“送”给香港一块地，深圳却抢到一张比前海更牛的牌
楼校长又来讲故事了。
话说，镇上最豪华的院子，是一个被洋人收养的千金小姐香香的家。隔着一条小河，对面搬来一个穷小子大鹏。
大鹏开荒种地，还常常帮着干香香“转移”过来的粗活，虽能赚点钱，但连“香”味都不曾嗅到过。
若干年后，香香的洋主人，在一个大雨之夜坐船回老家了；大鹏经过多年历练，出人头地，自信了许多，竟有胆量去跟香香搭讪了。
香香埋怨大鹏把河水弄臭了，大鹏跳进去清理，香香不好意思了，也出了点钱。快修好时，暴雨来袭，河水汹涌，竟然冲毁河堤，改道了。两家以河为界，这样一来，大鹏的地少了一大片。
镇里的人都等着瞧热闹，可是两人没红脸吵架。香香公开说了：哼，老天爷把地给我了，又不是我抢的，就不给你！大鹏心里却拐了个弯：天作之合啊，我的土地咱可以一起种地呀。
每隔几年，大鹏就提议，共同开发，共同致富，共同……。写了好几个方案：种菜、开餐厅、建学堂、盖高楼……每次，香香看完，嘀咕两句，放一边了。
纠结了将近20年后，这块暧昧的土地终于有了定案。经高人指点，大鹏脑筋一转，决定把这块地送给香香小姐……
2016年7月22日，深圳市委书记马兴瑞在五洲宾馆会见香港专业界人士访问团时，透露了一个重大消息：不久前他与香港特首梁振英就河套地区开发再次沟通，达成初步共识，土地所有权归香港，深圳有50%开发权，河套地区的开发快了，最迟明年敲定!
虽然，马兴瑞只是顺便提及此事，政府也未就此大张旗鼓宣传，但这一消息的量级绝对不亚于前海开发。
其一，深港合作将获得重大进展。
这是在舆论唱衰香港，香港内地互有抵触情绪以及香港面临2017年特首普选之际，因此具有重大意义，是一个转折和进步。
其二，深圳以退为进，换来河套地区的尽快开发建设。
原先，深圳一直坚持拥有地权，双方共同开发，但郎有情、妾无意，香港方面议而不决。在土地所有权问题上，马兴瑞能够走出了灵活务实的一步，敢于送“地”，势必得到中央的支持。这是“一国两制”政策的一个创新，河套开发有望上升为国家战略。从这个角度看，河套开发的意义甚至大于前海。
其三，香港对河套的积极性或许会大大高于前海。
香港企业和资金对前海的参与度不如预期，因为前海属于深圳，由深圳主导。
而河套则完全不同，香港获得土地所有权，深圳获得一半开发权，这种土地所有权和开发权的分离，使得权益清晰，双方的积极性将充分调动起来。
河套地块很小，仅有87.7公顷土地面积，将近1平方公里。相当于前海的十五分之一。楼校长在这里先扫个盲，河套到底怎么来的？
△落马洲河套卫星图：A区为河套，深圳获50%开发权 ，C区为河套深圳境内邻近地区，原规划建议协同A区发展（文末有福利）
巴掌大块地方，楼校长把它抬的这么高，太夸张了吧！非也！除了政治意义重大，关键看河套里装什么内容。
关于河套地区的定位，自从1997年河套问题形成后，深港两地特别是深圳，提出很多方案。双方也签署了几次协定。最新的方案系由深圳规划国土委于2015年3月公开的《落马洲河套地区发展规划及工程研究》，河套分为五大功能区：教育区、创新区、交流区、生态区和滨河休憩区。由此可见：高等教育、高新科技、文化创新产业以及观光旅游将成为河套的主要特色。
△原规划的河套地区功能分布图
2016年3月30日，马兴瑞赴港会晤梁振英时，主要谈的是“加快推进河套地区开发以及深港科技等领域的合作”。可见，科技合作是河套的应有之义。
河套这块土地，经过漫长的暧昧期，现在深港两地终于要在此舌吻了。但结果究竟如何，透露的信息少之又少。
如果不是马书记性急兴起，大家还蒙在鼓里呢。楼校长尝试解读一下河套非同一般的未来，以及对我们小市民的影响：
一、河套没有高楼大厦
河套只有1平方公里，是一块生态脆弱的区域，由湿地、林地、芦苇、草丛组成，深圳一侧已是高楼林立，香港一侧一派郊野风光，香港环保组织对河套的开发一直持怀疑态度，高强度开发势必引发争议。
河套与前海将错位发展，金融业喜欢的玻璃摩天大楼，不会出现在这里。按照落马洲河套第一阶段公众参与的建议发展方案，河套用地分为教育、科技、文化、商业、生态部分，最高建筑不过15层。因此，这是一个低密度的知识型生态区域。
由于河套土地划归香港，深圳房地产开发商无缘进入，没有住宅，公寓也不卖，商业设施也不会散售。
二、河套是深港知识精英的高地
楼校长预计，河套地区最厉害的就是高等教育和高新科技，两地分别拿出自己最擅长的东西，一定会擦出火花来。在提议开发河套之初，傲娇的香港是看不上深圳的。
但深圳现今在科技领域有腾讯、华为两大科技旗舰，整个城市投入的研发费用和专利申请量都远超香港，香港不得不倚重深圳来发展科技产业。
好在香港的高等教育还拿得出手，如果在河套与深圳高科技企业形成深入合作关系，无疑将成为一个世界级的实验室，在高校科研成果转化及大学生创业方面前程似锦。
按照规划，河套将容纳2.4万学生，产生2.9万个就业机会。毫无疑问，这是深圳、香港知识领域的精英人士汇聚之地。
三、河套激活福田、提升深圳
福田区是深圳最中心的区域，但近年来被南山抢了风头，房价都差了一截。主要是因为福田没有南山的科技园和大学城，不在风口上，当不了热点。
河套位于福田区南端，一旦河套开发成形，福田将补上教育和科技两个短板，对城市价值有重大提升作用。
何况，河套距离深圳中心区不远，又兼有皇岗、福田双口岸，由此将形成深圳新的城市门户与价值高地。
△原规划的河套地区效果图
继西拓、东进之后，深圳南下了！这比东进更有意义。这是深港合作的新形式，也是深圳城市发展的里程碑。
不过，由于土地权在香港，未来的河套是否及如何对深圳市民开放是个新问题。如果不让深圳人自由通行，河套规划的生态区以及类似深圳湾公园的滨河休憩区难道是个摆设?考验深圳书记和香港特首政治智慧的时候到了。
楼校长有两个消息要提醒：
1、河套周边的房价可能要涨了。
2、河套周边都是旧房子，也几乎没有空地建新的住宅。
所以，炒房客们要纠结了。
话说回来，大鹏和香香一起去土地登记中心办手续的时候，香香十分感动、感慨：这小子实诚，我徐娘半老了，比不上当年姿色，还对我这么好！可惜，他虽然现在是个成功的企业家了，但比起俺家以前那英国主人，少了种气质和风度。
大鹏寻思：香香啊，你可千万别误会，等你那么久，我已经有相好的了。这回把地送给你，是因为自家土地紧，都要去填海了，你老占着我这块地，我也不能抢夺吧，只要让我开发一半，也比再晒十年太阳要强。
隔壁邻居这么多年，以前我沾了你不少光，何况，上面传话来了，要我帮帮你，我不能不管啊。再说了，以后带着你这贵族家的小姐出席各种宴会，这多有面子啊！就凭这点，值了！
文末福利，仅供参考，拿走不谢！
| 扫码关注 |
买房之前
有用·有趣·不做假
点击阅读原文，查看楼校长的书单