香港房价暴涨遭政府警告，深圳却领跌全国！
（反差强烈的港深两地媒体报道）
最近，深圳楼市相对冷静，新房改变策略羞答答地开盘，开发商移情玩联动，搞顺销。二手房也量价齐跌，全市业主报价指数连续3周下滑。关于短期后市，业内给出的预测是“无力上升”。
与此同时，与深圳一河之隔的香港却如脱缰野马，房价一路狂飙。先是接连爆出2宗超级地王，最高楼面价约47.4万/平！而后又统计出房价已连涨18周，打破了20年来的最长持续上涨纪录。这让一些曾在半年前预言香港房价跳水的专家纷纷被打脸，引得财政司司长发出严厉警告。也让隔岸观“火”的邻居深圳大跌眼镜。
同在一片台风梅雨天下，为何这两块土地上的房子温度一个如火，一个似冰？
1
/ 火·香港 /
首先，香港楼市火势熊熊，这是不争事实。
据中原城市领先指数CCL统计，号称全球最贵的香港房地产市场突然发力，房价连续上涨十几周，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期间15周的纪录。目前，最新指数为158.92点，但按周仅升0.09%，升幅有所收窄，属连升4个半月以来最少。不过，业内仍预测，“香港楼价上升走势不会变，CCL将以160点为短期目标”。
另据港媒报道，李嘉诚所拥有的长实地产，在过去近半年时间里卖出去比去年多7倍的房子！
这并非首富家个例，据香港综合土地注册处数据，上半年，香港一手买卖登记金额首度创下逾千亿港元的历史新高，而一二手住宅合计登记金额亦料突破三千亿港元，将成为继1997年上半年及2010年下半年后的“历史上第三高的半年度纪录”。
那么，香港房价凭啥这么贵？为什么让人感觉又突然火了起来？
先说说，香港房价贵的原因有几个：
1.地少人多。香港1100平方公里的土地上居住着730万人口，人口密度高居全球第三。全岛60%为山地地形，平地较少，居住生活空间挤迫。
2.土地用途管制严。与其说它没有可利用土地，倒不如说香港用地政策非常谨慎严格。在全港1100多平方公里的土地上，有400多平方公里郊野公园。“郊野公园用地是否真的丝毫不能碰？香港实际上又需要多少郊野公园？”
（香港郊野公园分布图，郊野公园占据了香港40%的陆地面积，而且与各居住、商务活动区联系紧密。）
3.香港住宅用地增加非常少。2000年到2013年仅新增9平方公里，每年供应面积不及上海的1/14。未来三五年，新房供应量9.6万套，公营房屋兴建量预期达9.46万套，难以短期内改变供求平衡。私楼人均居住面积缩小，青年上车置业愈来愈困难，供应紧缺影响了买房者对未来房价的预期。
4.香港保障房制度。这是高房价关键之所在，当香港家庭47%都住上政府提供的廉租房和经济适用房，那么可自由交易的、居住空间更大品质更优的商品房，市场价值就会凸显出来。
5.高容积率下的极小户型。香港最高住用容积率可达到8，在增加了政府卖地收益同时却极大压低了得房率，让户型变得极小甚至扭曲，总价低单价极高。曾有人吐槽香港最小户型，18平建筑面积，实用面积不到10平的房间内，只能安放0.9米的单人床。“偌大香港，放不下国家标准的一张1.2米单人床！”
6.中国人的恋房情结。香港TVB综艺《有楼万事足》，曾引起大陆人强势围观。有美女模特直言“冇楼嘅话就唔好白撞”，也有每天逼自己只花50港元的大叔买下60平房子，最终升值200多万……各色人等的案例看下来，不难发现无论哪个地区的华人，在房子面前根本不存在“一国两制”这回事。
原因梳理下来不难理解，冰冻三尺非一日之寒。但令人困惑的是，为何此时此刻的香港楼市，又让人“突然觉得火起来了”？
一是错觉。这场大火并不“突然”，香港楼市近年来一直处于稳涨状态。据中原城市领先指数，2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已经飙升到了156.44。七年时间，香港房价几近翻倍。
另据莱坊2017年城市财富指数，富豪们最爱的除了伦敦和纽约之外，香港排第三。除了房价外，香港有各方面的便利和环境吸引力，境外买家在香港投资置业的需求也十分稳定。
二是地王与调控双飞现象引全民关注。香港政府今年加码调控，与天价超级地王出现密切相关。楼面单价47.4万，让内地一些自媒体比香港开发商还兴奋。大面积的宣传炒作，让意向购房者们感慨楼市疯狂之余，也更急迫于寻找下一个购房投资机会。
三是港内购房需求大。虽然公屋解决了大部分港人居住需求，但由于那些人均十平米的公住房70%都聚集在新开发的市镇，让年轻人并不满意。
《香港房地产神话》书中提到，青年人为了工作和生活，“宁可像沙丁鱼一样挤在一起，也不愿居住在新市镇。”因此，购房的刚性需求始终在香港大量存在着。
关于本轮房价连续快涨现象，地产大佬施永青认为，这波疯狂是由于刚需用家上市推动的，该类客户占据了约90%的份额。尽管目前香港房价创下2008年全球金融海啸以来的新高，有人预测楼市即将崩盘，但事实上市场压力比1997年低得多。
面对“失控”现状，有人看衰后市，认为“香港房价已然站在悬崖边上”。亦有人仍看好未来，预测下半年楼市至少要涨5-10%。
这不，财政司司长陈茂波在6月20日对彭博社发声，称香港房地产市场处境危险，很容易出现回调。他还表示，没人知道调整将有多深或适宜的调整力度。
2
/ 冰·深圳 /
深圳房价的“跌”是有目共睹的。
从深八条出台后，楼市就好像一块烙铁被丢入冰箱。
6月19日，国家统计局公布全国70城房价最新数据，15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落。北上广深四大城市中，仅深圳房价环比出现下跌，跌幅0.6%。
另据深圳规土委统计，截止6月份，深圳房价已连续8个月环比下跌，均价回归5.5万元/平。
（截至目前，深圳7个月时间房价未超过6万元/平。）
价格齐刷刷下跌，反映是深圳作为内地楼市调控重地，下政策猛药维稳楼市后的显著效果。限制新房备案价，规范市场上任何有炒作楼市嫌疑的行为，收紧贷款管住钱袋，提高购房门槛……这么多招式一齐使出，也难怪资深业内人士评论说，“深圳近期肯定不会再‘跟风’出台更严厉的调控了，因为我们已经比其它城市先出大招了！”
房价不再上涨，楼市进入冰镇期，这让地产圈一些人很难受。
开
发
商
最难受的莫过于开发商，预售证不好拿了，价格不能随便定了，大张旗鼓的开盘也不能搞了，只能静悄悄地顺其自然来开卖。
6月中旬新开的2个项目中，龙岗深房传麟尚林二期开盘当天销售25套，坪山泰禾项目去化160套。
而整个上半年，深圳新盘入市数量逐月递减。本应是一年小高峰的红五月，推出新盘只接近4月份的一半。仅有的7个楼盘中，有5个都是公寓或办公产品，住宅只有福田10万/平豪宅与龙岗一个项目。
据中原5月数据报告统计，“开发商较为沉寂，活动明显减少，访客指数在4月基础上持续下滑，已跌至去年12月份水平。”
中
介
虽然没有出现大波“离职潮”，但一线从业者每天着急的心情是肯定的。作为购房者，我们在平时接到的陌生售楼电话越来越多。马路上频频出现打街霸，发传单的中介身影。朋友圈里刷各种新旧楼盘的，跟开发商搞联动促销的广告贴，也比以往成倍增加！
媒
体
地产媒体圈也是风声鹤唳，数位自媒体老炮许久不闻其声，想必与开发商下单锐减有关。官方网管也日益给力，一言不合就删帖封号，看谁还敢明目张胆地鼓吹楼市涨涨涨？搞得日常发帖的小编都诚惶诚恐，为主流媒体马首是瞻。
不过另一方面，市场暂时萎靡对部分刚需购房者来说，也恰是“捡漏”好时机。
面对市场不确定性，业主下调报价是大概率事件。二手房访客减少，挂盘量上升，买卖双方力量强弱转化，买方优势为主。中介与业主对后市信心下降，这也就意味着，购房者买入二手房时，议价空间加大。
关于深圳楼市的后市，一般有这么几个观点：
深圳房地产中介协会认为，“楼市调整期底部尚未出现，未来市场仍将持续性下探。预计深圳2017年房价将下降16%，成交量下跌10%。”
中原地产郑叔伦认为，“政策空窗期，人们买房的决策时间开始拉长。预计短期内，市场成交仍会走弱。”
银行人士认为，“目前各大银行收紧首套房贷利率优惠，市场观望情绪加重，不过新华社的喊话，或许会让接下来的针对刚需的贷款利率风向有所调整。”
深圳房地产研究中心王锋主任认为，“随着深圳调控政策继续贯彻落实以及本市房贷政策紧缩、利率上升，刚性需求仍将持续入市，楼市价格在调控政策作用下将保持稳定。”
深港楼市冰火两重天，你怎么看？
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