最近深圳小产权房又出大事！这些在售的村委房要小心了....
图片来源：晶报
最近，深圳“小产权房”可谓是风波不断。
先是被称作“深圳在售最大小产权楼盘”光明御景国际花园，因为存在销售现象被查封。紧接着最近由于福永最大的小产权房鸿福花园违建被查，背后竟牵扯出两规土监察干部落马！
这两个所谓的村委统建楼都是涉嫌违建被查封，但依然存在销售行为。前者则被全面查封，后者政府直接勒令拆除。
一时间，“小产权还能不能买？村委统建楼是不是比较安全？”又成了热点问题。
据楼校长所知，按照深圳目前政策，以房地产目的开发销售的所谓小产权房，即便是有绿本的“村委统建楼”都是违法销售，不受法律保护。而还在销售未入住的更是要长点心眼，如果是违建就可能面临拆除风险！（近年来深圳查违建可从来没有松懈过~）
楼校长整理了几个深圳目前在售的大型统建楼，并详细给大家解答最常见的几个问题~
现状
在深圳这片神奇的土地，小产权市场可谓是蓬勃不衰。众所周知小产权房不具备合法交易属性，但关外如沙井、龙华清湖、大浪等片区却大有小产权风头盖过商品房的趋势。
楼校长的好朋友王锋主任曾给出过一组数据，深圳商品房占比不到20%，其中村民自建房就占了一半！在这些自建房中，还有大部分没有合法报建手续的违法建筑。
据羊城晚报报道，目前深圳很多违法建筑已违法出售，如沙井、清湖和南岭等片区就有几十栋高达30多层的违法建筑被私自出卖。
前不久楼校长去沙井踩盘的时候，还见识了当地最高端的村委统建楼——盛芳园。这是个多达2000户的大型社区，里面游泳池、篮球场、地面花园一应俱全，跟商品房别无二致。目前售价是2.3万/平，相当于隔壁商品房的一半。
（没错，就是右边跟商品房一样一样的那些建筑）
据当地中介介绍，沙井片区的大型村委统建楼基本都是这样的配置，不仅有花园泳池停车位，甚至还通天然气，很受本地人欢迎。目前还有房源在售的统建楼仅有两个，之前的大部分都售罄了。
沙井部分大型统建楼内部花园（左右滑动查看）
楼校长查询了深圳各家小产权房交易网站，发现类似的小产权房基本集中在沙井、龙华、光明等片区。以下是目前还在售的几个大型项目，给大家见识下现在的统建楼有多“厉害”。（楼盘信息来自深圳各小产权交易网，仅供参考）
沙井景盛花园
宝安区沙井11号线地铁口150米
体量配置：12栋花园社区，3梯9户，层高30层，带地下车库，游泳池，天然气管道
在售价格：1.8-1.9万/平
户型面积：82.9-86㎡两房两厅、105-111.9㎡三房两厅、157.5㎡四房两厅
付款方式：首付5成，分期3-5年，利息6厘
周边新房均价：4-4.8万/平
① 小区花园
② 游泳池
沙井万丰统建楼
宝安区沙井天虹后面800米（11号地铁线沙井站1000米）
体量配置：共6栋30层高的中高层建筑，总户数1000多户，总建面7万多平米。配有空中花园、地下停车场，天然气管道等。
在售价格：起价13980元/平
户型面积：96㎡两房两厅、128-138㎡三房两厅、156㎡四房两厅（毛坯交房）
付款方式：首付5成，分期5年
周边新房均价：4-4.8万/平
龙华清湖蓝湾
龙华清湖片区（距离地铁站步行10-15分钟）
体量配置：占地19060平，商业23310平(1-3层)，住宅105416平(4-31层)。3栋7单元，31层花园小区，约1000户。配有停车位（500个），自带商业。
在售价格：2.3万/平
户型面积：36平单身公寓、41/53平一房一厅、63/65/76二房一厅
周边新房均价：5-6万/平
观澜福康花园
龙华区观澜大水坑附近
体量配置：八栋，1000户大型社区，带地面花园，管道燃气，停车位1:1。
土地性质：村委非农建设用地。据说有历史遗留申报证，发放村委绿本。
在售均价：1.2万/平
户型面积：47.2㎡一房一厅、79.6㎡两房两厅、99.5-105㎡三房两厅
付款方式：一次性付款 或 首付5成，分期6年
周边新房均价：3.8-4.5万/平
光明景田花园
光明新区南光高速出口2000米旁
体量配置：6栋26层高，两梯六户，1-2层是4万㎡商业，地面大型花园，3楼空中花园。地下停车场，管道天然气。
在售均价：12800元/平
户型面积：92㎡两房两厅、95-126㎡三房两厅、142-158㎡四房两厅（毛坯）
付款方式：一次性全款
周边新房均价：3.5-4.5万/平
科普
跟商品房配置差不多，价格却只有一半甚至更低，想必有些购房者已经蠢蠢欲动了。
先别着急着心动，待楼校长仔细给大家科普小产权以及这种村委统建楼的相关疑问。
深圳市规土委曾明确过，其实在深圳并没有真正的小产权房。
“小产权房”通常是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已转为国有。而其中的历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别。
不过现在深圳被称作小产权房的泛指合法商品房之外的房屋，包括农民房、军产房等等。市规土委表示，深圳大部分市面上销售的是没有任何合法用地手续的违建。主要有以下三种类型：
①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；
②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；
③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
楼校长可以直接地说，不合法！
前面提到的统建楼是指集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证，这一类是合法的。
而没有合法报建手续的都是违法建筑。如原村民加建或者超建的农民房、外来开发商建设销售的房子、以及集体企业用地或者占用耕地的房子。
但合法不代表可以买。合法的“小产权房”，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。
“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。
而且国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。
目前市场上出售的村委统建楼基本都是新建的，因此不可能完成确权拿到绿本，村委自己开的也无效。
再者说了，就算有正儿八经的产权证（绿本），这类统建楼不管建多少层有多少户，都只有一本证，并且是属于村集体及其股份公司所有，购买者只能同村委会签合同。
不可能，就算真转红本了，那也不是你的。
虽然说深圳政府正在处理历史违建，部分历史违建确权后可以转为商品性质，并进入市场流通。按照规定，可以确权的历史遗留违法建筑必须是2009年6月2日之前所建成，必须为原村民或者原村集体所建的私房。（也就是说，2009年以后的都别想了！比如楼校长第一部分提到的那些统建楼，都不可能拿到红本）
原村民拥有3栋以内历史遗留违法建筑可进行处理确认。其中一栋以“一户一栋”处理原则，登记为商品房（红本），另外两栋通过补缴地价及罚款，可登记为非商品性质房地产（俗称绿本）。”，“红本”产权面积不能高于480平方米。
但并不是所有小产权都是历史违建，并且对于以下这两种历史违建不会进行确权。
根据非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类历史遗留违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)不予处理确认。
至于村委这种以房地产开发为目的的小产权房，不管是合法的还是历史违建，基本别想转红本了。
就算转正了，红本也不是你的。根据规定，统建楼确权对象为村集体而非村民个人，产权不能分割。
深圳查违部门表示仅有少量历史违建住宅可获“红本”，且红本只归属原村民，买违建者不受政策和法律保护，很可能“房财两空”。
由于这类小产权房的买卖本来就不合法，对于购买了违法建筑的业主来说，一旦房子涉及拆迁和拆除，其利益在法律上得不到任何保障。一旦原村民毁约，买了违建的投机者利益无法得到法律保障。
也就是说，即使要拆迁了，只要你不是本地村民，都算不到你头上。毕竟转让行为是无效的，村民卖方也可能随时违约。
即便买卖时签订了合同并且有律师见证，也是没有法律效力的。因为律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
说了这么多，你还想买小产权房吗？欢迎在下方评论。
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