培养商业直觉 编织这个时代的财富梦 | 十问
◆点击上图，今晚 9 点，冯叔与你聊房事◆
Q1：房产后开发时代，房地产的形式百花齐放，那么属于「老一套」的住宅未来会跌吗？
风马牛：首先，「老一套住宅」可以分为两类。一类是位于市区不错位置，房龄老、房型旧、配套差、物业服务不齐备，但占据好的板块，即便面积不大，单价还是很高。一些城中村或核心地段的平房、棚户区，拆迁成本很高，在一二线城市，一平米也许可以得到十几万的拆迁补贴。这样的房子，将以被高补贴拆除的命运结束它的历史使命。但另一种「老一套住宅」，可能位置并不核心，这些房子无法跟上商品房时代的竞争，只会在房地产发展的过程中越来越没有优势，尽早置换，可以解决这个问题。
▲繁华都市中的城中村
Q2：现今个人持有的住宅估值已经超过租金的 30 倍，实际价值已经虚高了。那么，在房地产「后开发时代」，迷茫的个人该如何应对？
风马牛：你所说的住宅估值已经超过租金的 30 倍，实际上是指中国大城市房地产租售比很低这一事实。这意味着即使持有多套住宅，自住一套，依靠其他房源出租的租金获利杯水车薪，依然要靠房屋买卖升值，才能赚取大额利益。就在一年之前，房地产开发商对于做自持物业，也就是持有房屋挣房租还犹豫不决，但到 2017 年中，越来越多房企加入到这个阵营中来。虽然经济学账单还没有算清楚，但大家的热情证明，租房时代可能已经不可逆。
▲《欢乐颂》| 租房也有租房的乐趣
Q3：房地产配套行业和附属行业里有没有普通年轻人创造造富神话的机会？
风马牛：从脱离花样年的彩生活上市，物业已经成为神话和风口。但真正的物业之争并没有打响，各大开发商的竞争依然停留在较低层次，随着房地产销售业长期看低，物业领域还会继续发展。大众创新、万众创业，围绕 O2O 的机会很多，普通年轻人可以在最后一公里的 O2O 产业，找一找有没有可能与物业公司达成合作，进入这个风口。另外，智能家居也是不错的创业选项。
▲未来的家居智能得让人「退化」
Q4：想问下下冯叔，写字楼公寓适合居住吗？有什么短板弊端吗？
风马牛：写字楼公寓更适合商务人士居住。这类公寓一般占据城市核心商务地段、商务氛围更浓、工作生活分也不明晰、居住成本也极高，房子的社交属性可能高过居住属性。要知道，一个年薪数百万的老板可能需要大量的酒会、 boss 级私宴在高端写字楼公寓内完成，下班后的越洋电话会议也是常事，写字楼公寓既是公司，也是家。但一个普通人完成这些场景的频率极低，持有和居住在写字楼公寓里，并不一定合适。大部分人还是更关心家门口的哪家菜市场买菜更便宜。
▲成功的人会将工作和生活区分开
Q5：冯叔，有什么小房企先拿几千万拿地，后期交与大开发商操盘，自己只付利息的故事么？
风马牛：大型房企进驻一些二三线城市常用联合开发招数，与你说的类似，当地小房企对地方楼市更熟悉，政府关系更好，前期拿地完毕，甚至最难的一级开发和拆迁已经做好。但小房企的操盘和销售能力不强。小房企搞定土地，后期卖给大型房企，两全其美。但拿的不只是利息，可以合作开发，共享利润。当然加一些钱直接转给大型房企，挣差价钱是最简单的方式。
▲《大兵小将》|各取所长方能成功
Q6：现在不是很多人在炒第四代房的概念？冯叔对于第四代房怎么看？
风马牛：住房走到今天，已经历了三代:茅草房，砖瓦房和电梯房，未来第四代是庭院房，主要特征是: 每层都有公共院落，每户都有私家庭院，可种花种菜遛狗养鸟，可将车开到空中家门口，建筑外墙长满植物，人与自然和谐共生。冯叔所倡导的立体城市，就是这样的房子。在目前的城镇化背景下，因为土地依然稀缺，这样的房子仍在推进之中，大面积铺开的可能性不大。但随着住宅品质的提升，在有限的面积内设置更好、更舒适的户型已经成为可能。比如叠拼房型，就是在洋房与别墅之前开辟一个种类，让居住者可以享受到庭院，但无需花费别墅成本。中国开发商的一些海外项目做出了创新，碧桂园就做到了「建筑外墙长满植物」，也实现了全城地面无车辆穿行，「人与自然和谐共生」。
▲传说中的第四代房
Q7：2022 年北京·张家口有冬奥会，杭州也将会有亚运会，这样的体育盛会会像 08 奥运一样带动新一波房价上涨吗？
风马牛：北京 2008 年奥运会带动房价上涨的主要原因是多路地铁开通、城市基础设施大规模建设和批量投资。加上北京海量经济增长点、巨大的人才市场，共同推进了房地产价格攀升。有这种趋势的城市就有可能迎来楼市发展。不过以张家口的冬奥会为例，更多还是带动北京——张家口交通沿线的轨道、基础设施建设，对于楼市的带动作用，无法做到当年 2008 那样全面和强烈。
▲影响楼市的因素多种多样
Q8：现今决定二三四线地房地产未来的最重要因素是什么？
风马牛：大道至简，总结为这么几个字：投资政策是否利好、人才是否由一线城市回流、产业能否逐渐比肩大城市。
▲永远向更大更强靠齐
Q9：有幸拜读了冯叔的《商业三部曲》，能不能请冯叔再推荐几本跟商业或地产有关的书籍呢？
风马牛：推荐《商业的直觉》，弗朗西斯·高尔著。这本书打破了商业模式的限制，仅靠理性逻辑与经营制度还不够，统合直觉与本能方能以创新谋盈利，让你永远领先一步。
Q10：互联网现在这么发达，除了中介门户，房地产与互联网应该怎样结合才最有创意呢？
风马牛：互联网对于房地产的刺激，更多还停留在提升产品力的层面，即「房地产互联网+化」。意思就是，一个本来卖不到 10 万的豪宅，因为引入了科技、互联网化的智能家居，就从 8 万 5 卖到 10 万了，本质上，开发商没能真正激活互联网的活力。希望未来开发商使用互联网不只成为涨价工具，也可以从社区生活等层面，找到更好的落地方案。
▲与互联网结合的时代早已到来
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编辑｜楼小姐 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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