深圳要优先处理这类小产权房！但只有小部分符合条件
缘由：近日，深圳市规土委透露，目前正在修订《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，拟对符合“一户一栋”的原村民住宅类历史违建、学校、医院等公共配套类和生产经营性历史违建予以优先处置。
深圳三十多年的城市化进程，不仅创造了城市光鲜亮丽的外表，还为这个年轻的城市带来了三分之一的违建。它们的存在阻碍着城市前进的脚步，政府也一直不断出台政策寻求着最佳解决办法。但许多规定经过各种报道的渲染发酵，反而让吃瓜群众一脸懵逼：历史违建是什么，难道就是平常说的小产权房吗？那这个政策是不是表示小产权房要转正了？转正以后政府征收房子补偿标准会变高？
面对大家的困惑，像小太阳般温暖的楼校长坐不住了，今天就跟大家好好聊聊关于历史遗留违建的话题。
Part Ⅰ
什么是历史违建？
关于到底哪些建筑属于历史违建，政府已有详细规定，主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说，就是只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下：
农村城市化历史遗留违法建筑包括五类：
(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
(二)1999年3月5日之前所建的符合 “两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
（注：“两规”指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）
敲黑板啦，历史违建是指所有违背国家法律法规的强制性规定而建造的房屋，它包括小产权房，但又不局限于这一个类目。那么，它们之间的差别具体是什么呢？
“小产权房”分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。即，前一种小产权房是合法的，后一种则是违法的。
至于历史遗留违法建筑呢，顾名思义，都是不合法的。
合法的小产权房，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。
历史遗留违法建筑，按照相关规定确认产权之后，一部分建筑可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通，即能自由交易。
楼校长总结了一下，两者间的差别其实就两句话：一部分小产权房是合法的，但是不能交易；历史遗留违法建筑是不合法的，但可以经过一些手续变得合法，并进入市场交易。
Part Ⅱ
历史违建处理办法
《历史遗留违法建筑处理决定实施办法》规定，根据历史遗留违法建筑的违法程度，土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划等要求，对于历史遗留违法建筑有三种处理方式：确认产权、依法拆除或者没收、临时使用。
经普查登记的历史遗留违法建筑，如果符合确认产权条件，那么，在给与违法处罚和补收地价款之后，政府就能依法办理登记然后核发房地产证。
贴心的楼校长找来了最新缴交罚款和地价标准，有需要的楼友可仔细查看。
图片来源：深圳城市更新
除了确认房屋产权合法性之外，还有三类历史违建能通过补缴地价申请转为商品性质，然后进入市场流通，自由买卖。
三类历史违建包括：原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分；原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑；原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑。
好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每个历史遗留违法建筑都能通过手段变为合法。对于这一部分的违法建筑，政府将视情况进行拆除或没收。
依法拆除的：
①存在严重安全隐患、又不能整改消除的；
②非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
③占用基本农田的；
④占用一级水源保护区用地的；
⑤占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。
有许多人担心依法拆除可能导致“房财两空”，不用焦虑，在这一规定上还是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，在拆除时会予以适当的补偿。
依法没收的：
①非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；
②超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；
③其他依法应当没收的情形。
关于这一部分的违法建筑，规定就比较强硬了，毕竟一切以深圳城市发展大局为重。
历史遗留违建虽然不合法，但历史遗留违建低廉的价格与供应规模的迅速扩大，正满足着许多中低收入人群的居住需求。因此，符合条件的部分历史遗留违建，允许临时使用，但不允许非法转让。即向有关部门申请工程质量和消防安全检验，符合安全条件的，就可按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。
值得注意的是，临时使用的历史违建，只能用于租赁，不能买卖。
Part Ⅲ
如果被征收，补偿条件？
城市的发展永远是放在第一位的。历史遗留违法建筑当事人应当服从城市规划实施、城市更新、公共基础设施建设项目的需要，必要时政府会进行房屋征收和土地使用权收回，此时将会给予一定的补偿。
据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋产权人可以选择按照基准价格折算的货币补偿方式，或者产权调换的补偿方式，也可以两者相结合。但如果征收的是非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，只能实行货币补偿。
各类非商品房货币补偿计算方式
说明：1.本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经房地产登记、规划国土等相关部门和机构认定。
2.1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。
产权调换，主要是根据被征收房屋套内面积，政府提供相应的住宅进行调换，超出面积部分则按照评估价结算差价。简单来说，就是你被征收了100平的房子，政府则提供100平房子进行调换。
如果是以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，调换房屋的产权仍受相应限制。但只要符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
还有一点需要注意的是，产权调换只限于建筑面积480平以内的房子，超出部分给予货币补偿。
符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。
此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。
Part Ⅳ
真实案例解读
案情：嘉辉大厦2009年申报“历史遗留违建”，还没被纳入规范管理，就以1400万被转让给一个“大业主”，该“大业主”又将部分房屋转让一企业，企业再转让给多个个人。因该栋建筑存在城市更新拆迁补偿、土地房屋增值等利益，原业主想收回于是提出撤销转让协议。
结果：法院认定本案为房屋买卖合同纠纷，无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原被告签订的转让协议书违法了法律法规规定，应认定为无效合同，判决确认原被告于2010年4月签署的转让协议书无效。
案情：深圳北站民治华侨新村68号烂尾楼，这栋楼的业主虽然获得该土地的“两证一书”，不过随后被依法认定为历史遗留违法建筑，于2010年被纳入深圳市土地整备计划。项目中有3栋楼的业主们认为补偿标准太低，提出以房换房或入股等要求，由于不符合相关规定，民治街道拒绝了这些不合法的诉求。至此，拆迁赔偿工作陷入纠纷。
结果：2017年11月，经过长达七年的谈判，最终按照违法建筑的补偿标准13900元/平进行赔偿，共约1600万。
整合来源：深圳规划和国土资源委员官网、
深圳城市更新、买房之前
觉得有料，欢迎打赏~
目前买房之前各区域群已建立，欢迎各位意向购房者和业主私信楼校长新号（lou-xz）加入。
（识别二维码加楼校长微信）
往期文章回顾