挤出：从商业地产到电商
昨天，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》由官媒披露，本来这份文件看点极多，部分内容值得高度赞赏，但真正使这份文件炸开锅的，是其中关于开放式小区的规定。这个热门话题，暂且不表，我觉得最高院今天关于《物权法司法解释一》的媒体发布上，很好的回应了这个问题，也即：“党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。”
昨天两篇写就，有朋友说我在鼓励买房，鼓励去二线。事实上，我只是希望通过从一个个体角度去分析，去记述当下这段历史。每个人的每一步选择都是自己做出的，不同年龄段的人所考虑的问题也不一样，独立的思考才是弥足珍贵的。如果前两篇我好像在讲“京沪永远涨”这样的口号，那么今天这篇，我想集中说明的是地价高启与产业兴衰的关系。
在开始这段故事之前，让我们先将视野拉回到风起云涌的1996年。今天，中国大多90后们并不知道，在他们刚刚咿呀学语、蹒跚学步时，在神州大地有一家声名最为显赫的互联网公司——瀛海威。1996年，这家公司在中关村南大门树起一块牌匾，上书“中国人离信息高速公路有多远——向北1500米”。这句口号，在当年犹如深圳那句“时间就是金钱，效率就是生命”一样，刻画在后来各位一将功成万骨枯的互联网大佬的脑海中。这一年，杭州小伙马云还在折腾他最终失败的中国黄页，3年后才集中了十八罗汉，有了阿里巴巴；这一年，宿迁青年刘强东正在一家外企开始他的第一份工作，并于2年后终于创办了京东，开始在中关村卖光驱和光碟。同样是在这一年，万科已在深交所上市5年有余，但距离第一座万达广场落成，还有5年时间。
1996年，我的父母在国家鼓励创业的号召下，已经离开国有单位，赚了些小钱，他们将手中的资金分成三份：一份投资了一个商铺，一份投入了热火朝天的A股，一份给我购置了一台当年最为先进的AST奔腾电脑（俗称586）。地产、A股、互联网，我这个升斗小民的人生，就这么神奇的与这个国家紧密相连了，甚至我后来的三份工作，都是在这三个行业里打转。与夏洛特烦恼中的夏洛一样，我也经常幻想，如果当年我的父母将资金投资房产，哪怕，只把当年那台电脑的钱集中投资于住宅，我是否已经可以纯粹的享受人生了。要知道，1996年的一台电脑，可以买到30个公房折子，也就是，30套位于市中心的住宅。
我至今仍然相信，代际传承，无论是经验的积累还是教训的总结，才是一个家庭真正能够留给子女的，而理性的思考，并不是每个人在困难和挫折中能够做到的。我从小见到太多所谓的百万、千万富翁，也眼睁睁看到他们怎样在第二代就彻底沦为平民甚至贫民。我父母的一位朋友，我曾经的一位阿姨，在80年代就创下千万家产，但由于操劳过度，40出头即罹患癌症过世。在她弥留之际，我们一家曾去看望，我永远无法忘记她当时所说，她真希望哪怕自己的先生是一个民工，她每天就在家做好饭，一家子能在一起就行了。所以，当2015年股灾袭来时，我丝毫不奇怪为什么有那么多千万家产灰飞烟灭，因为2015年的千万家产，比起20世纪80年代的千万家产，实在是太渺小了。我从来没有被“财务自由”这个说法所绑架，因为自由虽与财富相关，但人的索取和获得也是相关的。
回过头来，我们讲讲互联网。纯粹的互联网经济，在相当长时间内，只是游戏和广告业，如果在国外，还要加上色情业。事实上，去看看腾讯、百度的年报，这两项仍然构成其收入的大头。电商的崛起，在全球范围内，都是一个偶然的现象。美国投资者对亚马逊的估值，一直充满争议。中国为什么会诞生阿里、京东这样的电商巨头？为什么国美、苏宁也会“沦为”电商？为什么在全国地产商学习如日中天的万达后的短短几年时间内，万达就开始急于将资金投向文化行业，并且收缩商业地产线条？难道真是因为电商很美丽？电商吸引人吗？
我们在追求幸福的过程中，常常忘记了什么是幸福。如果你家门口是一个大型商圈，出门就是琳琅满目的商品，在购买衣物时有专业人员替你用标尺测量，一口一个Sir，并提出他们的专业建议，而这件衣服只价值300元人民币，你会选择通过电商去购买吗？当我们去到国外很多地方时，这样的服务堪称常见。大多数中国人，并不是有钱了去国外购物，而是一个理性的消费者在选择“价廉物美”的商品和服务。而这样的商品或许在国内能够买到，这样的服务能够买到吗？中国电商的崛起过程，是伴随着商业地产剥削的过程进行的。商业地产的价格，是伴随住宅价格不断提高的。因为一个商业地块的土地出让金，往往与当地住宅价格捆绑，价格还要更高，无论是纯商业地块，还是住宅底商，在很长一段时间内，都要高过住宅。我们不用过多苛责地产商，因为在商言商，地产商本来就是赚个钱的。在过去若干年的地产投资过程中，商铺跟住宅，并没有被加以区分，投资商铺甚至是更有钱的人的象征，只有在资金不够充足时才去投资住宅。然而，凡是持有这种投资思路的，绝大多数都被现实击得肝脑涂地。因为，事实告诉我们，住宅是一个人必需的，而商铺能否收到足够高的租金，是要看现场消费是否能够持续，当小商户无法持续赢利时，电商趁虚而入，商业地产的溃败，就只争朝夕了。
在伟大祖国首都北京，有一个神奇的地方，叫做XX之家靓屋灯饰城。这里以出售质优价奢的灯饰品出名。时至今日，标价仍然是动辄数万。一个装修极其奢华的灯饰城，但其实已经鲜有顾客。我很好奇这里的租金怎样维持，于是坐下来跟老板们聊天，终于知道原来他们已经不用缴纳租金，场租模式已经改变，除了每个月很少的管理费外，卖一个灯饰，商场提成一部分，严格意义上的租金已经没有了。而事实上，老板都是从广东进货，因此同款产品通过天猫、京东就可以购到，这部分现场消费，真是异常勉力在维持。两三年前，我到广东江门出差，当地正在建设一座外观永远一致的万达广场，招商工作正在热火朝天的进行中，当地人问我，个人投资其中一个商铺怎样？我问到：你觉得你们这里有多少人会在里面买东西？回答说：可能不多，本来人就不太多。于是我说，那可以投，每一个商场，都会有几个卖珍珠奶茶的摊位出售，你别的不要买，就买这个摊位就行了，可能贵一点，但问题不大。因为我大概知道，其实这样的摊位往往是一个商场里现金收入最稳定的，在二线城市以下，大多数人去商场只是为了吹吹空调，看看玲琅满目的商品，顶多，在逛累了之后，他们会买一杯水喝。
时至今日，中国几乎所有的商业综合体都将现场消费纳入到自己的重点规划中，而你看到的服饰和化妆品品牌，几乎全国一致。把你放在一个商场中，你根本分不清自己是在一线二线哪个城市。商品的同质化，主要原因是商业地产与大型品牌快销产品的捆绑，ZARA、H&M、优衣库这些品牌企业在商业上取得了巨大的成功，其供货模式和品牌效应使其可以摆脱地产商的剥削，获得额外的免租期，而地产商必然将相关损失转嫁给其他租户。我丝毫没有批评地产商的意思，因为这实在是在商言商，没有任何不妥。正是因为诸如此类的地产租金价格转移，加上现场消费税费和人工的高昂，使得电商在中国彻底崛起。
我们不能否认，阿里和京东彻底改变了中国的商业版图，并不是它们击败了地产商，这里面掺杂了消费者有限资金下的选择、以及政府税费收取模式的现状，市场选择力量也是其中重要的因素。只是，正如刘强东在回到宿迁时感叹现场消费的萧条那样，毕竟，地产经济的牵涉面远比电商要广得多，如何恢复现场消费的活力，这个问题的重要性丝毫不比发展互联网经济要弱，甚至更为关键。
写这篇文章，并没有诉诸详尽的数据，但相关思考，已长达多年。本文的主旨，是希望从中国商业地产与电商发展的角度，去说明地产价格高启带来的社会变革。我们可以把上述商业地产与电商发展历史阶段概括为两个字——挤出。哪里有压迫，哪里就有反抗，那些最早能够认识到这些的人，将会看到无限的机遇。商业地产的历史，可否为住宅地产之镜鉴呢？
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