家长必看！2019最新学区房榜单出炉，85%的小区涨价了（附：140个名校学区房价）
今天是开学第一天，下个月新学年的幼升小、小升初招生工作就要正式启动了！每年的3-5月也是深圳学区房交易市场最为活跃的月份，家长们又要为孩子们的上学问题焦虑了。
2018年深圳新房和二手房房价双双走低，但楼校长盘点了深圳11个名校片区、25所中小学名校，一共140个小区，发现唯有名校学区房仍然看涨，为深圳楼市最强硬通货。
140个名校学区房中，有118个小区均有1%-9%之间的涨幅，只有22个小区微跌。从学区房的房价涨幅和均价水平来看，南山已经明显超越福田。
根据深圳近期出台的新的入学政策，学区房入学条件呈紧张态势：
1、买房时长所占入学积分比重越来越高。如宝安、龙华、龙岗都是以购买商品房时长来积分，上不封顶，南山购买1年以下和三年以上积分差距6分。
2、是否实际居住和面积可能成为限制条件。2018年12月7日，罗湖螺岭小学一度发布消息，要求该学期学位房：面积小于30平米的，要购房及实际住满六年以上；30到50平米的，要购房和住满四年；大于50平的，要住满1年以上。迫于舆论压力，这一规定很快被取消，但足以反映学区政策趋势。
因此，楼校长强烈建议打算入手学区房的家长们，需要提前筹划，以免因临时购房影响积分。这份新鲜出炉的深圳学区房榜单，作为购房入学的重要参考。
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学区房价涨幅前三均在南山，
南二外学区涨了8.6%
房价数据均来源乐有家官网，再计算得出涨幅
仅供参考（下同）
从整体学区房房价涨幅来看，居于前三的均为南山区的学区房，其中南山第二外国语学校涨幅最高，达到了8.76%，涨了将近8000元/㎡。
南山学区房涨幅超过福田区，一是因为南山小区宜居性普遍较好，小区新、社区带花园，随着十多年的沉淀和南山外国语、南山实验学校集团化，南山学校的师资力量逐步增强。二是南山吸引了不少高收入高学历人群在此置业，生源质量也是稳步提高。
深圳高级中学初中部所在片区，靠近福田香蜜湖和车公庙，也是楼市热门区域，因为可选择的带名校学位的小户型较多，均价全市最高，已经10万+了，即便如此，去年的涨幅还达到了7629元/平。
百花片区，作为学区房的标杆，一直房价很坚挺，始终能在楼市中保持不错的涨幅。
福田的这两个学区房价，2017年已有过一波涨幅，加之缺少新盘炒热市场，在涨幅上就不如南山名校学区房和百花学区房了。
此外，宝安片区和罗湖东晓片区，因大部分学区房小区楼龄较老、区域热度相对较低，房价涨幅不大。
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140个学区房小区具体涨幅情况1.石厦片区
众孚花园，为1994年建成的物业，邻近石厦地铁站，去年成交并不活跃，目前区域大部分小区单价都在每平米6-7万的价格。去年底开盘的新天石厦花园单价达到到8.7万/平米，众孚花园房价涨幅15.83%，则存在补涨成分。
楼校长认为。石厦片区众孚小学，今年初升级为市名校荔园小学众孚分部，目前虽然只是更换了招牌，如果大量引进荔园师资，则非常有希望成为一匹学区黑马（详见楼校长之前的报道《实锤！众孚小学确定升级为荔园分校，房价会涨吗？》）。该片区房价在关内学区房中，性价比很高，手头资金有限的家长们可以重点关注。
2、南头片区
麒麟花园不同户型的均价价差较大，从贝壳及乐有家上成交数据看，目前40-50㎡左右的一房，单价约11万/平米，而100㎡以上的3房单价则普遍维持在8万/平米左右。总价500万起即可上车买到南山实验麒麟中学的学区房，一房及两房户型成交活跃。
3、蛇口片区
2018年，育才小学教育集团下的学区房，以紫竹园的涨幅最为惊人，达到了19.35%。主要原因是作为育才学区房，总价低面积小，一套55㎡的1房总价300多万，这一价格在南山学区房中还是相当有竞争力的，房价自然水涨船高。
4、香蜜湖片区
俊安苑去年以19.41%的涨幅位列所有小区榜首，均价上涨超过2万/平。不过，考虑到俊安苑成交量不大，这一涨幅存在一定偶发性。
5、东门片区
金城华庭，在深中初中和螺岭小学的学区房中，以11.34%的涨幅排第一。和所有热门学区房一样，金城华庭受欢迎的重要原因也是面积小且实用率高，40平左右即能做1房1厅，总价不到300万，且楼龄不算太老（2003年），让小区较为抢手，近几个月都有多套成交，涨幅相对比较稳定、真实。
6、后海片区
观海台花园14.44%的房价涨幅，在所有南山第二外国语学校学区房中是最高的。从链家成交数据来看，该楼盘成交不是特别活跃，所以均价受单套房屋出售的价格影响较大。南二外学区房位于后海片区，是深圳宜居的豪宅片区之一。小区新、有社区花园、周边配套好，观海台、滨海之窗、漾日湾畔等都是一房难求的热点二手小区。
7、宝安片区
御景台在所有学区中保值增值能力相对较强的，小区居住体验也比较好，斜对面即是新安公园，一路之隔又是购物商场海雅缤纷城，所以即便是区域内部分小区房价微跌，该小区依然有不错的增值空间。
8、翠竹片区
区域内涨幅最高的是合正荣悦府，是2010年后建成的小区，楼龄较新。从链家的交易数据来看，其成交周期较长，大部分在3-6个月以上。小区的居住属性强过学区，大户型单价普遍高于小户型，考虑到成交周期长、成交量小，因此均价受单套房屋出售的价格影响较大。
9、东晓片区
翠园中学东晓校区综合排名，为全市第20位。综合几个房产网站成交数据来看，泰和花园成交较为稳定，平均3个月内会有一套成交，且从成交单价来看，呈逐渐向上趋势，70多平米的户型单价高于80多平米户型。
10、红岭片区
红岭中学初中部，在全市中学的综合排名排在第21位。学区房中涨幅最高的是南国大厦和深华公寓，基本都是在区域内单价较低的小区，但楼龄较久（1991年）。南国大厦单价低还有一个原因，是项目是商业产权（但带学位）。不过，目前该大厦暂未有二手房房源信息。
11、百花片区
百花片区，一直是深圳知名的学区房集中片区，学位房价格基本都在10万+。长乐花园单价不到8万，虽然楼龄是94年，但对购房人群有较大吸引力，涨幅自然排名靠前。
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附深圳各区最新入学积分攻略各位家长挤破脑袋也想买学位房，无非是为了孩子能够上个好学校。那么，深圳各区入学积分到底是怎样的呢？
除了积分政策外，还有学位房锁定政策，目前除盐田区外，其余片区均实行了学位房锁定政策，购房前一定要确保该房源学位能正常使用。
楼校长找来了深圳十区学位申请的政策规定，由于正式的2019小一、初一入学政策是在2019年3月份才会出炉，本文是根据2018年最新的学位预警及入学指引，结合2018年各区的入学政策整理的十区积分积分算法，预计和最终的政策要求出入不大，值得参考！（资料来源：深圳本地宝及南方都市报）
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一、学位房锁定政策：
罗湖全区公办学校都实行学位房锁定制度，不过因学位紧张程度不同区分为一学年锁定和学制内锁定。
1.一学年锁定：全区所有公办小学、初中实行学区住房学位申请锁定，一套住房一个学年内只允许一户家庭申请学位，不可重复申请学位。学位锁定一年，次年三月解除锁定。
2.学制内锁定：部分学位特别紧张的学校(具体名单见下文)实行学区住房学制内锁定，即小学六年、初中三年不可重复申请学位。
3.学区房锁定政策执行学校：
小学：深圳小学、螺岭外国语实验学校、翠竹外国语实验学校、红岭小学、笋岗小学、翠北实验小学、锦田小学、华丽小学、翠茵学校、布心小学、东晓小学、淘金山小学、凤光小学、草埔小学、红桂小学、桂园小学、人民小学、洪湖小学、松泉中学小学部、东昌小学、水库小学、滨河小学、螺岭外国语湖贝校区、北斗小学、莲南小学、仙桐实验小学(含莲塘校区)、碧波小学。
初中：深圳中学初中部、第二实验学校初中部、翠园中学初中部、翠园东晓校区、罗湖外语学校初中部、桂园中学、罗湖外语学校初中实验部、松泉中学、笋岗中学、文锦中学、布心中学、东湖中学。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
2018年福田区在部分学位特别紧张的学校继续实行同一套住房在小学6年（初中3年）内不可重复申请学位的规定；即如果某套住房住户的小孩已经申请过某小学的学位，在该小孩上学期间，另一家庭的小孩不得再以该套住房申请学位。
学区房锁定政策执行学校：
小学：荔园小学、园岭小学、福田小学、园岭实验小学、园岭外国语小学、上步小学、南园小学、南华小学、福南小学、梅林小学、百花小学、华富小学、莲花小学、福民小学、新莲小学、益田小学、梅园小学、景秀小学、上沙小学、福强小学、景田小学、荔园外国语小学、天健小学、东海实验小学、益强小学、明德实验学校、侨香外国语学校、石厦学校小学部、彩田学校小学部、南华实验学校小学部、红岭中学南园校区小学部。
初中：深圳市实验学校、市高级中学、区外国语学校、侨香外国语学校、明德实验学校、红岭中学园岭初中部、红岭中学石厦初中部。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
2018年起，南山实行锁定政策的范围扩大至全区公办中小学。严格执行“学区内同一套住房不能重复申请学位”政策，家长在租房或购房时要注意查询所租(购)房产的学位使用情况。
继续实行住房学位锁定制度，实行“一户一学位”制度，即学区内同一套房屋只能供一户家庭在一个学制内(小学六年、初中三年)用以申请学位一次，不能重复用于申请学位。
在独立小学或初中学校就读的学生中途转出的，房屋地址已锁定的不予解除。
九年一贯和对口升学学校：育才教育集团育才二中、育才教育集团育才三中、育才教育集团太子湾学校，南山第二外国语集团(海德学校、学府中学、学府一小、学府二小、海岸小学)、南山实验教育集团(麒麟小学、南头小学、麒麟中学、荔林小学、鼎太小学、荔湾小学、南海中学、园丁学校)、南山外国语学校(文华学校、科苑小学、高新中学、大冲学校、滨海学校、科华学校)、深大附中、南山文理实验学校、赤湾学校、留仙学校、前海学校、荔香学校、蛇口学校、深圳湾学校、北京师范大学南山附属学校、中科院深圳先进技术研究院实验学校、前海港湾学校、南山第二实验学校、同乐学校、松坪学校、深圳大学城桃苑实验学校、深圳大学城丽湖实验学校、育才教育集团龙珠学校。
（注：以上九年一贯制和对口升学学校学区内房屋，已成功申请小一学位的房屋地址将被锁定九年，小学毕业后不继续升读对口初中的可以解除初中的锁定；已成功申请初一学位的房屋地址将被锁定三年。）
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
2018年起，宝安区全区公办学校实行学位房制度。实行学位房制度的学校使用过的房屋信息被锁定，学生在读期间(小学6年内、初中3年内)该房屋不能再次用于申请学位。如学生转出原申请学校，其使用的房产可向学校申请解除锁定。
2018年实行学位房制度的学校，扩大到全区所有公办学校，即2018年宝安所有公办中小学实施学位房制度。2014-2017年纳入学位房制度学校如下：
宝安中学(集团)初中部、新安中学、宝安第一外国语学校、宝城小学、弘雅小学、天骄小学、滨海小学、宝安小学（2014年起）；宝安实验学校(含小学和初中)、文汇学校初中部、建安小学、中澳实验学校公办部(含小学和初中)、福永小学、上寮学校(含小学和初中)、沙溪小学、上屋小学等8所学校（2015年起执行）；翻身小学、坪洲小学、西湾小学、海港小学、流塘小学、荣根学校（2016年起执行）；宝安中学(集团)外国语学校(含小学和初中)、灵芝小学、宝民小学、宝安外国语学校公办班、碧海小学、松岗中学、松岗实验学校(小学)（2017年起执行）。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
龙岗区2018年继续实行学位申请锁定房制度。学区内一套住房只能允许一户住户的孩子申请学位，如同一套房有多个孩子申请，必须是相同的父母或监护人；“小一”开始使用锁定时间6年，“初一”开始使用锁定3年。
小学：
1.中心城片区：龙城小学、清林小学、依山郡小学、深圳中学龙岗小学、龙岗区外国语学校小学部、实验学校、新亚洲学校、平安里学校、兰着学校、福安学校；
2.布吉街道：信义假日名城小学、吉祥小学、文景小学、龙园意境小学、布吉中心小学、木棉湾小学、德兴小学、莲花小学、贤义外国语学校、可园学校；
3.吉华街道：中海怡翠学校、麓城外国语小学、甘李学校、水径小学、阳光小学；
4.坂田街道：花城小学、五园小学、坂田小学、雅宝小学、五和小学、宝岗小学、雪象小学、深大师院坂田学校、科技城外国语学校、万科城实验学校、深圳实验学校坂田校区；
5.南湾街道：南岭小学、石芽岭学校；
6.平湖街道：凤凰山小学、信德学校、平湖外国语学校；
7.横岗街道：横岗中学小学部；
8.龙城街道：天成学校小学部；
9.龙岗街道：南联学校、新梓学校、千林山小学；
10.宝龙街道：龙岗中心小学、宝龙学校；
11.坪地街道：兰陵学校。
初中：
1.中心城片区：实验学校、新亚洲学校、平安里学校、兰着学校、福安学校、龙城初级中学；
2.布吉街道：贤义外国语学校、可园学校；
3.吉华街道：中海怡翠学校、甘李学校；
4.坂田街道：深大师院坂田学校、科技城外国语学校、万科城实验学校、深圳实验学校坂田校区；
5.南湾街道：石芽岭学校；
6.平湖街道：信德学校、平湖外国语学校；
7.龙岗街道：南联学校、新梓学校；
8.宝龙街道：宝龙学校；
9.坪地街道：兰陵学校。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
龙华学位房锁定制度实施范围为全区公办中小学。从2013年起，学区内同一套住房(不含公共租赁房)用于申请学位时，在学制期间，小学6年只允许一户住户的孩子申请学位，初中3年只允许一户住户的孩子申请学位。
如同一套住房有多个孩子申请学位，必须是同一父母、祖父母、外祖父母或法定监护人，招生报名系统不接受同一套住房重复申请学位。
二、学区房积分对照表：
三、大学区制度：
一、学位房锁定政策：
坪山全区公办学校实施“学区住房限制措施”，具体如下：
1.学区内一套住房只允许一户住户的孩子申请学位，如同一套房有多个孩子申请学位，必须是相同的父母或法定监护人。
2.2013年起，已用该房成功申请学位的住户小孩，在义务教育阶段的学籍仍在原学区，该房屋将被招生系统锁定(小学锁定6年，初中锁定3年)，其他家庭的小孩不得再用该房申请学位。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
全区所有公办学校实行学区住房学位申请限制，一套住房只允许一户家庭申请学位，将对已成功申请学位的房屋地址进行锁定。
锁定办法如下：
1、学区内一套住房只允许一户住户的孩子申请学位，如同一套房有多个孩子申请学位，必须是相同的父母或监护人。
2、一套住房被锁定后，小学6年、初中3年后才解除锁定状态。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
2017年起，大鹏新区首次试点学位房锁定制度，人大附中深圳学校为首个试点学校。
参照其他区学位房制度的做法，将人大附中深圳学校(九年一贯部)作为试点学校对该校招生地段内的住房进行锁定：
1.学区内一套住房只能允许一户住户的孩子申请学位，如同一套房有多个孩子申请，必须是相同的父母或监护人；
2.“小一”开始使用锁定时间6年，“初一”开始使用锁定3年；锁定期间不允许其他户子女申请就读该校；学生毕业或中途转学离开的，该房屋解除锁定。
二、学区房积分对照表：
一、学位房锁定政策：
盐田区目前尚未实行“学位锁定”政策，不存在锁定情况，因此无需查询。
二、学区房积分对照表：
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