南山新房7.2万/平"低价"开盘，却卖不到一成
“冷！”这是今天在佳兆业前海广场2期开盘现场的购房者对楼校长谈的第一感受。
不仅冷清，这也是楼校长经历过最快结束的开盘，仅1小时基本结束选房。先看看楼校长调查的一手资料：
佳兆业前海广场2期
类型：商务公寓
位置：南山区月亮湾大道与棉山路交汇处东南向
备案套数：B、C两座共728套
主推房源：B座共367套
备案均价：约8.8万/平
备案价格区间：71891—102287元/平
主推B栋备案价格区间：71891元/平—101591元/平
客户诚意金（合规认筹）：11月25日前（含25日）认购交10万，开盘当天认购交20万
开盘时间：11月26日（距离预售时间11月11日，已违反获得预售证10天内需销售规定）
开盘当天折扣：98折*98折*99折*99折
到访有效客户：不足100批
开盘均价：7.2万／平（中午12时朋友圈中介拓客口径）
选房方式：排队取号，先到先选
销售成交情况：截止至10:45，销控显示约销售50套，候选客户剩约20批
购房者心态：投资居多，观望氛围浓厚，不少表示只是过来看看凑热闹。普遍心理价位6万+，勉强接受7万+。
关于佳兆业前海广场2期开售，楼校长不得不说的几个情况：
购房者
看多买少·观望居多
」楼校长得知，该项目将于周六（26日）开盘，11月25日前往缴纳10万诚意金即可享受额外9.8折优惠及优先选房机会。
11月25日，楼校长在营销中心现场发现近20批客户在现场选房看样板间。
今早约9时，楼校长到达项目营销中心开盘现场，现场约200张椅子，顶峰时期基本坐满后排还站满人，每位客户限带一位亲友进场，场内有四分之一是中介和现场工作人员，勉强挤满营销中心。
即使如此，到场选房的客户还是发出切身感受：“冷清，今天开盘感觉很冷清，就是过来看看，不一定买。”一位刚和邻座一家探讨日本房产投资的女士对楼校长说。
而陆续采访多位认筹客户，购房意向并不明确，多数抱着过来看看的心态，其中一对夫妇就表示“纯粹过来凑热闹。”
另外一位考虑购约74平的客户则表示先看看，价格还不清楚，朋友建议他不要买公寓，所以还在犹豫。点击蓝字可复习相关科普：《深圳这两种房子最“危险”》
尚未挤满的营销中心看上去好像人气还挺“旺”，事实上观望的占大多数。
开发商
价低量少，底气不足
」在冷清的市场大背景下，开发商显然已做好了心理准备，从其多个行为可窥见一斑。
楼校长先给大家复习下新政要求：
对于未取得预售许可的项目，禁止企业已诚意金、VIP卡等形式许可，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间（10天）内一次性公开全部销售房源；开发商企业在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源集其价格信息，严格执行明码标价，一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。
启动中介联动，未如期开盘
无法提前蓄客，对于开发商而言是一大痛点，同目前大多数在售新房一样开启了中介联动，以保证有一定的客量可开盘。
楼校长在现场主要看到Q房和中原两家代理在做客户转介。从开盘到访的客户看，八成来自中介转介。
“认筹时间并不长，不到10天。”由现场置业顾问25日的口径，可大致核实其认筹时间是在取得预售证之后。但至26日开盘，未在取得预售证10日内如期开盘。
多方引导主推B座房源，C座避而不谈
楼校长注意到现场销售在介绍项目时，通常是酱紫说的：“佳兆业前海广场2期项目，主要有ABC三座，此次主推B座，A座尚未拿到预售证，没有价格暂不销售。“对于C座闭口不提。
国土局备案数据现实，此次佳兆业前海广场同时获得预售资格的是BC两栋房源共728套，其中主推的B座有367套。
问及C座情况，销售刚开始说没有价格数据，转口又说“也可以买，如果买这座就没有折扣优惠，仅主推的B座有折扣。”开盘当天，选房区工作人员举着的销控板也仅有B座房源。
制造价格悬念，折扣紧扣备案价下浮最大限度15%
在价格方面，直至进入选房区，购房者仍未知具体价格及相关折扣情况。在购房者询问价格时，销售通常透露单价约8万多，开盘有折扣，实际情况未知。
“价格应该直接摊开来说，这样藏着掖着制造悬念不可取。如果看到价格不合我意就用干等了。”开盘现场一位计划投资51平单位的女士抱怨。
进入选房区后，仅置业顾问手持价格表，告知购房者折后折前的单价、总价，未提及具体折扣。在选房结束后，相应职业顾问才告知开盘可享受2个98折，2个99折。
“今天的价格是最低的了，我们都是按照备案价的最低下浮区间定的折扣，超过15%就不给备案了，所以已经无法再低了，普遍都是七万三四的单价，以后的也只会比现在贵。”11点多结束选房后置业顾问致电表示。
以B座1311户型为例，选房区价格表显示，折后单价77621元／平，折后总价3788684元，国土局备案数据为89941元／平，48.81平备案总价4390020元，确实折扣幅度达到了13%。
中午12时许，朋友圈中介推盘口径是佳兆业前海广场开盘均价7.2万／平。
楼校长感受
冷·快·难
」今天开盘给楼校长最大的感受简单可以概括为三个字：冷•快•难。
冷。楼校长参与过大大小小开盘近百次，这么冷清的场面屈指可数。选房区仅四五批客户在选房，平均2个置业顾问帮一个客户算价选房，往日匆忙杀客的情况未现，销售有更多时间帮你选房算价试图说服你。而销控也只是工作人员手举的一个两部电脑大的小牌子。
快。历时仅约1个小时，楼校长经历过最快结束的开盘现场。虽然排队选房号贴有看到107号的，但是从一开始仅叫2个号一组选房，到3个号一组，到5个号一组，节奏明显越快。
后期5个号排队等候时，仅3个号在列的情况频现，也有购房者称认了3个筹。
难。成交难，让购房者接受价格难。楼校长随机采访多位购房者，心理单价都在六七万左右，其中一位更直言“350万以内，高了不考虑。”
10:25分，选房约半小时后，已进入三四十批客户选房，通过主持人销控播报，楼校长大致统计销售约40余套。70批客户进场选房时，销控显示销售50余套，候选房源大概还有20批。
自104深圳楼市限购限贷加码，部分业内解读普遍看多商务公寓市场，认为在住宅政策从严的大背景下，部分楼市资金将流入商务公寓，利好公寓市场，目前看仍是伪命题。
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