一线：百万美元时代

Carroll Quigley说过大致这样一句话：影响一个世代的，往往不是可追溯千百年的历史、文化和习俗，而是短至近几十年的历史。放到当下的中国，这句话也如此透彻：最能影响当下中国人的，正是近几十年来逐渐形成，并为我们共同经历的历史，并且没有比“地产”这两个字，更能囊括这段历史的精髓了。作为一个懒散而不乐于奋斗的80年代初，尽管也曾想记录下这段历史的片断，但真正促使我动笔的，是在为人父之后，经常会问自己，今后如何面对下一代对自己的提问，我将要如何告诉他这个时代所正在经历和发生的一切。我不是严格意义上的地产从业人士，所以对精确的数据并不掌握，我只是大概从一个个体视角去描述我的经历和看法。

由于记忆力不够好，我先从近的开始，由近及远，由于智商不够高，甚至还有可能形成插叙和倒叙，不一而足。

一线：百万美元时代

这几天发生了两件大事，一是CSRC由刘士余先生接肖刚先生任会长一职，二是财政部大幅降低一二套住房交易契税和营业税的政策落地。一个股市，一个房市，牵动着大多数中国城镇以上人口的心。去年已购房者，欢呼雀跃；持币待购者，惊慌失措；资金不足者，望房兴叹。当然，我只是在说部分城市。在2015年，我分别走过了苏州、南京、合肥、济南、德州、太原、晋中、呼和浩特、鄂尔多斯、重庆、成都，当然还有北京，眼睁睁看着有的城市在地产泥潭中半生不死，有的却已鸡犬升天。

今天的北京，六环外房价离突破3W仅一步之遥，一墙之邻的河北燕郊，新房价格也已突破1.5W，10年10倍，毫不夸张。以下这张表，虽不精确，但大概能够显示目前北京首套和改善两类刚需的收入与住房价格情况。

	面积	单价	总价	首付	月供	税前月薪	月提公积金	税后收入	月节余
首套房需求（两居或者小三居）
六环外	80	2.5W	200W	60W	6K	8K	2K	6K	2K
五六环间	80	3W	240W	72W	9K	1W	2.4K	7.5K	1K
五环内	90	4W	360W	108W	1.3W	1.5W	4.6K	1W	1K
改善型需求（三居，第二套）
五环内	120	4W	480W	190W	1.5W	2W	4.6K	1.36W	3K
五环内	120	5W	600W	240W	1.9W	2.5W	4.6K	1.74W	3K
五环内	150	6W	800W	320W	2.5W	3W	4.6K	2.1W	0

上述均未考虑交易税费

可以看到，目前普通青年，如果家庭支持加自己奋斗能完成72W首付，则在单人月薪1W的情况下，基本可以开始承受一套位于五六环之间的80平住宅，如果是小两口，另一半的收入将构成全部家庭节余。对于170W贷款，如果家庭节余达到年30W，则在5年左右可以还清。而持有240W房产的刚需阶层，恰好对应的是五环内600W改善型住宅的4成首付款。目前600W的改善型住宅，基本可以满足家庭三代同住的需求，在单人月薪2.5W的情况下，个人月节余为2K，整个家庭节余也主要将由另一半收入来决定。这是一个静态的观察结果，事实上，在政府推出强力的房产刺激政策后，尤其是在2015年经历了A股股灾后，大多数人对京沪房产再度上涨都充满信心（或者，恐惧）。不过对于自住阶层而言，由于各层级房产是同步上涨的，因此只能说没有落后，难说实际赚了多少。当然，240W和600W只是一个大概的指标线，基于承受力，还可以调整为200W、500W，或者150W、375W等等，相应的地理位置发生变化。

这些都是很理想的状态。对于新进普通青年而言，如果家庭不能一步支持到位，需要承受若干年的租房生涯。目前北京五环内的普通房租价格大概是1平100元左右，一般而言，要想独立居住，老旧小区，月租金至少在4K以上，否则需要承受合租，单间2K左右是常态。租房阶层将眼睁睁看着房价进一步上扬。

事实上，位于四五环之间，120平左右，总价600W的住宅，已经成为北京的普通住宅。无论如何，北京相当一部分80后普通人群，已集体步入这个“百万美元”时代。这是一个伟大的时代，难道不是吗？要知道，这个人群当年仍然是以白手起家居多的。

然而，这个价格的房产，在今天的北京，堪称优质吗？很难讲。北京能够同时满足三代人居住面积的较好学区房，以今天的价格，差不多要在800W起步，如果要兼顾商业配套、医疗资源、便利交通等，可能要在1000W以上，且不算交易税费。这就是目前北京的现实。这个现实，将很大程度上决定伟大祖国首都以及对这个城市仍有吸引力的年轻人的未来。

北京房产的限购，在很大程度上将维持住现有的住房价格，因为面对帝都的两类刚需人群和来自全国的投资需求人群，一旦放开限购，房价将随时进一步大幅上涨。换言之，一旦房价有任何下跌趋势，打开限购就是维持房价上涨的砝码。由于北京大多数二手房交易仅仅是以房换房、贴补差价，因此家庭负债基本在可承受范围内，很难说有实际的风险，除非，整体经济下行，北京房贷阶层的收入出现群体性大幅下降，而这种局面的出现，仅在2008年金融危机后短暂出现过，并随着4万亿的推出消逝而去。可以说，只要政府仍能兜底经济，类似情况出现的可能性很小，而如果真的出现，那将是全面危机，北京家庭房产负债问题反倒不是最大的问题了。这也是北京房产继续上涨的基本理由所在。而另一方面，限购决定了纯投资数量仍然较少，大多数交易仍然是源于自住需求。事实上，在北京配置两套住房几乎是所有有能力家庭一致的选择，至少，从家庭需求来看，双独子女如果希望跟双方父母同住一个城市，或者小三口之家与一方父母居住同一个城市但不在同一屋檐下，两套住房是必需的。

所以，北京目前的房价，本质上仍是由刚需来决定的，这是从实际需求和收入负债的角度进行判断的，且不说，这其中大量房产其实是早年以较低价格购入，事实上并没有那么多负债。

与此同时，上海与北京在房价方面保持密切联动。而深圳则在2015年一骑绝尘，新房均价竟达到9W/平之巨。房价上涨直接导致租金上涨，北京六环外部分80平住宅的月租金已超过4K。很难想象，今天白手起家的青年，在这些城市将要如何努力去改变自己的人生。当然，我们也不能忘记，即便不出现大的经济危机，北京房价在2011年时也出现了自发调整，昌平、通州等区域曾从2.5W以上的交易价格调整到1.2W，那一波下调既有整体需求的原因，主要也是因为开发商拿地较早，即便定价在1.2W，仍然有相当的利润空间。但，长期整体上涨的基调不曾改变。

真可谓，百万美元，几家欢喜，几家忧愁。