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关于深圳新政,买卖双方最纠结的10大问题(内有答案)

2016-10-11 楼校长 买房之前

随着近期收到的问询猛增,楼校长决定新开一个《楼校长答疑》栏目,定期将购房者提出的高频问题拎出来和朋友们一起讨论,给购房者多方建议加以参考。



第一期楼校长答疑


21城连出新政降温楼市,调控收紧。涨得最凶的深圳,这次也控得最严,史无前例。


购房者心里一点底都没有:

刚买了房的觉得自己悲剧的接了盘;

正在交易的纠结着要不要毁约;

还没买房的抱着“买涨不买跌”的心态,不知道还能不能买。


这期楼校长挑选了新政出台后,10个购房者高频提的问题,和两个老朋友一起讨论了下,希望可以给购房者一些帮助。


先介绍楼校长的两个老朋友:

孥孥的大树: 深圳知名中介研究中心首席分析师

咚咚牛浩思:深圳房地产信息网咚咚找房新房研究团队



想买房的



1

近一两年想入手松岗的楼盘,在104新政出台后,不知道是入手新盘还是二手房好?



孥孥的大树

从政策本身的情况看,影响在3-6个月左右的时间,更多影响的是成交量。市场有这样的现象,二手房业主卖房比较敏锐,市场有变动了,不愿意降价卖,更多的是由卖改租,等待下一个周期。

 

然后,新房有区别于二手房市场,开发商背后有资金链压力,所以他们手上有货(房子),他们就会出掉,在收紧周期,一般通过各种促销方式(如比周边楼盘价格略低)等,加快去化。

 

所以,我们监测的数据是,市场政策出台后,对二手房价格影响较小,但对新房价格影响较大。换言之,如果等待,可能会有不错的新房入手。



咚咚牛浩思

目前部分业主心理预期受影响,信心不足,市场上已经出现不少降价出售的楼盘,从议价的角度来看,买方会更占优势。但也要考虑到目前二手房税费较高的问题,因此建议在市场下行价格相对平稳的时候,多选择满2年无营业税的物业。


从另一个方面看,首先考虑松岗置业基本都是看中11号线的地铁物业,但是目前11号线周边的商品房并不多,特别是新房。


综合来看,新政后置业心态要放平稳,多看多谈,会有惊喜!


楼校长总结受新政影响,二手房市场会进入买卖双方博弈的阶段,就看谁败下阵来,议价空间有所提高。建议购房者多走多看多对比,相信逐渐市场上会冒出一些笋盘,保持平稳心态择机下手。


而新房方面,目前相关部门对于价格方便把控很严,对于有资金压力的开发商为了推货,年底可能还是会逐渐出现一些让利空间走量。但2015年房价已经涨了一大截,有开发商曾闲聊时透露卖个10几套就能回本,其实并不着急推货,这部分开发商有优惠的可能性就比较小。


还是那句话,多走多看多对比,更了解市场才能找到自己满意的房子。





2

公明中粮云景前景怎样?现在买入一期会不会被套?



孥孥的大树

如果是自住,就不存在被套一说,如果是投资,当前出手就不太合适,被套一下是有可能的。


咚咚牛浩思

中粮云景一期,如果按首次开盘3.4-3.6万元/㎡价购入价格还是合理的,超过4万不建议购入,不过由于距离交房还有1年半的时间应该不会套得太深,目前不建议买远郊物业,投资方向还是回归中心避险为主。



楼校长总结:回归中心最保守,另外有地铁和学位加持的物业历来都会比较抗跌一些。其实自住的话,在自己能承受的范围内,可以在这段调整期多看看,择机入手。如果时投资,则建议多看少动,量力而为。




3

来深6年,没买房,终于在9.28经过大半年综合考量,草签了都会中央2期,受新政影响,如果跌10%,就是46万。很担心合全家之力买房的钱会跌没了。纠结是否要放弃缴纳首期款?



孥孥的大树

这可能就是造化弄人吧,大家都怕跌,心里的坎过不去。研究过国外发达、发展中国家,房价基本上都是震荡向上的,日本是个特例。其实,房价总的来说跟货币流通量还是正相关。


虽然,近两年M2增速有所降低(在12%左右),这也是国家的基调,房价涨幅也会相对慢了。特别是过往两年涨幅太大,接下来几年横盘震荡是大概率的事情。但是,真的要在深圳发展,自住的也是可以的。


楼校长总结作为一个有契约精神的校长,并不建议毁约。毁约成本其实不低,如果是自住,可以不要过于在意目前的涨跌。



 


4

手上只有100多万,深圳范围还值得投资吗?



孥孥的大树

目前进入政策收紧期,从短期看,并非投资出手最佳时机。房子可以先看,如果有低于市场价格明显的笋盘,则适当出手。要投资房,多看看,多对比。


咚咚牛浩思

首先从范围来看,一线城市的特别是核心区域的固定资产,在货币宽松政策大环境下一定是有投资价值的;


其次从目前政策来看,纯投资的在现阶段不适合入手特别是短炒,由于政策刚出买卖双方心理价位不稳定,价格难以出现明显上涨,关键难以迅速脱手,因此不建议短炒,长线投资可以在新政后市场趋于稳定时,元旦至3月可以寻找真的低价物业出手;


最后在整个房地产下行周期内,还是建议以回归中心资金避险的理念投资,不要激进的选择郊区物业追涨。


楼校长总结目前并非投资的好时期,建议多看少动,谨慎投资。当然在个人能力范围内,如果遇到了真笋盘,也是可以考虑入手的。




想卖房的



5

有网友吐槽罗湖的二手房已经横盘八九个月了,有套房子想出手,现在成交到冰点,我们要怎么办?


孥孥的大树

从我们分析总结历次政策的情况看,一般出台一个政策,影响市场周期在三个月左右的时间,市场观望明显,二手房成交量下降60——70%左右。

 

2016年,325政策之后,其实意味着深圳楼市正式进入收紧的调控区间,由于过去两年时间里,深圳涨幅超100%,之后二手房价格有所回落。现在很难将价格卖得比2016年3月份还要高的了。

 

如果是急用钱,目前的情况,需要比市场价格明显低才能卖出去。



咚咚牛浩思

罗湖近几年在深圳楼市中表现不是非常突出,价格增长都属于补涨类型,因此横盘是比较正常的现象。但是由于罗湖配套好,公共交通发达,特别是教育资源丰富,因此抗跌性也是非常强,也是刚需上车比较推荐的区域。

 

预计这波政策调整周期至少持续到明年两会前后新政策方向出现,因此周期大概有5-6个月,如果资金无法维持6个月的时间,建议尽快出手,如果红本在手或者已经供了较长时间可以考虑二次抵押,不过风险也会随之升高。


楼校长总结其实校长在上个问题中有提到,二手房市场会进入一个买卖双方博弈的阶段,作为卖家,如果急钱用,或者使用了高杠杆,无法维持正常月供,建议可以适当降低价格。相信近期,购房者更多处于观望状态,对于符合心理价位的笋盘,还是会愿意出手。



 


6

手上有3套房,本来小房换大房,第二套买了不想住, 7月高峰看中第三套买了,第二套挂了一个月还没卖出去新政就出来了,每个月拿大几万真金白银有点压力,钱全压在房子上了。现在纠结是继续挂着卖第二套还是赶紧出租?


孥孥的大树

深圳4月份到10月份,二手房涨幅很小,一些单价高的区域是在跌的。可以说,在这半年区间内买 房,其实价格其实是没有多大区别的,二手房的交易成本,由于卖房的转嫁,所有的费用都是买方承担,这样其实对于买方来说,交易成本是7%左右,这一点你在短期内交易的时候是要考虑进去了。


然而,现在的政策比325之后,还要严格很多。短期的市场肯定是不好卖,二手房买卖双方进入博弈阶段,基本上是,不急用钱的业主不肯降价卖,若现在要快速出手,一般需要低于挂牌价的10%左右。如果这样算的话,其实刚买的第二套房其实卖出去就基本不划算。现在的行情10-12月,这三个月肯定是政策敏感期,成交量不会抬头,意味着不好卖。

 

而2017年1月-2月又是春节前后,楼市交易传统淡市,必须等到3月份之后才会有新的成交量起来。这样看来,需要等待半年后市场才会恢复理性水平,但是,半年后的房价我认为仅仅会是持平现在的情况,保持一个横盘震荡的水平。

 

楼市收紧政策,目前不会放宽,至少两年后才会有宽松的可能。当然,现在中国自生发生崩盘的可能性不大。政府调控的目的也不是让房价暴跌,而是控制合理的涨幅。投资本来是一件好事,如果弄得压力太大,生活质量下降,我倒建议快速处理房子。



咚咚牛浩思

预计本次下行周期之前持续6个月而且执行比较到位!预计调整力度会交大,因此看自己是否能顶6个月,如果压力确实大,建议还是套现保留两套比较保守,当然如果出租能解决问题的话还是建议持有。


楼校长总结:校长认同大树的看法,投资本来是一件好事,但若影响了生活质量,压力过大就不建议硬撑。可以考虑寻找一个折中的方式,先把房子短租出去,同时也把房源挂牌,有合适的业主也可以考虑带租约出售。




关于临深的


7

东莞深圳限购,临深的房还能不能买?惠州和中山要利好了?



孥孥的大树

临深投资要远离,别再误入惠州大亚湾这些地段了。你是自住就买,如果是投资就要谨慎。这么多的投资客,你到时是卖房子给谁?并不会说这样就利好了没有限购的惠州、中山。


咚咚牛浩思

建议不要轻易买临深房子,如果自住,必须是真临深,例如凤岗、黄江、长安或者龙光城一带紧邻深圳的临深物业,无论价格如何,至少保证房子最基本的居住功能。

 

新政会利好惠州和中山?我不这样认为,新政之前以有人跑去买惠州和中山是更多的是投机追涨,而深圳大盘下行,你觉得惠州、中山为什么会涨呢?难道比深圳更抗跌更安全?而从投资的角度,不管限购不限购,主要是趋利没有利润空间和套利空间怎么会去买呢?退一步说,限购还可以买深圳公寓啊,为什么不说是利好深圳公寓呢?


楼校长总结校长之前有说过,如果你想买临深,考虑以下两点,如果没问题就可以买。


A.自住,是否能接受时间换空间,距离换价格


B.投资,是否能接受5-10年内无法转手套现不能说惠州和中山不限购就是利好,细想下可能别有深意。




8

之前在纠结是买临深还是买小产权,现在临深限购了,小产权会涨价不?手里有小产权想出售,该降价还是涨价卖?


孥孥的大树

小产权的房价应该还是跟着大市场走的。



咚咚牛浩思

首先声明,小产权属于违法物业我们是不支持买卖小产权这种行为的,从问题上看由于小产权一般为刚需接手比较多,新政后不少商品房会出现价格调整,不少刚需会去寻找笋盘,而小产权由于不能贷款没有杠杆,在市场下行是不利于小产权价格增长的,在市场大涨的时候还更有优势。


楼校长总结

首先小产权交易是不合法的。其次,校长有个小伙伴,有套小产权卖了1多月,无人问津。小产权的价格应该还是随大势的。


而临深,若是为了投资,看看那边的二手房交易有多冷再决定吧。另外,校长还有个朋友交易了东莞的一套二手房,因为东莞二手房交易制度不像深圳那么完善,目前仍在二次上诉中……




关于房价的



9

深圳要跌吗?我们这些没钱好不容易买一套破房子小户型的人很担心。



孥孥的大树

短期市场观望为主,不会有明显下跌的趋势。长期看,深圳的房价还是稳中有升。


咚咚牛浩思

我认为只要货币政策持续宽松,房产税没出台房子依然没有持有成本,那么跌只是短期调整,长期还是会缓慢涨回来,另外应该你的房子是自住的,因此无论涨跌自住的都不必太在意,只要供得起就行,毕竟还得住吧。


楼校长总结相关部门抑制房价疯涨,相信并不会希望看到房价暴跌。两个极端的状态,都是不利于市场健康发展的。如果是能力承受范围内,自住,房价的涨跌对你的影响应该不太大。





10

接下来,成交量下降之后,怎么了解所在小区的市场价呢?



孥孥的大树

多到市场看看房,真实体验是最好的了解方法。Q房网、链家网上的小区成交价格也可以适当参考。


咚咚牛浩思

如果你是业主相信你会有个业主群,如果没有可以以买家身份去周边中介去探一下价格,再横向对比周边的同类小区价格,问一下新政前最高成交价和新政后或最低成交价,判断小区涨幅,记得多问几家不同的中介。



楼校长总结多对比各家中介近期的成交价格,最好的办法就是实地看盘。偶尔多在购房者微信群里交流也可以收获不少最新市场信息。



楼校长收到的问询远不止这些,但这些问题其实大家可以从中找到一些共性,比如买方和卖方在新政后的心理状态,希望有需要的购房者都能从中找到对自己有用的信息。


如果你也有问题,想要获得楼校长和业内人士的建议,欢迎私撩楼校长,我们下期见。





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