房价会下跌吗（终结）

今天上午，李克强总理做了《政府工作报告》，在全面回顾了2015年工作情况后，概括阐述了国务院编制的《十三五规划纲要(草案)》，主要有六个方面内容，包括新型城镇化和农业现代化的专项内容，其中提到，在十三五期间（也就是在2020年之前），要实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。在《报告》第三部分，关于今年的工作重点部分，则进一步提到了2016年关于城镇化工作的分解任务。

1亿这个数字，在中国人听起来像个很小的数字，但放到任何一个除印度外的其他国家，都足以让人惊讶成分。人口众多，在一穷二白时更多代表的是困难，在经济基础坚实时，尤其是与地大物博配合起来，则往往被寄予希望。

当然，《政府工作报告》还有透露了众多十分重要的信息，比如，今年的财政赤字将增加至2.18万亿元，并且专门提到，“将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增”。相信在未来一周之内，各类万字雄文将如雪片般飞到各位眼前。如果换作2015年初，又有多少A股会从2000点开始腾飞而起，记忆犹新乎？

四、预期

本来，无论是实业投资还是财务投资，都应从最基本的供给和需求开始分析，思考回报，提前布局，长期持有，坐享收益，这大概是巴菲特最热衷的。但事实上，当热点袭来，人头涌动，各种大小“预期”形成时，杠杆推动，价格疯涨，却偏偏犹不得你等待一般，你总是懊悔此前为什么没有上车，还要担心今天如果不上，明天是否连车票也买不起了。所以，投资的另一面则事关人性，这大概是索罗斯最乐于思考的。预期，既可以是宏观和长远，也可以是局部和短期，前者相对安稳，后者往往刺激。在前三篇分别讨论了供给、需求、杠杆对房价的影响后，本篇期望阐释预期带来的影响，并且仍然想借此表达，建立独立思考的能力，对一个人幸福的实现，是多么的重要。

1、供给端预期

在前三篇中，我们提到房价的供给端因素时，其实都在说一手房和二手房供给，这里也不例外。对房价的最初预期不是源于业主，而是源于地产商。地产商在拿地开发前，要进行系统分析，判断是否有足够的利润空间。但事实上，在很长时间里，根本不用做什么分析，因为只要能抢到地就不错了。这就是城市化兴起的初期，有地就是爷，有房不愁卖。只不过，如果恰好某个地产商遇到了局部泡沫，比如当年的鄂尔多斯，又位于泡沫后期，那就只能痛彻心扉了。现在三四线很多地产商大概都多少有些类似的感觉。地产商如果出现重大误判，只能说明一点——地产商已陷入局地泡沫而不自知，同时说明这个地产商对城市发展的认识是不及格的，被淘汰出局是早晚的事。一个较为成熟的地产商，一般会一次提前拿地，分期开发，分期出售，预判周期，乃至通过营销手段在下行区间快速出清，而在上行区间通过分期开发适当调高售价，获得更大利润。

二手房价格预期，更为简单。在如今一些城市火爆的行情下，一房难求，房主捂盘惜售，甚至一次叫来多个买家，现场组织小型“拍卖”，价高者得，更有所谓提前书面“询价”等手段，摸清买家心理价位。到了这个阶段，往往是买家撕心裂肺，卖家咬紧牙关。最痛苦的，倒不一定是买家没有买到，而是当你刚刚以300W价格售出，过了不到一月，中介打电话问你，目前400W，愿意参加一下你之前房子的小型拍卖会吗？不要说中介公司的推波助澜，毕竟，在商言商，这波赶不上，可能就要面临接下来难开张的局面了。

供给端的预期，不过一句话，总是想看涨。谁不想赚钱呢？

2、需求端预期

价格是由供需决定，但最终是由需求决定。如果没人买，有价无市，根本没有交易，也就没有真正的市场价格。任何市场价格的形成，都在于有人接盘。预期，是很神奇的心理。交易量萎缩时，往往是买方市场，买家偏偏不入场，反要去追逐那些大家都在抢的东西；交易量暴涨时，已经是卖方市场，买家又纷纷入场，不计价格，抢来抢去。真真就像是有被虐心理一样。为什么出现这样的状况？因为预期，本就是关于人性。人性之不足，无非两方面，一是懒，二是贪。在无力购买时，要么选择不提前关注，到了需要时，根本不知道是不是该买，只能看周围人，周围人不买，自己也就不买，周围人疯买，自己也就疯买，这是不勤于思考在先，可谓懒。在无力购买时，看着周围人杀得眼红，偏偏心生贪念，大举杠杆而入，压力倍增，看似要大赚一笔，赚到也好，如果没有呢，恐怕也是冷暖自知。当然，大多数人，也是因为眼光局限，久居一地，心生安定，只是没有问问自己，在有安定居所之前，真的就能够那么安定吗？如果你确定一城定一生，就真的需要绸缪在先，否则风物长宜放眼量，趁着年轻，在旅游的时候不妨再顺道观察一下不同的人文风俗，说不定哪里就是你幸福的未来。

当然，除了自住需求预期，还有投资需求预期。投资需求，在某个时段可能恰巧源于没有其他渠道。如果今天的A股还奔袭在万点高峰，这一波房价的启动，只能还会来得更晚一些。有钱无处去，中国人真的是有钱到这个地步了吗？不尽然。前些年的亿万家产，在这两年因为预判失当，错过转型良机，在外贸熄火和落后产能除清的压力下，纷纷关张，其实大多数人，都难以体会这是怎样的感受。资金不过是求稳定，求安全，这是正常的投资需求，只不过，此时此刻，这样的投资需求恰与自住需求追求同一目标罢了。反过来讲，自住需求者，在没有这些投资需求的冲击时，你又是否认真考虑过自己的未来呢？为什么财富更多的人，总是更为警觉和勤奋呢？而在这两年被实体转型和A股股灾惊吓得快要体无完肤的投资者们，你们是否又真正能够从更宏观的层面对这个国家未来的经济情况做出良好预判，确保当那些曾经高唱A股万点的分析师们以另一番面目出现时，能够一眼识破呢？

3、杠杆对预期的影响

在前一篇我们已经提到，杠杆会放大供给和需求。从根本上讲，正是因为有了预期，供给端和需求端才会决定动用杠杆，而杠杆一旦普遍动用，又会反过来影响到更多周围人的预期。在杠杆普遍使用时，会很大程度上缩短供需适配的时间，在超过供需均衡时，就会出现涨与跌两种不一样的意见。人性的状态下，是不断有看跌的言论，让没有入场者稍微安心，但在看透人性的状态下，却以不断上涨的事实击溃没有入场者的心理，以至于任何一个价格看起来都是合理的。住宅房产不是纯投资类资产，有居住属性，只要不是投机型城市，房价的变化都有相当规律可循。与不规范的二级市场证券较容易受到人为操纵不同，房产是相对诚实的货币。我们在前三篇分别从供给和杠杆角度，分析了房价波动的基本因素，甚至能够总结出哪些城市的房价回撤余地较小，哪些城市仍有波动空间，哪些城市恐有危险。当一个地区的杠杆动用对房价预期起到了实质性影响作用时，应当较为谨慎的看待这一市场，因为实际支撑房价的，其实是自住需求，如果一个城市的房价完全脱离自住需求，那么就进入到了投资乃至投机市场，其房价的回撤空间将类似于证券市场。而脱离自住需求的城市房产，将会出现一系列社会问题，政府有形之手将会随时介入。所以，当一个地区的房价上升无法与当地收入匹配上升，而房价仍然持续攀升时，那么就要考虑相当多层面的问题，以判断相关风险是否开始聚集。

在《一线：百万美元时代》一文中，我以比较极限的数字，给出了我对于房价与收入压力是否匹配的结论，如果当某个地区完全超出了压力区间，那么每个有真正自住需求的个体，都会开始自觉的选择自己幸福的未来，而把泡沫游戏，留给那些贪婪的人群。不要忘记了商业地产曾经发生的一切。

我相信，在未来很长一段时间，屡败屡战的分析师们，将会开始像小学生一样反复背诵一句话，那就是：中国，是一个地大物博、幅员辽阔、人口众多，从历史上看就是政治上统一而经济上多中心的国家。这句话，将在很大程度上决定这个国家经济的未来，这既是由经济发展尤其是城市发展的现实决定的，也是由预期或者说人性决定的。

4、宏观对预期的影响

宏观影响来自于货币、利率、财税政策等多个方面。事实上，中国房产市场的供给端和投资需求主要是受宏观因素的影响，正是因为宏观如此具有决定性，才使得自住需求人群也要像一个投资者一样十分关注这些政策影响。但我不就此展开，一方面是因为宏观分析在市面已经足够多，另一方面，我这系列文章的定位在于微观分析领域。我相信，任何宏观政策都需要通过具体操作才能实现具体的影响，而这几篇微观分析文章所提及的内容，恰是大多数人并不了解或者思考并不清晰的。我希望这些方法，可能不尽正确或准确，但可以促使更多人开始理性思考。

五、后记

坦率的讲，我实在无法相信自己竟然用半个月，平均每天2小时的业余时间，从微观视角写下了自己对地产行业近十年的思考。我要十分感谢太阳群的各位小伙伴们对我的鼓励，没有来自作为业界精英的你们的鼓励，以我偷懒的性格，再过10年可能也不会开始动笔。我也要感谢转载这一系列文章的媒体和各位编辑，实在没有想到这些文字会引来大家的一些关注。虽然是以房价为切入点，但其中也包含了我对城市变迁、人口迁徙乃至新兴行业多年的观察和思考。我认为，中国经济未来的发展和转变，都与过往和现在是密切相关的，不会存在脱离历史和当下的空中楼阁，更不会有所谓横空出世的外星人。我们走到今天，是一步一步走过来的，不要过于乐观，也不要过于悲观，每一个看似要命的问题，往往也是一个机遇，关键在于我们是如何去看待。要相信，一个勤劳勤奋的民族，在饱受饥寒交迫时都没有倒下，在国力强盛的今天，更没有倒下的可能。我们真正欠缺的，并非财富和勤劳，而是理性独立思考的能力，这也是促使我写完这一系列文章的主要原因。

　　接下来，如果有时间，我会写一点关于新经济的思考。如果各位有感兴趣的话题，也可以通过微信公众号“太阳照常升起”，后台给我留言，谢谢！