实探深圳单价最贵二手房:降价30多万竟还要16万/平
这几天有中介跟楼校长说,“深圳最牛的学区房出‘笋盘’了!成交价695万,9楼南向44平单身公寓,比小区内同户型房源便宜30多万。”即便如此之“笋”,也不难算出这套房子加上各种税费后,成交单价仍高达16万多/平!
附近一线中介向楼校长爆料,仅2月份,该楼盘所属的百花片区成交就破30套,其一周末两天成交了17套!2月份市场成交基本上把年前笋盘清了7成多。
不过值得注意的是,每年开学前期历来是深圳奶爸奶妈的看房旺季。只不过今年楼市冷清,大部分买家心理上占了优势,与卖家有了更多议价空间,因此看到合适价位就立刻下手。
众所周知,深圳名校荟萃的片区非百花莫属。深圳实验学校中小学部、深圳外国语学校、荔园小学、百花小学、深圳艺术学校等深圳家长最向往的中小学均在此处扎堆。而百花片区之中,带有“双实验学位”且维护较新的生活小区,却只有国城花园一处。
国城花园虽有年头,1995年批的地,1998年竣工入的伙,但至今外观看起来保养较好。相较于隔壁南天二花园的老宿舍模样,这里生活氛围更为浓郁。楼下带小花园,社区内物业也多为教育培训机构。
小区不大,仅两栋31层的住宅楼。一层12户,户型多样,从44平单身公寓,到88平2房、96平3房、103平3房、127平4房,给购房者许多选择空间。其中,最受家长青睐的就是总价相对较低的44平小户型。不过也正是由于太受宠,才导致其单价飙至全区乃至全市二手房最高。
深入小区,才发现传说中的“深圳单价最贵学区房”仅国城花园2栋才有。目前挂牌售卖的也有5-6套,但业主是否诚心卖也不得而知。
物业保安都挺认真负责,没有门卡者进出需抵押身份证。看来,2.8元每月的物业费没有白交。
一楼有个社区活动室,所以偶尔会听到老年合唱团的歌声。整栋楼只有3个电梯,上下班时间估计有点堵。
狭窄的过道,白天也挺暗的,可参看上文整体楼层结构图。层高偏低,站在走廊有一点压抑。
这是一间朝北的户型,厨房窗户非常小!即使在白天,厨房卫生间都乌漆墨黑的。阳台与卧室打通了,室内采光还行。不过因为基于上世纪90年代单身宿舍设计,所以整体格局还是不够居家,户型古怪。
另外,不得不提到老小区的通病。尽管小区地下与地上都设有停车场(月卡制收费:地上110元、地下250元),但还是听居民说车位很不够用。
凭啥卖这么贵?
深圳人应该都看过南山豪宅,可以说16万/平以下的海景新房比比皆是。那么,说到眼下这个“老破旧”,它凭什么敢卖这么贵呢?据楼校长分析,原因大致有四个:
1. 单价虽然夸张,但总价还是便宜。
对于家长来说,买这种老小区的名校学区房自住可能性相对较小,孩子上完学转手就卖掉是普遍选择。因此,不看单价看总价,不看月供看首付,成了这几年深圳购房者的一致心态。
据悉,国城花园房源换手率较高,约3成为放租状态。“说实话,现在房子不比从前了,随便一套最少七八百万,你让那些能为孩子上学花几百万的人住这种小区也不合适。”一线中介如是说。
2. 深圳中小学资源很紧张,名校更紧张
据深圳教育局公布数据,今年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个。2018年小一学位缺口将持续扩大,达到6.1万个,公办初一学位缺口0.32万个。
这说明在深圳,连大部分普通学校都不够用了,更何况百里挑一的名校!所以,家长为了孩子教育抢破头去买学区房也难免成了必然现象。
3. 国城花园所带的名校学位“不锁定”
一线中介介绍说,深圳实验学校小学部作为深圳的头牌名门学府,每年只招生6个班,一个班40多人。
其中,约三分之二的班级生源由深圳公务员、学校教师内部指标、深圳引进人才子女等人员直接消化。其它三分之一的招生名额,只能从国城花园与南天二花园这2个小区住户家庭中产生。
难得的是,该学校几乎是深圳名牌小学中唯一一个不锁定学位的。这意味着,家长随时可以买房子,来年孩子就能直接上名校!
4. 百花片区教育氛围非常浓!亲测。
百花丛中过,片叶不沾身。各种林立的住宅与商业楼宇之间,琅琅的读书声成了这个片区最美的点缀。
作为深圳名校集中区,在这里最常看到的莫过于大大小小的教育培训机构,以及上下学时间接送孩子的白发老人。一切为了孩子,为了孩子一切。深圳家长有着非常强大的消费力,因此客观推动个别楼盘上涨也无可厚非。
还值不值得买?
回归最常见的问题,学区房已经这么高,究竟还值不值得买?
目前来看,年后深圳的二手房市场,量涨价跌是大趋势。据Q房网数据研究中心分析,近几周二手住宅量持续上涨,近两周的涨幅已经明显趋缓。积压了小半年的需求尤其是观望中的刚需客也在年后陆续开始行动,进一步烘托了“回暖”的氛围。
楼校长看到的现象是,只要孩子是亲生的,父母又不差钱的,他们都买了,甚至是以迅雷不及掩耳之势下手就买了。前文最新的成交数据已经说明了这一点。
名校学区房、优质教育资源的紧缺对于深圳这座城市来说,是个长期需要面对的问题。但我们的孩子却等不及很多大人们的事,因为到了年龄,他们就自然而然得去上学,受教育。
业内常说,“合适的家庭买适合的房子。”希望咱们家长“量力而行”,让孩子在轻松快乐中接受教育,才是最应该做的事。
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