深圳宣布：保卫城中村！钉子户肠子要悔青了
昨天，深圳市规划和自然资源局出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025) 》，前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护，彻底扭转了深圳一直以来彻底铲除城中村的“梦想”。
遍布深圳摩天大楼、厂房、山丘间的城中村，其对城市和社会的正面价值越来越被认同。
近日，在2019深圳公众楼市论坛上，深圳房地产研究中心主任王锋表示：“深圳竞争力超过北京，要感谢城中村！”2018年，深圳人口新增50万，而北京外来人口流失30万，一增一减，意味深长。在王锋看来，深圳吸引力的一个重要因素是城中村。因为城中村房租低，同时也压低了小区房的租金。据一项调查显示，深圳有1000多万套房子，其中一半在城中村（农民房）。
楼校长将“深圳城中村总规”解读如下：
1、城中村变“拆”为“治”。本总体规划的范围是深圳城中村现状居住用地，规划期限为7年(2019—2025)。这意味着，至少7年内，未旧改了城中村，不能再旧改了。如果7年综合整治成效显著，未来再旧改的难度似乎会更大，必要性似乎也不再大。
【文件原文】 本规划研究范围为深圳市城中村用地，主要为原农村集 体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地，包括已 划定城中村红线范围内用地、非农建设用地、征地返还用地、 旧屋村用地以及原农村集体经济组织继受单位和原村民在 上述用地范围外形成的区域，不包括国有已出让用地，但登 记在原农村集体经济组织继受单位名下的用地除外。 本规划范围为深圳市城中村现状居住用地。
2、城中村成为深圳城市文化的一部分。深圳没有什么文化传承，可是城中村里传承着深圳移民从八十年代到今天的创业精神和移民文化，这种文化将在梳妆打扮后城中村里继续生长。
【文件原文】以加快建设国家经济特区、粤港 澳深度合作示范区、国际科技产业创新中心为目标，以推动 城市高质量发展和提升城市竞争力为核心，坚持以人为本，不急功近利，不大拆大建，注重人居环境改造和历史文脉传 承，高度重视城中村保留，合理有序、分期分类开展全市城中村各项工作。
3、深圳所有城中村居住用地被“整治“，总面积达99平方公里（相当于6个前海）。2025年前，深圳划定的城中村综合整治用地规模55平方公里（5502公顷），
【文件原文】位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市控制性区域范围内的城中村用地，市、区城市更新“十三五” 规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建标图 建库政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区；综合整治分区划定的对象是全市城中村居住用地，扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、 棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地 以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地； 综合整治分区划定的对象总用地规模约99 平方公里；综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000 平方米。
表:各区城中村居住用地综合整治分区划定规模
各区名称 | 分区划定规模(公顷) |
福田区 | 127 |
罗湖区 | 135 |
南山区 | 181 |
盐田区 | 12 |
宝安区 | 1610 |
龙岗区 | 1487 |
龙华区 | 859 |
坪山区 | 409 |
光明区 | 416 |
大鹏新区 | 266 |
总计 | 5502 |
4、城中村不能再旧改了，深圳旧改造富年代终结，钉子户肠子要悔青了？！城中村是深圳旧改的主要阵地，除了已经获批的，今后城中村不能再旧改了！即使批准了2020年前不能启动的，也黄了！深圳旧改造富年代终结。过去十几年内，蔡屋围旧改，最贵钉子户得到1700万天价补偿款；岗厦河园片区，催生了10个亿万富豪以及一批千万富翁；华润置地和大冲村村民正式签约，诞生10个亿元户、400户千万富翁家庭。最后一个城中村造福计划，可能是最新获批并将启动的绿景白石洲旧改，有媒体报道，将诞生1878个亿万富翁。绝对的绝唱！而那些仍然与开发商对峙的钉子户们，将失去旧改计划，只能接受“整治”。
【文件原文】所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020 年前正式实施的城中村，应按照《深圳市人民 政府办公厅关于印发深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018—2020 年)的通知》(深府办函〔2017〕266 号，以 下简称《综合治理行动计划》)的要求，纳入城中村综合治理三年行动实施范围；综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。 鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规 模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
5、城中村租金受限，要求优先租给原租户！看来，万村模式真玩不下去了。由于带动租金上涨，以治理提升城中村的万科“万村计划”被迫暂停。前两天万科业绩发布会上，总裁祝九胜表示：万村计划比一开始想象的要复杂，万科会谨慎的考虑这些问题，稳妥的推进已经获取的项目，尽快使其可以对外出租。
【文件原文】加强城中村租赁市场监管。政府相关部门应加强城中村 租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合 理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
6、城中村租赁房，纳入保障房体系。这相当于正式承认了40年来农民房实际上承担着深圳廉租房的地位。由此带来的一个悖论是：深圳最大规模的违建，给深圳人做了最大的好事。纳入保障房体系，意味着城中村有了“保护伞”，再想拆，就更难了！
【文件原文】引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部 门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系；经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理； 由市住建部门牵头，制定通过规模化租赁将部分城中村综合整治房源纳入政策性住房保障体系的指导意见。
7、一些非法小产权房将得到大赦。城中村的社会保障价值得到认可，一些违建将得到赦免，纳入保障房体系。这是尊重现实的好做法。
【文件原文】由市住建部门牵头，修订完善深圳市房地产市场监管办法，允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善、但经济关系已理顺的城中村居住用房进行统租并实施综合整治类更新，以及纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。
8、城中村弹性空间，可能激发强烈竞争？这次规划给城中村的综合整治留了些弹性空间，有10%-30%可以实施有条件的拆除重建，但难度较大，可能引发强烈竞争。
【文件原文】综合整治分区空间范围实施弹性管理机制，因土地整备 项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目确需纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类城市更新项目的实施需要，各区可按年度对综合整治分区空间范围进行调整，年度调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的10%，规划期内累积调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的30%。因落实市级重大项目确需突破前述30%要求的，应报市政府批准。
准确全面掌握“深圳城中村总体规划”，请阅读《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025) 》全文。
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