房价会下跌吗（三）

《三秦都市报》3月1日报道，陕西高级人民法院一位已工作11年的博士法官辞职了。这名高学历且业务优秀的法官，在难以承受母亲患病医疗费用以及高额房价后，辞职下海去了。我随手查了一下西安的房价，靠近市中区仍然有单价8500元的新楼盘。这个价格，比起河北燕郊的1.5W还要低43%。如果守护一方正义的法官，都无法承受当地的房价，无法安居，那正义应该如何实现呢？

在写作地产系列文章时，我尽量理性客观，不会将房价变动的理由诉诸于情绪与情怀，不会随意得出看多或者看空的结论，我尽量把自己的思考以方法论的形式告诉大家，不一定完全正确，也不一定完全准确，不过是希望有更多的人逐渐具备独立思考的能力，不再轻易人云亦云，更不要在人云亦云中失去追求幸福的希望和动力。每当我看到房价给年轻人带来的现实时，也会有深刻的感触，虽然我们地大物博，在很多方面都比国土面积狭小的国家有更强的承受力，虽然我们有广大的二线甚至三线去承受一线挤出的现实，但如何使善良而勤奋的年轻人用他们的智慧和精力去创造真正的价值和财富，而不是成为一代地主和租户，才是这个国家和民族的希望所在。

三、杠杆

杠杆，不是什么神奇的东西，本身也无所谓好坏，说简单点，无非就是借钱，杠杆的直接作用，是会放大供给和需求。在经历过2015年A股股灾后，中国百姓对杠杆的认识堪称深刻。地产与杠杆紧密相关，没有杠杆，就没有今天的中国地产，甚至就没有今天的中国经济现实，我们只能退回到80年代甚至更以前的城镇和乡村生活。事实上，绝大多数普通人在中国第一次接触杠杆就是在地产领域，房地产按揭，几乎是每个普通人都要用到的杠杆。

1、供给端杠杆

地产最基础的杠杆是什么？是一级开发领域的土地出让。土地出让这样的制度，并非中国独有，应当说在人类文明史上，早已有之。封建时代，土地归属于君王，中国古语“普天之下莫非王土”，西方也是同样，只是稍微不同的是，西方历史上还有部分土地是归属教会的。在君主立宪的西方国家，例如英国，王权土地制度一直得以保留，批租制就是传统的英国土地制度，曾经的殖民制度也首要的是以土地权利作为宣誓。

进入现代文明后，各民族国家取得独立，在非君主立宪国家，政府以批租或年租等方式实现对土地的管理。即便是土地永续权利的国家，政府也通过税收等方式从土地汲取财政收入，所谓永续土地还是有年期的批租土地（包括我们的出让土地），只要是在法律上明确了权利的归属，制度上确立了物权神圣不可侵犯的地位，那本质上并没有什么不同。

那些担心70年后自己的房产是不是将被国家收回的言论，与其说是在担心土地的年期，不如说是在担心社会发展将会倒退，很多时候不过是在杞人忧天，现实情况更是，如果给你一笔拆迁费，你高兴的早忘了心中的担忧。土地，既是人类衣食保障的基础，也是万物财富之母。我们的土地出让制度，本身就是一种批租土地制度，实际是政府通过对土地年期权利的设定，来撬动土地的经济价值，这实际是政府在以土地进行一系列杠杆化操作。

土地杠杆化操作的关键第一步，是允许地产商贷款以获得土地。地产商拿地，并不需要全部花自有资金，有相当比例是向银行贷款，但对地产商自有资金比例不时进行控制，就可以达到调控的目的。在对地产商自有资金没有任何限制的情况下，地产商甚至可能完全依赖银行贷款和施工方、营销公司等垫款，这就变成了空手套白狼，无论是金融机构还是下游企业，都存在极大的风险，在房地产开发极不规范的年代，这是常见的现实。但随着相关法律的健全和规范，这样的事至少在中国主要的大中型城市，已经很难看到了。只是在政府对银行地产贷款进行调控限制时，地产商就只能寻求其他途径获得开发资金，比如上市融资，又比如通过信托渠道。

开发资金来源的多样化，使金融与地产紧密捆绑，信托业的壮大，与近10多年地产业的壮大是相伴相生的。包括银行理财等各路资金，通过信托等渠道，以非直接贷款的形式流入到地产开发领域，使开发资金源源不断。除此外，我们经常听闻的民间借贷也常常是与地产开发紧密相关，因为除了地产外，实在很难找到回报更高行业。一个小型地产商，拿到一块地，缺一些资金，恰好有一批人有闲钱，集中起来投入，坐等开发完成后售出获利，简单讲就是这么些事。的确，有什么比吃利息更让人觉得既能开心又能不劳而获的呢？

所以，你能明白，杠杆的风险在开发建设领域就出现了。如果这个小楼盘恰好运气不太好，建好后无法售出，那么那些投入的资金就危险了，如果不只是一个小楼盘而是一个地区出现这样的问题，那么区域型的小型危机就会发生，甚至会波及当地的金融机构，引发不小的震动。出现这样的情况，根本原因是供给严重过剩，需求严重不足。

请谨记，我们在前一篇已经讨论了，地产需求有两类，一是自住需求，二是投资需求，对于以自住需求为主的城市，发生上述危机的可能性要比以投资需求为主的城市小得多。所以我们前面讲，在刚需型城市，如果楼面地价已经足够高，那么一手房价回撤的余地很小，会与二手房价互为支撑；在自住需求为主的城市，楼面地价不够高，地产商的新盘价格比二手房挂牌价低，仍会有利润空间，那么在下行周期房价就有可能会下跌，出现一手房价格回撤的现象；但如果是投资需求为主，尤其是投机需求为主的城市，那么在地产商这一端，就开始出现风险，大量建成而无法售出的楼盘耸立，这正是目前很多三四线城镇的现实。形成这种情况，一方面在于曾经资金泛滥，信贷宽松，钱要生钱，另一方面在于城镇规划误判。当然，还可能有其他各种原因。

对三四线而言，去库存的关键，是需要引导自住需求，减低金融的系统性风险，而不能是通过杠杆去刺激成为投机需求。一个地区自住需求量的大小，决定了去库存的难易。实际上，很多三四线的房价已经一降再降，甚至以房抵债也是常见的处理方式。民间消化库存的方法充满了博弈的智慧，每个人都会为自己的财富考虑，此时政府应当做好的是权利保障，例如，规范化的房产登记，避免出现权利纠纷。对于实在库存过量的城镇，无法消化，那投资者，包括金融机构就要承担风险和责任。政府和民众兜底成为习惯，最终只能纵容金融，今后难免出现更恶劣的局面。如果在库存化严重的城市刻意引入杠杆，造成价格提升假象，那诸多泡沫破灭的历史，就将重演。

城镇化，是艰难的过程，我以将近十年的观察，看到很多小城镇逐渐兴起，小地方的居民改善了生活条件，从平房搬入了楼房，从没有现代的卫生设施，到与城市居住水平并无区别，这样的进步，不应当被忽视。尽管城乡仍有巨大的差异，但我相信，居住条件的改善，城镇的兴起，也在很大程度提高了人的生活水平和人口素质。始终要记住，一个人，无论生活在哪里，无论学历的高低，财富的多寡，都是平等的，都有追求幸福生活的权利。

当然，在农村人口集中城镇化的的过程中，作为政府更应重视中国的农业安全。一个大国安全的根基，还在于农业，大量农地人口劳动力的转移，是否会长远的影响农业的基础保障和发展，如何在农村人口城镇化劳动力转移的过程中进一步提高农业的生产力，真正实现农业的现代化，可能是摆在政府面前的，从长远来看甚至比城镇化还要关键的课题。

2、需求端杠杆

需求端杠杆首要的就是银行按揭。政府通过首付比例和银行批贷条件可以对需求进行调控。除此外，需求端杠杆还有很多新的类型。杠杆，说到底就是借钱，向朋友借钱买房，也是一种杠杆。银行按揭不过就是以房产作为抵押向银行借钱。目前市面上还有几种需求端杠杆类型：

（1）地产商首付贷

比如，首付比例本来是30%，但你目前只有15%的资金，那么地产商跟你签一份借款协议，借你15%的首付资金，银行在两笔15%资金到位后，认为满足30%的首付款，审查后认为贷款人具备正常还款能力，随即批贷。地产商首付贷通常是要求作为借款人的购房人在1-3年内还清首付借款，通常而言，地产商还会以降低房价的方式鼓励借款人提前还贷，这实际是以民间借款的方式降低了首付门槛，对于有实力的地产商而言，与银行审贷紧密配合，此类贷款的风险还是可控的。大多数中小开发商，事实上都还没有提供首付贷的能力。

（2）民间借款（互联网贷款）

民间借贷进入地产领域，传统上多在开发阶段，地产商一端。民间首付贷，最近真正的流行，是互联网金融“创新”的产物。对P2P及各类互联网金融形式，我一直是持十分谨慎的态度。

任何一个对地产泡沫有过观察和深入思考的人，都知道中国的几次局域性地产泡沫危机都与民间借贷紧密相关。民间借贷提供杠杆资金，普通人借贷购入房产，以房产作为抵押套取现金，将现金放贷给其他购房人获得民间借贷利息，其他购房人购入更高房价楼盘，推高地区整体房价，看似美妙无比，房价似乎不断上涨，但房价涨至一定程度，无人接盘，银行催促还款，引发抛售，无人接盘，房价直线下降，最终链条断裂，泡沫破灭。这些事情，谈不上美国式的次贷危机，却是活生生的民间地产借贷危机。但即便如此，在传统民间借贷下，由于发生在一个地域内，借贷人之间往往相互认识，还可以通过私力救济等方式解决部分债务危机，或者还能当地政府出面协调各方，达成债务和解。

但在互联网领域，P2P类型借贷出了很多相当严重的问题，主要原因是，与传统民间借贷相比，在没有足够的金融监管下，互联网金融具有跨地域、陌生化的特点，导致资金量极大，由于借款人、贷款人与平台公司并非处在同一个地域，连传统民间借贷的私力救济都没有可能，一旦风险暴露，债务危机基本难以处理。

地产领域的民间借贷，如果是以互联网P2P形式展开，在缺乏足够的风险防范和监管的情况下，将会在极短期内不正常的推高房价，快速形成泡沫，使正常居住需求畸变为投机需求，如果演变为集体行为，若干人共同出资，集中力量炒作，将会使一个城市的房价进入到非正常阶段，此时即便本来是自住需求为主的城市，也会畸变为投机型城市，进而影响所有产业的发展和正常人群的生活。而当政府监管一旦收紧，杠杆人群由于只有短期炒作需求，并没有足够的能力进行长期还款，就会开始抛售房产，引发二手房集中抛售，导致房价下跌，一旦下跌预期形成，将进入观望期，无人接盘，进而导致互联网金融借款平台贷款人无法售出房产还款，如果资金量太大，平台无法应对，将会导致平台无法兑付借款人利息，从而导致发生危机。

民间借贷涌入地产需求端的重大风险，从根本上来说，在于作为担保物的房产价格，在短期内被不断人为高估，脱离自住需求和正常投资需求这两个价值之锚。当大量通过杠杆使房产价格提升到一定程度后，市场就会出现两种强烈对立的心理预期，要么继续上涨，要么开始下跌。如果下跌预期形成，担保物市场价格有贬损预期，担保权人（也即传统金融机构和借贷机构）的风险开始暴露，就会出现竞相收贷的局面，进而加重下跌预期，形成二手房抛售潮，导致非常态的下跌形成。所以在投机型城市，房价下跌不但可能，而且跌幅往往巨大，对金融借贷领域的影响也十分大。而由于房产并非纯粹的投资资产，还有重要的居住属性，牵涉民众基本利益，因此最初下跌预期的形成和积聚，往往是从政府有意识的主动调控开始。应当讲，并非政府的调控导致了下跌，但如果政府能够尽早的介入，可以很大程度上降低风险的形成。

那么，一个城市的房价在一段时期内不断升高，是否都是泡沫的先兆呢？请回到前两篇关于供给和需求的分析进行考虑。在一个幅员辽阔的国家，作一体化的宏观分析固然十分有意义，但用理性的方法，去做具体化的分析才是对个体更有意义的。

一个大城市，随着发展膨胀到一定阶段，形成挤出效应，是自然形成的，本身的产业会在发展中进行调整，人才结构也会得以调整，人的迁徙也是渐进的。而如果一个城市是因为非正常的杠杆极速推高房价甚至租金而产生挤出效应，那这样的城市将要面临的是错失产业调整的机遇期。

杠杆，并不可怕，关键在于我们选择怎样的杠杆。在金融与地产捆绑日益紧密的今天，对新兴金融业态的理性思考和监管，而不是听之放之任之，才是尤为关键的。

下一篇，我们将综合之前几篇，继续谈“预期”对地产市场的影响。

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