是时候再谈谈房价了

最近，多地出现法院拍卖房产增多情况，部分地区已开始调查法拍房增多原因，部分法拍房价格已低于同地区一二手房价超过50%。同时，少部分2017年十分热点的房地产投资区域，二手房价格已有下探至2017年最高点50%的情况。

昨天，《经济日报》刊文《房地产调控成果来之不易 避免断崖式调整》，历数日本、美国房产泡沫破裂之后种种，提出“调控重点在于抑制房价过快上涨，避免诱发楼市危机乃至更大范围的危机，通过保持房价长期基本稳定，缩小房地产业与其他行业之间的利差，有效引导资金回归实体产业部门，解决房地产投机炒作的历史顽疾。同时，实体经济发展将不断提高居民的收入水平。只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅，不断降低房价收入比，通过‘挤泡沫’而非‘刺破泡沫’方式，就能实现我国房地产市场“软着陆”，避免断崖式剧烈调整。”

房价是否能跌，能跌多少，会否断崖式下跌，跌到多少会产生实质性风险，究竟会产生哪些风险，风险是否可控，如何控制，是本文将要探讨的内容。

这是自2017年3月《拐点来临之前——中国地产经济的内生性矛盾》一文后，时隔一年半有余，本公号再次开启对房价的讨论，表明作者认为，目前已是关键时点。

开宗明义，本文认为，房价下跌是正常的，目前正在下跌，应当且能够承受较大幅度下跌，措施得当，风险可控，但下跌本身可能被人为阻止，这种阻止只会有短期效果，且会进一步加剧整体风险。我们与其惧怕房价下跌带来的短期、局部风险，不如惧怕房价无法下跌对整个国民经济造成的长期、全局风险。

一、房价下跌的原因

在2017年房价冲击阶段性顶点时，我们从“供给、需求、杠杆、预期”四个方面阐述了2016年以来中国一二线城市房价快速上涨的原因，在此做一个简要回顾。（见《拐点来临之前——中国地产经济的内生性矛盾》）

1、供给方面。由于持续招拍挂和前期金融宽松导致的地价飙升，开发商在融资便利时以高杠杆拿地，导致一手房成本不断提高，新盘价格不断超过当地市场均价，“新盘定价”直接推高各城市房价，且各城市中远期规划逐渐出台，规划显示部分区域房地产供给将逐步下降，快速去库存政策也加剧了短期供给不足。

2、需求方面。由于城市规划配套严重滞后，长期以来城市公共资源投入不足，导致人口快速增加的同时，教育、医疗资源稀缺，以学区房为主的“必需品”需求构成短期快速上涨的需求端主要因素。而实体经济下行造成的制造业退出，和金融宽松下导致的互联网泡沫，使制造业主和互联网从业人员两个群体，短期成为中高端楼盘自住和投资的需求主力。

3、杠杆方面。在前期金融宽松的影响下，资金通过多种渠道不断进入开发贷领域，库存增多形成的金融风险预期又使政策转向“去库存”，资金以各种渠道进入需求端，需求端的金融宽松导致普通民众有条件加到曾经无法加到的杠杆，能够触及曾经遥不可及的价格。

4、预期方面。新兴互联网媒介如微信微博带来的普遍情绪影响，使阶层固化成为热议焦点，“京沪永远涨”成为潜在购房人群话题，个别大城市规划仍然以行政管控为主要目标，更多体现的是人口规模限制而不是都市圈和城市群的合理发展，城市规划对已经严重稀缺的教育、医疗资源扩大供给没有足够的解决方案，导致普通民众认为主要城市的学区房在高杠杆购入实现“上学”这一功能后，仍然能够高价售出获利，主要城市的核心地段房产，全面金融化。

针对上述四方面的原因，在2017年3月，我们有针对性的提出了房价下跌的可能因素，即：

1、供给方面。通过政策调整，实现一手房价格低于区域楼盘价格；或者，在开发商资金承压时，基于回款需求，主动调低一手房价格。

2、需求方面。在交易量减少时，区域楼盘交易价格由少数楼盘边际交易定价决定，边际价格下降，将导致区域房价整体下降。

3、杠杆方面。金融宽松政策退出，同时收紧供给端和需求端贷款，实施紧缩政策。这是房价下降的关键。

4、需求方面。加大教育资源供给力度，去除“必需品”市场导致的价格扭曲因素。

站在今天看上述四项因素，我们应当能够看得更清楚。在杠杆方面，当时的预期下跌因素已是现实，在控房价和金融去杠杆的背景下，通过限购、限贷形成的紧缩政策，使2016年房价快速上涨的杠杆因素基本不复存在，而交易量的减少，使边际价格的下跌开始影响区域均价。在供给过剩的区域，开发商已经开始主动调低价格以取得回款，构成“新盘定价”的降价因素；而保障房和限价房的推出，也是以增加供给的方式降低购房支出。在“必需品”需求方面，教育公平化仍然推进较慢，但我们一直力主的扩大公共教育资源供给，已经得到了政策上的积极回应（《作为红黄蓝暴跌的“始作俑者”，我想讲两句》），学前教育新政首次提出了城市规划对幼儿园同步建设的要求，以及普惠幼儿园的占比，这是积极的开始。房价持续上涨的预期已经打破。

既然过去一年半，所有政策指向都是降低房价，为何最近总有声音害怕过度下跌呢？

二、房价下跌的影响

通常认为，房价下跌有几个方面的影响：一是开发商营收利润下降，甚至导致无法覆盖资金成本，使资金链断裂，进而风险外溢给金融机构；二是已购房人群所持资产价格下跌，财富缩水，如果新盘价格低于过往价格，还可能影响还贷意愿；三是导致潜在购房人群持续观望，恶化预期；四是影响土地出让，减少地方财政收入；五是新增房产数量减少，影响下游行业营收利润；六是影响相关行业就业。

但房价下跌，是否会同时导致上述六个方面的问题恶化，是值得思考的。

1、从开发商角度而言，房价下跌的真正影响是周期切换的影响，也就是在过往拿地、建造时成本过高，而销售时遇到房价下跌的影响，这部分影响其实是跟开发商的实力和判断力直接相关的。在周期切换中，中小开发商被淘汰，即便是中国过往20年，也是常见的。大开发商往往会借此机会获得中小开发商优质资源，扩大自身，这是市场可以自发调节的部分。这里需要关注的焦点，应当是对购房人的权利保护。

2、对已购房人群而言，房价下跌带来的财富缩水是客观存在的，但这种财富对绝大多数家庭来讲，只是“纸面财富”。我们以2016年作为一个重要的时间节点。曾经，我们分析过2016年初中国大多数二线城市的“租金月供比”处于非常值得投资的区间，也就是存在大量满足“租金超过月供”的新楼盘，而当时的房价，即便在北京上海等一线城市，就当地收入状况而言，也仍然是较为合理、可承受的。而从2016年初到2017年中的阶段性最高点，房价普遍上涨了一倍以上甚至两倍。我们今天讨论房产财富效应，可以2016年为基础，如果在2017年最高点跌去50%，其实房价仍然要比2016年初更高。那这一年的“虚拟财富”缩水，真正影响的人有哪些呢？很显然，只有那些通过高杠杆突击购入多套而本身又没有长期还款能力的投机人群。所以真正对“财富”的影响，只有这部分人，他们其实是极少数。对绝大多数家庭而言，在限购的前提下，所购房产要么用于自住，要么用于投资性出租，房价的下跌，对上述二者其实没有任何影响。

3、潜在购房人群是否会因为房价下跌而持续不入场？目前的情况时，在一二线城市，主要问题不在于不入场，而在于供给不足，供给不足产生了交易量上升和边际交易价格上升的情况。这是因为城市化尚未完成，大量租住者或者适龄者，仍有很强的购房需求，这是真正的刚需。因观望导致不购买，在中国一二线城市，根本不太可能，因为住房仍然附加了教育等社会福利属性。

4、对地方政府而言，真正应当关心的不是房价能不能不跌，而是还有多少人能够买得起。今天已有少部分城市可以不依赖土地财政，进而通过增加保障房供给和限制房价来满足居住需求，这些城市的经济转型已经走在前面，它们面临的问题是规划落后，是对满足居住需求仍然迟疑，进而导致住房供给不足。而对大量仍然依赖土地财政的地方而言，2016年至今激烈的去库存和棚改，已经消耗掉当地民间财富，在产业无发展，教育、医疗资源稀缺的前提下，几乎不可避免的会经历年轻人口持续外流的情况，这些外流人口将成为正在形成的中国新兴大都市圈的年轻人口主力。现在的问题在于，以主要二线城市为核心的新兴大都市圈，还要不要为了土地财政维持已经高企的房价，使之不能下跌？我对此的观点是，对于目前尚无力完全放弃土地财政的二线城市，应当“扩量降价”。地方财政支出具有刚性，尤其是在城市化扩张阶段，基础设施、医疗和教育等公共资源的投入都会不断增大，因此要承认土地财政的必要性。但实施土地财政，不必然导致房价一定不能下跌。土地财政的关键是土地出让，而不是确定房价。房价过高的挤出效应，反而会使购房人群长期减少。与经济发展水平相适应的房价，才是房地产行业健康的关键。如果二线城市有决心让房价回到2016初的状态，那么通过有节奏的扩大供给土地，土地出让收入应当能够维持在一个相对合理的水平，加之房价下降对实体各行业的正面影响，地方产业培育将会更为顺利，为经济结构转型打下坚实基础。地方政府如何干预房价呢？很简单，降低土地单价，扩大总供给，给土地开发留出足够利润，在此期间，配套规划教育、医疗资源，不但不会减少开发总量，反而还会增加开发量。当然，上述地方政府所有作为的前提在于，限购不能放开，只有限购不放开，才会是真实的居住需求。

5、让房价降下来，从而增加供给，满足真实的居住需求，这当然不可能再产生2016年那样打鸡血的效果。但一旦房产供给在增加，相关就业就会稳定，下游就会恢复，为结构的继续调整争取出时间。

三、房价为什么需要下跌

今天无论是一线二线，还是三线四线，大多数城市，房价已经突破了年轻人能够承受的极限，直接影响结婚、生育。在目前房价决定的城市生活成本下，你就是放开让所有人随便生，有几个真敢生的？除了个别行业、个别企业，年轻人要依靠自身力量购房，基本没有任何可能。即便是个别行业，在阶段性高点购房之后，能否持续完成还款，都是令人怀疑的。在过去两年，由于资金堆积到互联网等所谓“新经济”领域，这些风口行业年轻人的收入普遍远远高于其他行业，如今周期已至，上游资金的收缩正在进行，这些曾经的风口行业，是否个个都能屹立不倒、维持曾经的薪资，着实是个问号。而一旦不慎落入裁员境地的年轻人，是否能够无缝衔接的找到下一份稳定的工作，继续准时按月还贷，也将是个问号。

与2016年鼓励大家投资房产不同，最近两年，我对身边朋友的忠告一直是，维持较低或者主动降低家庭负债，增加各类保险购置，降低整个家庭未来的各种风险。我们需要面对的，就是打完鸡血之后这个恢复至正常的紧缩期间。

今天的房价之所以需要下跌，不只是因为大多数新人已经无法承受，更是因为如果不下跌，房价对产业和人口的挤出效应将会持续。中国之所以不同于日本和美国当年，之所以今天仍有调整的可能和空间，是因为中国的房产大多数没有二次抵押，也没有形成复杂的房产金融衍生品。中国人没有将房产多次抵押用于消费或者再贷款的习惯，现实的金融环境也没有提供这样的便利，中国的房地产金融化水平相对较低，基于房地产的金融衍生品并不丰富。说得更直白一些，大多数中国人就是用死工资在硬扛着还贷。而大多数不合理价格区间的形成是在2016年之后，因此房价哪怕“大幅下跌”50%，对大多数人的影响也极为有限。真正会受到直接影响的，是与房地产抵押相关的部门，尤其是某些在前两年热衷于将资金通过各种途径纳入到房贷领域的中小金融机构。市场的除清，如果总是避开金融机构，让实体承担，那经济转型，断难成功。

事实上，到了今天，很多事已是没有选择，我们与其讨论房价是否需要下跌，不如想一想，房价还可能上升吗？不要说继续上升，哪怕就是维持现状，还有多少人能够承受？媒体认为调控目标在于抑制房价“过快上涨”，却不反思2016年以来的过快上涨已经导致的恶劣局面，又希望通过实体经济发展来增加居民收入，使收入的增幅超过房价的增幅，但光是增幅超过，就代表民众在目前房价之下真有购房能力了吗？还是期待以后的大部分年轻人，都租住终身呢？

同样是地域狭小的经济体，香港已是过眼云烟，而新加坡却仍是创新之都。日本所谓失去的20年，不简单是因为房价下跌，泡沫经济破灭，更是因为80年代以来东亚经济的次第崛起，中国承接了日本当年大量的制造业，在中国巨量的劳动力优势和广阔的市场面前，日本无法不让出制造业份额，而在中国实体大踏步向前时，日本却陷入金融自由化和地产泡沫的泥淖，当泡沫破灭之后，日本曾经的制造业优势，已大幅丧失，只能逐渐退守个别高端领域。同样是广场协议的受约束方，与日本不同，德国未经历此过程，魏玛时代的大通胀，成为几代德国人挥之不去的阴影，当日本企业纵身“财技”、投身“地产”，期待以一个东京买下美国时，德国人却在“蠢笨”的打造属于自己的“隐形冠军”。三十年后，孰胜孰败，难道我们还看不清吗？

今天写作此文，是因为最近已有各种声音，开始为避免房价进一步下跌，甚至是为房价再次上升造势，这些声音，无非是利益。他们通常的说辞，无非是房价下跌会造成金融系统性风险、会严重影响就业，然而我们需要看的是分析，而不是口号、恫吓。

我从不认为长期行政管控价格是正确的。如果我们稍微动动脑子，就知道如果今天的房价跌下去，刚需一定会接盘，中国的大都市圈正在形成，人口集中后的城市化正在进行。地方政府应当做的，是让土地去为具有创新精神和能力的企业去服务，是扩大房产的有效供给，而不是控量做市，维持高价，让所有人为成为地租和金融的附庸。

不知道那些认为房价不能“大幅”下跌的人，你们对于“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话，是真心赞成呢，还是违心拥护呢？

以上。

扫描以下二维码，关注本公号