22岁如何在『房事』中奋斗出一套房？丨十问
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H户型：房价虽然涨了，但房租却涨不多。说明需求没那么多，或者是收入不足以支撑较高的房租。 我想问问这样的房价正常吗？
不一定是租房需求不够多，至少在一线城市是足够多的。问题可能出在了另一端——房价涨得太畸形了。温和上涨，符合预期的高房价才是正常的。今年调控已经挤掉了一些泡沫，相比去年正常了一些。
楼小姐：70年的房子代表着人们对未来价格的预期，押一付三的租金代表人们对现实价值的认可？
▲房子与幸福指数相关
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排骨nec：想知道在未来小镇和城市会变成什么关系呢？是竞争还是共生？听了这期《房事夜话》，说到以某种产业为中心发展上下游，再配套房地产的开发形成一个循环，那么这个循环会不会较为脆弱，容易被来自城市的压力快速击垮？
可能是同时存在且互不干扰的和谐共生状态。小镇有自己独特优势：产城结合、特色发展，小镇的灵活性是城市抢不走的，城市的繁华度也是小镇学不来的。
楼小姐：城里的人想逃离，城外的人要进来。这也是一种循环，和谐共存。
▲产业+文化是小镇的优势
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Jasmine-baby_：我是一个22岁刚毕业的大学生。准备进入房屋交易领域，不知会不会被银行经理人不看好？另外，如果进行租赁房产交易的话，流动性较大的是什么样的房产？居住房还有商铺该如何选择？谢答。
这是好几个问题。22岁正是初生牛犊不怕虎的年龄，进入这一行，何时都不算晚。流动性较大的应该是有充分就业人口的板块、户型适中、民水民电、配套完善的房子。放到调控背景下现在买房的成本比半年前低了不少，如果投资的话，居住房的回报不一定低于商铺。
楼小姐：打工=用老板的钱攒经验；何时开始都不晚。创业=用自己的钱买教训；看好风险和时机很重要。
▲《年轻人们》丨年轻意味着大量的试错机会
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格桑啦啦：我30多岁，婚前买房的话，是买交通方便的老破小，还是交通稍微远点二环以外的房子？
除了交通也要考虑孩子上学、工作生活便利与否的因素。婚房的话其实可以考虑老破小，随着未来楼市上涨，再往外面换。
楼小姐：您是喜欢温暖简单的家常小日子；还是喜欢劳累但有范儿的优雅生活。
▲《出租车司机》丨选择就是取舍，但要忠于内心
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明明爱吃蒜：谈谈最近的共有产权房吧。
共有产权属于产权类住房，在住房、落户等政策方面和其他商品房拥有一样的权利。通过目前政府出台的政策来看，导向是相当明确的即房子是用来住的。为了政策落到实处，下一步土地政策也会有一些变化，最重要的是会加快土地供应。特别是共有产权房的项目入市。目前种种措施（比如租售同权，限购限售等）传递出未来的信号是：大力发展租赁市场，抑制开发新房的市场。其实，目前二手房的交易量已经远远超过一手房。在北京大概每成交一套新房就会有七套二手房成交。这是市场成熟的标志。接下来，政策逐步稳定，相应的长期政策如房产税、遗产税等也会出台，中国的住宅相关的法律和政策更加完备，市场也会更加健康。中国的楼市会发生质的转变，而不是现在这样起起伏伏。这种改变也会促使房地产公司转型以及消费者的消费习惯的改变。
楼小姐：看了一眼工资单，决定好好搬砖。
▲共有产权房类似新加坡的组屋
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车达小奶酪：房市好的时候房价会涨，因为开发商逐利，房市不好的时候房价还会涨，因为政府一边要托住市场，一边要给土地造势。个人看法，欢迎辩解。
房市是一个动态周期，不是非黑即白。比如，房市好的时候房价涨，除了开发商提价之外，托起市场的也有逐利的购房人和内心不安全感的购房人。所谓的房市不好，不只是指房价下跌，预期下降也是房市不好的主要表现，而房价下跌可能只是预期下降的一个结果。至于土地，面粉决定面包，开发商会提前判断下一个上涨期到来的时机而提前进军土地市场。
楼小姐：中介打来电话，问要不要买房，最近房价不错，再不买就没这个价了。你说已经买了。中介又问，那你要不要卖房，最近房价不错，再不卖就没这个价了。
▲房价是动态周期，是多方合力的结果
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kingmeng0：听了《房事夜话》021期：《蜜月思维，导致开发商交的税比利润还多》，如果一直没有利润，开发商哪里来钱买地？动力在哪里？如果都是贷款，泡沫不是越来越大吗？
因为房地产开发动辄体量太大了，即便利润率下降了，放在一年卖5000 亿、10000 亿背景下，利润可能还是有几百亿、上千亿。这就是动力。
楼小姐：对，喵叔八千个亿的猫窝工程就要动工了，缺十五块钱，你先借我。怎么会不还呢，到时候你到项目楼下收包装纸盒子都能把钱挣出来。
▲房地产开发瞅准时机
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仁诗：请问装修市场发展趋势会越来越规范吧？
装修也属于房地产衍生的 O2O 行业，近年来不少创新公司进入了这一行业，巨头也在试图分羹。但是装修行业痛点实在太多了，个性化需求太多，且施工设计水平难以把控。只能说充分竞争会给这个行业带来规范发展的空间。
楼小姐：在规则下竞争反而会让一些事情规范，听起来挺有哲理。
▲万科携手链家进军家装市场
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爱琴海：柬埔寨等东南亚国家的土地、房产有没有大增值趋势呢？
东南亚一些实施国际教育的国家正因为学区和气候的优势吸引中国人前去置业、移民。以前大家只认新加坡，现在马来西亚的房产生意也不错。
楼小姐：100 年后的教科书会说，新世纪的华人移民史是由房价上涨开始的。
▲马来西亚被称为「投资四小虎」之一
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千年修得李大仁：过去您曾聊到关于 REITs 这类资产证券化的知识点。我对此很感兴趣，但是现在我国的证券市场以及相关法律还非常简陋原始。一般此类证券操作都是在大型金融机构之间的内部交易。我感觉在这方面的知识太模糊。所以，能否多讲解此类的专业知识？
存量资产证券化是后开发时代的重要命题，一期节目讲不透，未来会加大这部分的选题比例，请持续关注《房事夜话》。
楼小姐：如果还有什么问题欢迎大家在下面留言，恭候大家。
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开启一整年的房事方法论
封面图片来自网络
编辑｜楼小姐 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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