观澜新盘3.9万起开卖：806套房卖不到一成
(一期已售罄，二期正在施工中)
11月11日晚，位于龙华新区观澜街道的金洪观荟(华盛观荟二期)在营销中心开盘。806套房，单价集中在3.9-4.2万之间。
这是继深圳10.4新政、稽查队严查楼市之后，第一个拿到预售证就在规定时间内开盘销售的项目。“标杆”的意味十分显著。然而，回顾此次开盘场景，楼校长只能用一个字形容——冷。
(这个开盘现场有点冷)
16℃的鬼天气，搭配时不时拂身而过的凉风，把现场各怀心事的人们都冻得哆哆嗦嗦。先看看楼校长拿到的第三方监控的销售数据：
签到情况：19:00开始签到，20:00选房，22:00结束摇号，22:30基本结束选房。签到客户约100批，到场人数约200人。客户全部为前期认筹未退筹客户，累计认筹747批，10月7日停止认筹，客户陆续退筹。
推售产品：79-89㎡精装3-4房，118、124、141㎡毛坯4-5房，11月8日获得预售806套单位全部推出。
去化情况：从出场人数看成交约70套，去化产品主要为79㎡及89㎡朝南看花园户型。
均价：成交户型单价集中在3.9-4.2万之间。
开盘折扣：前期认筹3万开盘抵15万，开盘当天98*99折，7天内按时签约99折。成交价格=（总价-15万）*0.98*0.99*0.99。
再看看另一份监控数据：
到访情况：到场客户约104批，约200人
销售情况：共销售约40套（此数据为统计成交客户携带礼品数量得来）
开盘价格：住宅均价约4.2万元/平（因无法进入销控区，4.2万/平为访谈客户要来的数据）；备案价均价约4.68万/平
客户分析：
①观澜本地客户占较大比例，基本为刚需客户用于自住，少部分为投资客户，其次为来自龙华等地客户。
②认可项目产品高拓，带精装。
③客户抗性：价格比预期高，很多认筹客户弃购。
不论是70套还是40套，806的总货量，销售结果均不超过一成，这一份成绩单显然不太漂亮。
人气冷清
虽然真实具体的销售数据待最终确定，但楼校长在现场的感受是最直接的。
一、新政前，深圳大部分新盘开盘前半个小时乃至一个小时，购房者排长龙签到入场的画面还历历在目。看到昨晚购房者在为数众多的保安中介及工作人员的拥护下稀稀拉拉排队入场时的场景，真是替开发商感到心酸。
开盘进行一半时间后，一大波不明身份的楼市业内人(媒体/中介)焦急地聚集在场外等购房者出来，真心有点像高考家长把学校包围了的景象。
二、开盘现场搞临时大棚。认筹者有多少，开盘当日能买多少，开发商当然心中有估量。遥想去年8月，开发商一期958套房源可是在开盘圣地大中华集中入市的，且销售成绩不菲，宣传口径为85成。
心态冷静
楼校长与现场一些购房者深撩后发现，历经了多年的楼市浮沉，深圳买家都快修炼成了“置业老妖精”。对于楼市大势和区域个盘小细节，都有自己的一套冷静分析。
三十多岁的张先生(化名)住龙华多年，早就为3岁的孩子备下了知名学位房，这次买观澜目的很明确，就是为了投资。
“我虽然不是职业炒房，但下决心买之前也是看了深圳几乎所有的新盘，差不多价位的没有一个能比这个楼盘实用率更高了。80平可以做4房，送精装修，备案价格四万一二左右。等交房后，地铁也开通了，旁边高速也开了。升值空间还是有的。”
谈及几乎是行业共识的“房价看跌，笋盘有得捡”。张先生冷静表示，无论走势如何，他都并不在意。
“一是深圳楼市长期看好，龙华观澜地理位置上比起龙岗、4号延长线的区域价值在未来更能得到发挥。二是楼市即使短期降温，真正好的笋盘肯定落不到我们这样的非地产行业人手里，深圳人各个都是潜在炒房客，地产行业的人更是集资炒房成风。三是这个楼盘既然我觉得好，就得赶紧下手，反正未来交房时候只会比现在高，而且这个价格和优惠，肯定过了今晚就没了。”
据楼校长多年观察，“稳、狠”是深圳购房者一贯作风，至于“准”不准，只能说在深圳这种城市高速发展的这些年头，闭着眼买房的人也都赚到钱了。
当然，除了大方出手的，也有人果断弃购的。原因也很简单，受不了开发商总是临时搞自己。
“我是9月份认筹的，他们告诉我10月开盘，结果好像出了个政策，又不能开拖到现在。昨天才告诉我今天能来买。最开始销售说的价格是三万多，结果今天却卖到四万三四!贵了将近快5000一平。我接受不了，所以不想买了!”
(项目周边的“村儿”是挺多的，环境距离高大上还很远)
楼校长高冷总结
新政满月，狂热的楼市也戛然而止，调控作用不言而喻。买涨不买跌的常规逻辑让吃瓜群众面对入市更加谨慎，新政首个预售项目，交出了不大令人满意的成绩单，未来入市项目的压力可见一斑。
至于未来预期，多位业内都表示，在政策环境不变的背景下，这一波下调趋势或将延续至年底，甚至到明年年中。
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