被误伤的换房客：“如果政策再收紧，我也要被深圳抛弃了！”

前两天，一位朋友突然发来连续5条59秒的微信语音，简短说了一下最近四处看房的情况以外，焦虑的语气中还传达出3点考虑：

1、目前房住不炒的政策虽然确实让楼市平稳了，但作为改善型置业，如果卖掉唯一一套小房再买大房，有了贷款记录首付最少5成，如果不卖掉再买，首付7成，作为被误伤的换房客，她颇感无奈；

2、房产政策日渐趋严，之前网传5月1日要上线的新版征信虽然暂缓推出，但她认为这是一种趋势，一旦推出意味着换房难度又一次增大，趁现在她要抓紧时间“换座位”；

3、6月24日土拍“面粉价接近甚至超过面包价”，而且深圳每年净流入人口全国第一，她觉得深圳的房价还有很大上涨空间，虽然目前手里有套小户型，但一旦房价上涨，总价增长跑不赢大户型，再置换就更加吃力了。

一方面土拍价格加剧购房者的恐慌心理，另一方面调控政策使买房条件日趋严苛，政策的多面性使换房客最受影响。

朋友结婚时在福田一个老小区买了套70平的两房，随着孩子出生、父母来深照顾起居，一家5口住在这套小两房里，越来越显拥挤。也曾考虑过重新装修一下增加收纳空间，但老小区每晚加班回来转几圈都找不到停车位，老人总抱怨上了年纪上下楼不方便，以及因为管理费低整个小区等同于无的物业管理，让她今年终于下定决心一定要换一套舒适一点的大三房。

我曾经跟她说过，每年七八月份和年底是买房淡季，看房的人少，房源选择性大，二手有谈价空间，新房也相对优惠多一点。所以她已经顶着近40度高温把福田、南山和龙华的房子看了个遍，但依然没有看到满意的，这才找我求助。

“再不行动起来，我觉得我也要被深圳抛弃了！”这是她发来语音里的最后一句话。

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隔着屏幕都能感受到朋友的焦虑，但决定买哪个盘之前，我还是想先帮她评估一下哪个区域最值得买，大方向明确后再去看房也就不会这么累了。

从朋友的描述来看，她有三个核心诉求：舒适度、通勤时间和学位，这也是大多数改善客户的诉求。

根据以上三个核心诉求，我从朋友看的20个楼盘中筛选了8个相对满足她需求的楼盘（110平左右的三房），从价格、配套、教育、小区品质几个维度进行对比。

对比之后发现，福田区可选楼盘非常少，价格动辄10万+/㎡，且多是150㎡以上大户型，算下来随便一套房总价都在千万以上，对于普通改善客户来说成本太高。价格便宜、户型合适的楼盘多是楼龄较老的老小区，外部配套和教育资源可能问题不大，但老破旧的居住舒适度必定大打折扣。
南山区的选择性相比福田要多一些，但存在两个极端，要么价格极高（均价10万+/平米），要么配套差（商业配套品质低端）。价低配套好的小区和福田一样，大多为老破旧，无法保证居住舒适度。像我朋友这种对生活品质要求较高但预算有限的改善客户，可以直接pass掉福田区和南山区。相比之下，龙华区房子更让人接受，无论新房还是次新房，都有较多的110平左右三房户型可供选择。且龙华的楼盘商业、教育两大核心配套以及小区内部环境能够同时满足高品质需求，同时龙华距离福田较近。以更低的价格买入更全的配套和更舒适的居住体验，显然对于刚需客来说，龙华是不二之选。

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在区域功能定位上，龙华区一直扮演着福田区后花园的功能，也因此承载了来自福田的巨大住房需求。今年以来，龙华和福田的“关系”更趋深入，龙华从CBD的居住后花园，变为与福田的河套、中心区共同构成深圳大中轴，其中科技创新产业是核心，这将抬高龙华的居住人群和产业层次：

1、打造北接龙华的大湾区“大中轴”

福田区提出要构建以CBD为核心，“河套-中心区-梅彩”轴线为基础，北向对接龙华梅观科技创新走廊，链接东莞，南向延伸连通香港的大湾区“大中轴”。这将大大强化福田和龙华的关联，尤其是产业关联。

此前深圳发布10个未来之地，其中一个就是梅观创新产业走廊，将依托富士康、华为加快建设，打造深港合作龙华示范区。

2、四条地铁线+一条城轨

未来龙华将开通6号、22号、25号和27号四条地铁线，其中6号线将于明年5月正式投入运营。此外，皇岗口岸重建计划中将新增一条南北向中轴城际线，从河套地区出发经龙华、观澜北接东莞，预留远期干线连通香港。产业和交通的发展必然带来人口的聚集，未来龙华的住房需求会更加旺盛。从龙华的储备供应来看，华盛、鸿荣源、卓越、华侨城、龙光等知名开发商早已嗅到这个需求，他们或以拍地、或以旧改的方式，在龙华进行大范围圈地。且争夺之下频出地王，6月底那场史诗级土拍中的龙华地王，不到半月就已动工，最快一年半后有望入市，也就是说一年半后龙华的房价将再次刷新大家的认知。从近10年成交价格与政策之间的关系来看，一个完整的房价涨跌周期大概是3年左右，每一次谷底都在政策收紧后的1-2年内出现。2016-2018年，深圳经历了多次政策收紧，结合目前龙华房价来看，其实已经到了L型底部，现在买房可选房源较充足，溢价空间大，对于自住客来说是较为合适的买房时机。

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分析得出以上结论后，朋友更加焦虑和纠结，于是在她的的死缠烂打之下，我抽出一天时间陪她去龙华走了一趟。从房信网来看，整个龙华有三房住宅在售的新盘总共不到10个，但价格和品质悬殊较大。于是出发前我又研究了一下龙华区城市更新规划图，发现民治街道的住宅开发已经趋于成型，龙华街道和观澜街道有大量旧改，观澜街道的旧改沿着4号线延长线密集分布，龙华街道旧改集中在龙胜、龙华两个地铁站周边。伴随发展进度不同，龙华区呈现出内部不同区域的轮动效应。 
我们最终将目标锁定在正处于发展红利期的商业核心区，朋友对于该区域内在售楼盘依旧无动于衷，但有一个8月即将入市的新盘——华盛珑悦却让我们同时眼前一亮：

1、独树一帜的建筑立面

华盛珑悦打造的是极简主义现代玻铝立面（豪宅标配，龙华几乎找不到第二个），使用高规格3-4.5米大尺寸铝板，使整个建筑看起来挺拔俊朗，充满美感。远远看过去非常高档，和周边小区相比瞬间高了几个档次。

2、国际大师打造的现代美学园林项目园林设计公司AECOM，与深圳湾一号园林设计公司是同一家，精心打造了约3万平米现代园林。我们刚踏出售楼处大门就感受到了大师笔下的园林之美，小区主入口前设计了一座“休闲绿岛”，鲜花带不仅采用真花，而且会不定期更换当季鲜花，保证主入口长期有美景可赏。

进入园林内部，不得不感叹“真是别有天地”，蓝宝石泳池、孩童游玩设施、以杜鹃为主调的台地花海、380M慢跑道、羽毛球场、大面积绿地一应俱全。

最值得一提的是，泳池旁设计有市场罕见的浪漫天空之桥，天空之桥中间为镂空设计，约3米高的蓝屏水幕外加一株破空而立的繁盛树木，简直是一场无限激发少女心的视觉盛宴。

天空之桥实拍图

3、充满尊贵感的豪宅入户大堂

大堂和公共空间是由国际知名的吕元祥、高文安团队打造，采用双大堂设计（停车场大堂+一楼入户大堂）。其中一楼入户大堂最高达7.45米，建面约100平米，设有港式独立管家服务台，后期华盛物业会在此提供24小时管家式服务，同时还有可供阅读的联合书架、座椅、茶几，充满人文艺术气息。朋友忍不住大喊“住在这里简直太有品质了”。

4、豪宅配置的样板展示空间

华盛珑悦的门窗采用的是深圳湾一号同品牌——德国旭格系统门窗，隔音效果非常好。户型的使用率也高于市面上大多数产品，即将卖的是89-130㎡住宅，其中105㎡、108㎡和118㎡这三种舒适型三房在市场上非常稀缺，朋友对比了自己住的70平2房和此前看的其他楼盘户型，毫不犹豫地给华盛的户型贴上了“完美”的标签。

听现场销售说，未来很可能带装修交房，全屋将采用智能化系统，可以直接拎包入住，省去了很多麻烦。

看完样板展示空间，朋友激动地跟我说，华盛珑悦就是她理想中的换房目标，整个楼盘都是大师打造，外在的建筑美和内在的品质感巧妙结合，这才是居所该有的样子！

而且项目享有龙华核心城区配套（60万平高端商业+四条地铁规划线路+多所学校+5个百万体量旧改），邀请了四大国际大师共同打造成品质标杆，外在美与内在美兼具，非常值得关注。
据了解，华盛珑悦将于8月份开盘，从目前工程进度来看应该很快就能交房。现在样板展示空间已经对外开放，其中一个为开发商重金包装的爱马仕主题空间，感兴趣的朋友可以前往现场体验。

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