房价会下跌吗（二）

这两天，地产“多空双方”的隔空喊话愈发激烈，媒体预警频现，同一波分析师们甚至出现了周一三五鼓励购买一二线，周二四六则反复提示泡沫日趋严重的“单双号精神分裂”状态。这里面当然有两会召开之际的相关考虑，我认为，无论观点怎样，都要冷静为先，具体问题具体分析，理据充分才能考虑周全。比如，有的观点认为要开始警惕美国式的次贷泡沫，这个说法，只能放在特定环境下来讲，并且，有些“泡沫”真的就是“美国式”的“次贷”泡沫吗？再有，有的观点从人口角度出发，指出至2015年末，上海市常住人口总数为2415.27万人，较2014年度的2425.68万人少了10.41万人，于是得出了上海市人口已经开始净流出，上海房价将要开始“颤抖”的结论。请问，上海是人手一房吗？在2009、2011年上海房价回撤的时候，是否上海市人口也在净流出呢？一篇分析文章的好坏，在于隐去作者的名号和职位，虽不求全，但仍然能够逻辑清晰，言之成理。波普尔的试错论大概是最好的思维工具，在听到每一个重要观点时，是否都能举出一些反例，一个往往就够了。

我仍然希望，这一系列的文章，基于多年的思考，能够帮大家建立一些关于中国房价的思维方式。我们无法精确的预测未来的房价情况，但至少可以先做到一点，能以自己的眼睛，看透那些专家的万字长文，守住自己的财富，追求自己的幸福。

（今天这篇好像有点长，但有了昨天那篇做基础，读起来应该不会太费劲）

二、需求

让我们来回忆一下昨天文章中从供给端看房价波动的几个主要观点：

其一，在以刚需为主的地区，一手房价格的拿地成本基本决定了一手房的定价区间，也就是地产商的利润空间；一手房价相比二手房价可能回撤的幅度，决定了当地房价是否仍有下跌的可能，以及下跌的空间。

其二，在一手房源仍然充分，仍以居住需求为主的地区，一手房价会更多受制于二手房价。如果拿地成本仍然较低，那么后期一手房价回撤的空间仍然存在，未来下跌仍是可能的，但越稀缺的房源，对回撤的抵抗力越强。如果这个地区是在正向膨胀发展阶段，那么随着地产商拿地成本越来越高或者土地储备越来越少，一手房价回撤空间也将越来越小。当新建楼盘的楼面地价逐渐接近或者超过周边二手房价时，只要不出现大的经济波动，导致二手房集中抛售的情况，二手房价将趋于稳定，甚至步入正向上升区间。

其三，在动用杠杆较多的城市，泡沫化的可能性较大，作为自住或者保守投资者都应当保持相当的距离，在下一篇“杠杆”中，我们会集中讨论。

1、需求严重不足的状态

这世上不能只有供给，还得有需求，有没有不存在需求的供给呢？有的。比如大家耳熟能详的鄂尔多斯。只要去过鄂尔多斯的新城康巴什，你就会知道没有需求的房产供给是什么概念。一座新城，建筑物壮观，城市美丽，还拥有全亚洲最大的音乐喷泉，可是你在这个城市的中心广场走上一个小时，会发现连个帮你拍照的人都找不到。所以，去康巴什旅游，一定要记得带的东西是——自拍杆。这是供给严重过剩、需求严重不足的典型。这种城市的形成一般都是因为地产泡沫破灭导致，最根本的原因，是产业崩坏，就业丧失，人口全面迁出，美国的底特律也是如此。而往往这种城市在崩溃之前，房价会达到一个高点，并且杠杆严重。

一个城市所处产业如果面临的是可预期的淘汰化产业，那么人口大规模迁出的可能性会增加，只有在产业崩坏、人口全面迁出的情况下，二手房才会有不断降价出售的情况，此时新建楼盘无异于求死，二手房价格也是混乱到一房一价，一天一议，根本没有可分级讨论的市场价格。所以，人口流向决定房价下跌，主要是在大规模迁出的情况下。在中国现实中，除了曾经康巴什这样局部泡沫化非常严重的城市外，面临此类问题的，可能就是去传统工业化产能的城市。去传统工业化产能城市在杠杆不严重的情况下，人口迁出的进程可能是相对缓慢的和稳定的，往往有时间主动调整产业结构，维持相当就业岗位，此时人口也自然选择留下或流出，城市规模可能缩减到一个相对稳定的新状态，达到平衡。但如果逆其道而行，在这样的城市人为引入杠杆，人造泡沫，就很可能会冲击到产业调整的时间和空间，走向短期泡沫，最终昙花一现，加速人口流出。

那么，回到之前的问题，上海2015年末人口统计比2014年少了10万人，你觉得上海的人口流出趋势会导致二手房集中抛售从而导致“上海房地产泡沫”破灭吗？

对房价的分析，我一般是从可能下跌的角度出发，因为房产是一般是长期持有资产，一旦持有，可能要做好10年左右的预期分析，即便可能在5年之后就进行处理，但10年的预期会使投资更有保障。所以，如果是希望做一项短期投资，或者借助投资短期致富，其实并不适合投资房产。因为，就像夏洛特烦恼中的大川一样，他会在2700元购入北京2环房产后在2900元时就卖掉。

2、自住需求和投资需求对房价的影响

任何一个人，在买房时都会问自己两个问题：还会涨吗？或者，还会降吗？通过供给端分析，你已经知道，在某些地区，除非出现全局性的系统性风险，房价其实会逐渐进入到没有回撤余地的稳定区间，所以事情变得很简单，就是去挑选你能够承受的满意的房子就行了。那么你会较真说，如果真的出现全局性的系统性风险呢？比如，北京上海的人口大规模流出，大量人口抛售二手房，该怎么办呢？其实，我觉得更该考虑的是，明年自己的工作是否稳定，还贷是否有很大压力，此类比较正常的问题。

（1）自住需求是房产市场的第一需求

刚需比例越大的城市，房价的稳定性越强。比较理想的住房结构是，双独子女与下一代居住一套，各方父母在同一个城市各自居住一套，从家庭照顾来讲，这是合理的。三套房其实可以解决三代人的居住问题，因为各自父母居住的一套，在未来是可以留给比如两个子女的。这是对个体需求的简单易懂的分析。但事实情况是，在北京上海的限购模式下，大多数家庭无法实现上述愿望，所以两套房基本是刚需需求，而不是投资需求。而随着房价高启，对很多年轻人来讲，首套居住需求尚能奋力满足，但在进入“百万美元时代”后，获得改善型的第二套住房的难度将越来越大。本公号的第一篇文章《一线：百万美元时代》和《二线：追求幸福的权利》中，已经集中讨论了这些内容，并且，在第三篇文章《挤出：从商业地产到电商》中，我以商业地产发展历史为例，说明了商业地产价格高启是如何击溃了现场消费商业，从而使商业地产开始没落，使电商在中国崛起成为可能。所以，一个城市去满足相当人群的自住需求，是一个城市稳定发展的前提。

反过来讲，如果一个城市已经膨胀到无法容纳更多的人口，那么地价高启导致的人口流动，也是顺其自然的过程。商业地产价格高启挤出的是现场消费和现场消费就业人群，而住宅地产房价高启将会导致无法承受住房价格的年轻人另行选择，这对于人口过度膨胀的超大规模城市而言，大概是一个必然的结果。但作为个体，我们应当知道，除了个体之间的竞争外，城市之间也存在着竞争。与欧洲、日本等国家国土面积狭小的情况不同，中国地大物博、幅员辽阔，早在千余年前就是政治统一而经济上多中心的国家，当一两个城市过度膨胀而使房价和其他城市资源趋于固化时，其他中心城市就会自动承担起容纳新增人口的重任。在一线城市产生挤压时，二线城市就会进入新的发展阶段，实际上这也是二线城市发展的重大机遇。人口迁徙，对一个城市乃至一个国家而言是很大的命题，对于个体和家庭而言，也不需要回避，因为，幸福往往不在于你身在何处，而应当不时问问自己，身在此处的自己是否已经幸福。至少，对一个身在香港或者东京的年轻人来讲，他们的可选项其实要比北京和上海的年轻人少多了。

（2）投资需求是房产市场的第二需求

真正的投资需求对北京上海这样的城市来说，应当至少是从第三套房起，但住宅投资已经受到了限购的抑制。从房产的投资需求来讲，往往要考虑的是房产两方面的价值，一是房价本身的上涨，二是租金的收益。尽管我们一直在讲怎样去考虑房价下跌，但在面对投资需求这个话题时，我们必然要讨论的是房价上涨。房产作为投资性资产最稳定之处在于租金价值，在最不济的情况下，哪怕房价下降，租金仍然能够保持现金流入。事实往往是，一个好地段的房产，租金和房价是共同上涨的，甚至，在房价下跌过程中，租金还会继续上涨。租金，真正衡量房产内在价值。房产投资的第一要义是看租金收益。没有租金收益，或者租金回报差的房产，应当慎之又慎。这里需要区分的是商业地产和住宅地产，这两类地产的租金类型有很大区别，简单讲，商业地产租金是源于租户的经营收益，并且商业地产的出售也局限在仅投资商业地产的群体。而住宅地产租金则以当地人群的收入承受能力来衡量。坦率的讲，住宅地产租金过高对一个城市年轻人发展的影响是最大的，最终突显的挤出效应可能是由于租金普遍过高，而在房价高启的情况下，北京的租金价格已经逐年提升到一个相当的高度。

房价的上涨有各种原因，一手房价的不断提升是促使周边二手房价格提升的直接原因。从根本上讲，还是城市发展、人口收入增加所致。但人们往往关注的是非正常上涨现象。例如，最近一线和部分二线城市的房价急升，原因是什么？房价急升无非几个方面的原因，一是投资需求释放，短期投资需求释放可能有背景性原因，比如在长三角地区，传统外贸产业转型不利，去年受到A股股灾惊吓，且没有其他合适投资渠道，随着限购打开将近一年，转而进入房产购买阶段；二是自住需求释放，比如在刚需为主城市，因为学区房等概念，以及一批人群因年龄结构到了住房结构调整、以小换大的区间，步入集中购买阶段；三是杠杆因素，在低利率区间，首付进一步降低，促使杠杆承受力增强，刺激集中购买；四是心理预期增强，政府不断以政策信号强调消化库存，加之上述政策影响和周围人购买状态，或担心今后房价进一步上涨，或担心错过这一波升幅。但事实上，现在是房产投资的最好时机吗？我们不太好说现在就不是好时机，因为有可能未来房价还会进一步上涨。当然很多城市也有相当的回撤空间。那么怎样才是投资需求满足的好时机呢？

一个新楼盘，要矗立在众人面前，需要根据城市规划进行具体项目立项，同步拿地，预售、建设施工然后才能正式交房。一个好的房产投资始于未成形时。如果你在一线和主要二线城市，购买的是一个期房，未来周边有良好的商业和教育配套，后期还可能通地铁，那么后期升值潜力将是巨大的。如果购买的是周边配套已经完善的期房，那升幅会小一些。如果购买的配套完善的二手房，那么上述两个阶段的升值空间已经不能够享受了。所以作为投资来讲，是投于未成形之时。大多数人不敢投资未成形之时的房产，是因为大多数普通人并没有城市规划的概念。事实上，城市规划并不一定可能实现当初的设想，但的确会影响房屋的价格。多了解城市规划，无论是自住需求还是投资需求，都是极为重要的。

3、限购对需求的影响

政府对房价需求端的影响，除了利率政策外，最直接的就是限购政策。严格执行的限购从中长期来看会抑制投资，当然会基本抑制住投机。但短期来看，限购刺激购买，集中推高房价。任何一次限购，在实行前，和打开后，都将短期内推高房价，造成一波升幅。限购同时也是维持房价的砝码，因为限购造成了资源稀缺性，一旦打开一部分，例如两套限购变成三套限购，或者五年社保缴纳变成三年社保缴纳，都会促使新购买人群入场。目前，除北京上海还在严格限购外，深圳的限购其实已经不严格。对于没有限购的城市，未来房价波动的可能性要比北京上海大很多。从供给端看，一手房产的回撤空间在大多数二线城市仍然是存在的。但需要注意的是，正常发展的城市，即便是下跌，也难以出现“断崖式下跌”的局面，因为如前所述，大多数城市房价的正常下跌是一手房价回撤导致的，除非你所在的城市可能出现二手房大规模抛售的局面，否则大幅下跌或急跌的可能性都会小很多。当然，在经济十分不景气时，如果恰逢一个城市的产业受到了打击，就业人口收入普遍下降，而恰巧这个城市的人群都持有多套房产并且有杠杆压力，那么最终还是杠杆问题导致此类下跌。

我们将在下一篇中集中讨论杠杆问题。

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