位分配的公房模式，因此除少量1949年之前建造并继续使用的私房，或者前述《暂行条例》规定的新建住房外，大部分人并不需要缴纳上述房地产税。该《暂行条例》已于2009年1月1日被国务院废止。

1986年10月1日，国务院颁布实施了《房产税暂行条例》（国发[1986]90号），明确“个人所有非营业的房产”属于免纳房产税的范围，同时规定，“纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税”。根据该《暂行条例》的授权，国家税务总局及北京市、山东、山西等十余省市相继出台了涉及免征免纳的规定。

根据全国人大常委会2018年4月27日公布的“2018年立法工作计划”，《房地产税法》已列入2018年预备审议项目。换言之，对于具有重大影响的房地产税立法，将不再限于国务院行政法规，而会上升到法律层面。根据《立法法》划分的立法权限，全国人大制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律，除上述外的其他法律则由全国人大常委会制定和修改，也即《房地产税法》将由全国人大常委会制定。《立法法》同时规定，列入常委会议议程的法律案，一般应当经过三次常委会会议审议之后再交付表决，而在此之前，还需要由常委会有关专门委员会进行审议，提出审议意见，此期间还应当听取各方面意见。常委会会议后，须将法律草案及其起草、修改说明等向社会公布，征求意见，一般不少于三十日，征求意见的情况还应当向社会通报。

按照上述规定及立法惯例，《房地产税法》正常情况下需要经过全国人大常委会三次审议才能通过，而每次审议之后都会在中国人大网公布征求意见稿，向全社会公开征求意见。根据《21世纪经济报道》，今年4月，房地产税法草案曾在系统内征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都有参与。据此判断，目前《房地产税法》仍在方案制定和草案内部起草阶段。

《21世纪经济报道》上述文章也提及，根据记者了解的信息，《房地产税法》“或将在一两年内进入立法审议环节”，这个进度，较为符合重大立法的一般时间需要。而即使进入审议环节，仍需经过上述立法三审程序，多轮征求意见。据此判断，《房地产税法》最快也还需要至少两年甚至更多的时间才能出台。

二、房地产税何时将会开征？

2017年12月20日，时任财政部长肖捷在《人民日报》发表署名文章《加快建立现代财政制度》，首次提出“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。”今年《政府工作报告》也明确，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。以上表述，确认房地产税未来将是地方税，《房地产税法》就是“立法先行”，而在该部法律中，将对地方政府予以充分授权，是否开征、何时开征等事项，届时很可能均由地方政府自行确定。

房地产税是否开征，对地方政府的影响丝毫不比对个人的影响要小。长期看，以房地产税替代土地出让金制度是大势所趋，但从房地产税开征到完全取消土地出让金制度的这一过渡期，将会耗时漫长，有可能这个过渡期会长达数十年。房地产税问题，说到底仍是土地财政问题，在经济结构调整、房地产降温的大背景下，地方财政如何实现结构调整，是一个关键。

《房地产税法》应不会对正常居住需求增加税负。一直以来的讨论是，超过一定人均面积之外的房产，及/或超过一定套数之外的房产，才可能被纳入征税范围。在具体实施过程中，会以上述方式来严格区分合理居住房产和投资房产，同时我认为还会考虑父母投靠异地子女共同居住这种普遍存在的情况。根据《立法法》，税率的确定由法律规定，因此房地产税的税率应当是规定在《房地产税法》中。正常情况下，应当是按照持有套数和面积去区分不同税率，但分档的权限是留给地方还是由《房地产税法》做统一规定，目前似无定论。

比较有意思的是，由于属于地方税，因此征收时判断持有房产的套数和面积是按省还是按市（县），是否实施跨省计征，也会对实际征收造成巨大影响。例如，如果同一家庭在两个省分别拥有两套住房，而在任何一个省的住房总面积都不在该省规定的征收之列时，可能就没有任何额外的税负。但如果这个家庭在一个省内两座城市分别拥有两套住房，而这个省恰好根据《房地产税法》的授权制定了地方性法规，规定在该省内如果拥有超过两套以上住房或者超过一定面积即纳入征收范围，则这个家庭的税负就会增加；而如果该省并没有制定统一规范，而是由各地市去明确，则有可能在这两个城市分别持有仍然不会产生税负。

以我目前的判断，跨省累加房产套数和面积来实施征收的可能性也许不大。除非《房地产税法》明确在全国范围持有的房产都纳入到计征范围，而如果这样规定，实际操作将会十分困难，因为不同省份的房价差异巨大，以哪个省的房产作为不计税房产就非常重要，如果以日常居住房产作为不计税房产，涉及相应的证明问题，而这种证明在实践中往往难以保真。更关键的是，全国范围的统一计征可能导致异地持有房产的成本增加，从而减少当地房地产投资的吸引力，而这种减少对每个省来讲都有相互作用，均衡选择的结果，很可能是局限在省内计征，而不会跨省计征。如果很严格的实施了跨省计征，那么很有可能会进一步推高某些大城市的房租。

当《房地产税法》出台之后，对大多数地方政府而言，是否立马开征，其实面临两难。如果开征，虽然增加一笔税收收入，但导致持有房产成本上升，将使当地房产投资价值下降，土地出让金相应减少，影响地方财政；如果不开征，少一笔固定税收收入，持有房产成本不会立即上升，看似当地房产比开征更有投资价值，但由于是否开征的权限仍在地方政府，为免朝令夕改，房地产投资也会冷却。也即是说，《房地产税法》出台，从全国整体来看，会使房地产投资趋于冷却，同时减少相当多数地方政府的土地财政收入。两相比较，地方政府很可能会研拟出一个开征时间，同时根据《房地产税法》的授权，以地方法规的形式明确合理的免征、减征事由，使地方财政能够顺利过渡。

但并非每个地区都会冷却。为了降低可能的风险，资金将会更加集中于大城市，尤其是一线和主要二线城市，在这个过渡期，可能会出现抛售三四线城市房产转投一二线的情况。一二线城市的房价是否能够守住，在于是否能够严格的坚持限购政策，一旦限购放开，三四线的资金将会集中涌入，快速推高房价。以我目前的观察，在“房住不炒”的大背景下，这种可能性还不太大。

三、对个体的影响

尽管《房地产税法》出台很可能最快也还要两年以上时间才会出台，且地方政府实际开征时间也不确定，但确已列入全国人大常委会立法规划，因此《房地产税法》颁布出台，只是时间早晚问题。在可预期的未来，将对不同人群产生不同影响。简要分析如下。

1、对于三线及以下持有多套、面积过大房产的投资者，将会出现集中抛售潮。三线及以下住宅房产的租金收益非常低，在确定征税的前提下，租金收益很可能无法覆盖持有成本，因此这部分投资者抛售是必然的。

2、对于一二线持有多套、面积过大房产的投资者，需要详细的计划租金收益是否能够覆盖额外增加的税负。尤其是在一个城市内持有三套以上房产的，这个计算将会非常重要。

3、对于一二线正常居住人群，在一个城市持有一套或者两套房产的，我认为基本不会受到房地产税的影响。但如果在超过一个城市持有一套或者两套的，可能会受到前述省内累计计征的影响，具体要看届时的地方规定。

4、对于刚需人群，未来一两年在三线及以下可能会出现二手房价下降的情况；而在一二线较难判断，要看多套房实际抛售与外来资金购买之间的博弈，这个变化只能是具体观察，详细了解，但对刚需而言，机会可能随时出现。

5、对于一二线租房人群，尤其是一线租房人群，房地产税将不可能避免的对租金造成影响，可以预期租金还将上涨。从这个角度看，一线城市年轻人的可支配收入和消费能力，将会进一步下降。相反，三线及以下年轻人的可支配收入和消费能力，将会上升。更多一线的年轻人，将奔赴二线。

毫无疑问，房地产税将对中国经济格局产生十分深远的影响，正因为如此，它的出台可能还会经历更为广泛而深入的讨论。

以上。

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