深圳卖地新规：公共住房地价打3折

买房之前综合自腾讯新闻、独特、深视新闻，转载请注明！

10月21日，一则重磅消息引发市场强烈关注：深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则》。

根据《规则》，可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30％和40％确定。

深圳市住房研究会会长陈蔼贫直言，“这对深圳房地产市场影响很大”。

规范：使用“一套市场地价标准”

本次发布的《规则》，是通过设定一定的地价调节及修正系数，建立从土地市场价格到土地出让、棚户区改造、城市更新等类型不同业务形式的宗地地价关系。

在地价标准上，建立以标定地价为核心的“一套市场地价标准”。今后，将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反应市场价格水平。

在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现“一个测算规则”，强化地价管理的统一性和规范性。

“无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。”

本次标定地价是以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。

建立标定地价体系，统一市场地价标准，有利于实现空间提质增效、推动城市高质量可持续发展。

通过充分发挥标定地价的调节作用，有利于优化土地资源配置，引导土地集约高效利用，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，积极引导各类存量低效用地挖潜，实现用最少的土地资源消耗撬动最大的经济增长，有力保障城市的高质量可持续发展。

企业用地方面

土地稀缺一直是制约深圳发展的一大因素，对此，本次出台的《深圳市地价测算规则》，要求深圳不仅有地可供，还要努力降低企业用地成本。主要有以下措施：

通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度。

对于以租赁方式供应的重点产业项目用地，年租金底价按照该类建设用地出让20年期地价的3%测算。

对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。同时，进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0.1或0.3的地价修正系数。

民生方面：

为积极落实“房主不炒”，以及住房制度改革要求，拓宽政策性住房用地供应渠道，原来安居型商品房用地的售价是市场价格的6－7折，新政后将是市场价的3－4折。

目的是鼓励市场主体建设安居型商品房和人才房等，同时也鼓励社会机构参与其中，建设初始成本降低。 

对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定，调整后的地价水平比现行水平相应下降。目前，政府也在积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。

 

同时，在扩大公用设施、市政设施、交通设施等有偿使用范围的前提下，进一步降低其地价成本。

根据《深圳市地价测算规则》新规，还将鼓励土地集约利用，实现地价智能化测算，保障城市更新地价的有机衔接。

在土地集约利用方面，文中对产业用地提高容积率增加自用工业厂房的，不计收地价。并进一步加大对立体空间开发利用的支持，地下空间可分别适用0．1或0．3的地价修正系数。

实现地价智能化测算。简化了地价测算规则，优化了地价测算平台，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。同时，大幅压缩了地价测算时限，个案宗地地价的评估时间节省90%以上，极大提升了土地管理效率。

做好城市更新地价的有机衔接。考虑到城市更新项目周期比较长，对规则发布前已列入计划的城市更新项目，自规则发布之日起6个月内申请并符合地价测算条件的，地价计收标准仍按照原有规定执行，确保地价水平平稳过渡和顺畅衔接。

王策飞表示，标定地价成果及《地价测算规则》的发布实施，是深圳落实先行示范区建设、深化自然资源管理制度改革的重要举措。

深圳新地价怎么算？

新供应土地地价测算公式如下： 

宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）

对于部分土地使用权限到期的问题，新规也明确：原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的应补缴地价，按应补缴地价的测算结果的7%计收地价。

其中，补缴地价＝∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地的市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

还看不懂？没关系，这里亲自为你演示，宗地地价测算的规则和过程：

按照这个宗地对应的土地市场地价标准，工业不得转让楼面地价为896元/平方米，住宅允许分割转让楼面地价为12410元/平方米，则：厂房部分地价=896乘以30000乘以0.5乘以0.7=940.8万元。

配套宿舍部分地价=12410乘以5000乘以0.795乘以0.6乘以0.3乘以0.5乘以0.7=310.8万元。

宗地出让底价等于以上汇总后为1251.6万元，楼面单价为358元/平方米。

假定深圳某区域住宅用地一块，现需了解建设不同住宅产品的市场价格，经查询对应住宅允许分割转让楼面地价标准为28297元/平方米。即该地块建设商品房的市场地价为：28297元/平方米；

若建设可售人才住房的市场地价，则为：28297乘以0.4等于11319元/平方米；

若建设安居型商品房的市场地价，则为：28297乘以0.3等于8489元/平方米；

若建设只租不售人才住房的市场地价，则为：11319乘以0.1等于1131.9元/平方米。

专家：

将对整个房地产市场产生积极深远的影响

深圳市住房研究会会长 陈蔼贫

深圳市住房研究会会长陈蔼贫分析，新政策有两个鲜明特点：

1

透明度大大提高

过去地价的测算，是政府主管部门进行测算，当然这个测算也有特定的规则，但对于老百姓来说难以把握和理解。这次规则的发布就明确了地价的计算规则，以及需要考虑的各类用地的修正系数，最后通过标定地价和修正系数，我们普通人也都可以进行地价测算了。也就是说把过去闭门测算公开化了。

2

政策导向十分明确

对重点产业用地和公共住房用地的倾斜非常明显，对公共住房的价格有很大影响。如果说土地是面粉，房屋是面包，那么面粉的价格下来了，面包的价格自然也就下来了。

陈蔼贫说，透明、可预期的土地价格+对公共住房用地的大力扶持，对深圳整个房地产市场的影响可想而知，他认为这对深圳房地产市场的长期健康发展，将会产生积极且深远的影响。

新 粉 福 利

深圳房价高企？年轻人买房看不到希望？错！其实深圳便宜的“好”房子很多，总价100万的名校学区房也有选择的余地。

楼校长整理了深圳核心区域百万名校学区房的在售情况，关注买房之前公众号即可获取全量汇总高清表格，已经关注的粉丝在买房之前公众号对话框回复“百万房源”即可获取。

·END·

买房之前（ID：maifangzhiqian）：有用有趣不作假，欢迎扫描下面左方二维码关注。另外，欢迎各位意向购房者和业主加楼校长新号私聊（识别下右方二维码即可添加楼校长微信）。

相关文章回顾