深圳旧改政策情人节突然“变心”,为公共利益可抛弃钉子户
2月14日情人节,龙岗区城市更新局突然发了一个旧改新规——《关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》(征求意见稿)意见的通告。
该通知最劲爆的表述为:“如果业主坚持明显高于市场拆赔标准诉求,导致未能按期提供政府急需公共利益用地的,可开展城市更新单元拆除范围调整,且调整后的土地移交率需与原城市更新单元计划批准时对应的土地移交率相等。”
深圳实施“强区放权”后,各区在旧改上的力度明显加大。一个区尝试的新措施,效果良好的话,会很快推广到其他区域。因此,不排除龙岗区的这一旧改新规在全市实施的可能。
在楼校长看来,这是深圳加快旧改步伐和公共项目建设的新“花样”。深圳很多旧改搞了七八年搞不下去,就是因为一些“钉子户”要价太高,让开发商或政府部门为此付出巨大成本,使有些重要公共项目也无法推进。现在大部分旧改项目都配有保障性住房,不幸遇到“钉子户”,有关部门的工作就会被耽误。这对于开发商也同样充满了压力,时间成本加上资金成本,有的实力不济开发商不得不临时吐血退出,损失巨大。
为了“对付”钉子户,2015年深圳曾推出《深圳经济特区城市更新条例(草案稿)》,提出旧改单元中,签约达到95%,就可以提出强拆申请,但引来巨大争议,质疑声主要来自法律界,担心与物权法精神不符。虽然房地产开发商为此欢欣鼓舞,但最终未能实施。
“对付”钉子户的智慧一直没断过。到2017年8月,罗湖区提出:按照“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设”模式推进的旧改项目,如果120天未能达到100%业主同意,该项目要被晾5年——这是一种倒逼模式。
此次龙岗区的新举措,则换了一种方式对“钉子户”施加压力,并为公共利益用地找到了一条后路。通俗说,就是假如因为你要价太离谱,影响了项目内规划的公共利益用地征收,那么这个项目的拆除范围就会被调整,政府的公共利益用地要“单飞”,不能吊死在你这一棵树上。但是,因为调整了,可能你这个旧改项目就要被重新规划,甚至可能黄了,看你急不急。
本次新规没有对公共利益用地做出解释,但从字面意义上看,应该包括保障房、人才房和教育、文化、体育等设施。也可以看做是政府推动政策性住房建设的一个举措。
另外,该新规对拖拖拉拉的开发商也做出制约:如果你搞不定“钉子户”,就要取消你的开发资格了。
以上为楼校长戏说。具体的要点解读,还得按照文件本身来展开。包括以下前提条件和处理措施:
1、假如公共利益用地需要
已被列入计划城市更新单元的,如未能按期提供政府急需的公共利益用地,可由辖区街道办申请开展城市更新单元拆除范围调整,将政府急需的公共利益用地调出城市更新拆除范围,下一步由辖区街道办组织对已调出城市更新单元拆除范围的用地开展政府征收工作。
通知还规定,对分别属于权利人原因或意向开发单位原因等情况进行不同的处理措施。
2、假如钉子户要价太高
属于权利人坚持明显高于市场拆赔标准诉求,导致未能按期提供政府急需公共利益用地的,可开展城市更新单元拆除范围调整,且调整后的土地移交率需与原城市更新单元计划批准时对应的土地移交率相等。
3、假如开发商太怂
属于意向开发单位态度消极、不作为等主观原因,导致未能按期提供政府急需公共利益用地的,可按程序取消计划或重新选择意向开发单位。
不过,楼校长认为,这一新规虽然“聪明”,但对于被旧改的绝大多数无辜群众,有点不负责任:你想跑就跑了,为什么不再多付出一些努力呢?特别是在情人节这一天。
不同利益主体,解读方式不同,欲知详情,请浏览以下通知全文:
龙岗区城市更新局发布公开征求《关于规范龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》(征求意见稿)意见的通告
为深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求,加快公共设施用地供给速度,确保城市更新工作有序推进,结合我区实际,在出台《关于规范龙岗区城市更新单元捆绑公共利益用地工作的通知》(深龙城更〔2018〕23号)的基础上,现将龙岗区政府主导开展城市更新单元拆除范围调整有关事项通知如下:
一、适用情况
对于涉及区一级政府及以上考核任务并需按规定时间节点提供公共利益用地的已列入计划城市更新单元,如未能按期提供政府急需的公共利益用地,可由辖区街道办申请开展城市更新单元拆除范围调整,将政府急需的公共利益用地调出城市更新拆除范围,下一步由辖区街道办组织对已调出城市更新单元拆除范围的用地开展政府征收工作。
二、调整规则
(一)由辖区街道办核实未能按期提供政府急需公共利益用地的具体情况,对分别属于权利人原因或意向开发单位原因等情况进行不同的处理措施:
1、属于权利人坚持明显高于市场拆赔标准诉求,导致未能按期提供政府急需公共利益用地的,可开展城市更新单元拆除范围调整,且调整后的土地移交率需与原城市更新单元计划批准时对应的土地移交率相等;
2、属于意向开发单位态度消极、不作为等主观原因,导致未能按期提供政府急需公共利益用地的,可按程序取消计划或重新选择意向开发单位。
(二)城市更新单元调整减少后的拆除范围面积、合法用地比例和更新意愿应符合城市更新政策相应规定。2010 年结转计划和实施计划的合法用地比例和更新意愿按计划批准时相应规定执行。
(三)涉及已批规划城市更新单元需按程序开展规划修改或规划调整工作。
(四)在进行城市更新单元范围调整前,原则上应设定一定的整改期限。
三、工作流程
(一)制定初步方案。由辖区街道办负责制定拆除范围调整初步方案,征求相关部门意见后,提交区城市更新主管部门进行审查。拆除范围调整初步案应包含拟调整的具体内容和理由,并明确整改期限以及未按要求整改的处理措施。
(二)送达整改通知拆除范围调整初步方案经区城市更新主管部门审查通过后,由辖区街道办将整改通知送达城市更新单元意向开发单位及相关权利人,督促其进行整改并按期提供公共利益用地。
(三)进行计划调整审查和审批。城市更新单元未按期完成整改的,由辖区街道办申请开展计划调整工作,区城市更新主管部门收到辖区街道办调整申请后按程序提请区城市更新领导小组审批。
(四)计划调整的公示、公告及备案。计划调整经区城市更新领导小组审批通过后,由区城市更新主管部门按程序开展计划调整的公示、公告及备案工作。
(五)涉及已批单元规划的项目按规划修改或规划调整相关程序办理。公共利益用地调出城市更新拆除范围后,辖区街道办及区房屋征收部门需对该地块组织开展政府征收并做好相关信访维稳工作。
特此通知。
深圳市龙岗区城市更新局
2019 年2 月14 日
来源:龙岗政府在线、深圳新浪房产等
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