杨继瑞｜住房的六重属性：实现“房住不炒”的长效调控机制
嘉宾简介
杨继瑞，经济学博士，教授、博士生导师。四川大学原副校长、西南财经大学党委原副书记、重庆工商大学原校长。现任成都市社科联主席、中国消费经济学会会长，国家开发银行专家委员会委员等。获国务院政府特殊津贴专家、国家教委跨世纪优秀人才、国土资源部跨世纪优秀人才等称号，多项科研成果受到党和国家领导人的肯定和批示。
一、“房住不炒”的提出
住房问题是大家密切相关的一个话题，也是政治经济学关于社会生产目的之内容。最近的这拨房地产行情，或者说房地产小周期是从2016年下半年开始的，而且涨势一度非常迅猛。
在这样的背景下，中央构建了一个有关部委领导与地方政府主政官的约谈机制。当这个城市住房价格涨幅过大过猛，超过一定幅度的时候，就要采取措施严加控制。于是，北上广深，包括成都，还有南京等房价上涨过大过猛的热点城市，纷纷实行了严格的房地产新政。这个房地产新政，是史上最严格的房地产调控政策，我们把它归纳为“五限一摇号”新政，即：限购、限价、限贷、限商改住、摇号售房。
在这样的背景下，这些房地产热点城市又出现了过去从来没有出现的三大怪相：第一，“面粉比面包贵”，就是还没有盖房子的楼面地价比已经发售的单位平米房子售价还贵；第二，“旧房比新房贵”，新房的价格比旧房的价格低，原因在于政府对“一手房”限价；第三，“秒光盘”，只要新房一开盘，马上就被购房者抢购一空。
在这样的大背景下，中央及时提出了“房住不炒”的大政方针，因城施策，精准施策，一些房价高的热点城市“五限一摇号”及时出台。2018年下半年以来，这些城市的房地产市场得以降温。现在，这些热点城市的房价均呈现出稳中有降的新格局。
二、对未来房价走势的研判
房价下一步怎么走，是高还是低？我以为，目前热点城市的房价下跌，是一种合理回归，未来走势可能是稳中有降，降后成稳，小幅盘整，与GDP、人民收入水平增长等大体保持一定的互动，但是不会出现所谓的暴跌或“崩盘”。因为，房地产价格有其规律制导，有房价构成及供求关系的托底。有人认为，未来房地产市场会出现所谓的“白菜价”。我以为，这是不太可能的。
2019年年底召开的2020年中央经济工作会议提出了，要坚持稳中求进工作总基调，要完善和强化“六稳”举措：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
不少人担忧，房地产市场是否能稳得住，特别是一些城市的住房价格会不会出现暴跌。因为，房地产一度的暴涨而今又出现明显回落，这样一种“过山车”行情，确实令某些地方行政长官非常担忧。
我以为，住房价格波动是有底线的，是能够稳得住的。未来相当长的一段时期，住房价格特别是城市群、都市圈和大中城市的住房价格，是一种稳中有降后的盘整态势，不会出现大跌，也不会出现大涨。对此，我们至少有三点研判：
第一，因城施策，强力的“五限一摇号”新政，目前的住房，你卖也卖不掉，你买也买不了。目前是有价无市，房价自然被强制地稳定在一定区间。
第二，这拨房地产行情，已经把我们很多家庭储蓄的货币资产变成了房产资产，新的有支付能力的购房需求，还有一段时间的积蓄，还没有达到释放的程度。
第三，住房涉及的土地、建安成本与营销费用等各种要素价格居高不下，再加上货币贬值的因素等，因而不太容易实现大家所期待的“房价如白菜价”的愿望。
如何有效地调节房地产波动周期，怎么样构建房地产调控的长效机制？我觉得很重要的，就是要找到稳定房地产波动周期的逻辑支点。
我以为，实现“房住不炒”，关键的支点就是市场决定资源配置和政府调控的有效搭配，有机契合，形成互动。“房住不炒”早在2016年下半年中央就提出来了。习总书记在十九大报告里边专门又讲了这句话：房子是用来住的，不是用来炒的。习总书记关于“房住不炒”的定位，获得了与会代表热烈的掌声。这充分说明了与会代表和人民对住房问题的关注度。
三、以住房六重属性为支点：
协同构建房地产长效调控机制
我们认为“住有所居”是一个非常重要的民生制度安排。住房怎么才能够建立长效调控机制，我觉得就是要把住房六重属性最重要的那个点，也就是要把其痛点找到，这个痛点就是支点。这样，我们就能够比较好地构建房地产长效调控机制。我们所期望的房地产长效调控机制，就是让房价在温和区间波动。我们期望的是，房价的上涨要低于M2的增长，低于GDP的增长，低于城乡居民收入的增长幅度。
第一，住房首先是消费品。作为消费品的住房，我以为，还是要继续鼓励有支付能力的家庭买房消费或租房消费。
因为，作为一般消费品的住房，应该是一种市场消费行为，仍然要以市场决定资源配置和有支付能力的消费能力为基准，来鼓励人们买房和租房消费。尤其是老百姓以自住为取向的买房刚需，在购房政策上仍然要体现适度鼓励和支持。
第二，住房是耐用品。作为耐用品的住房，我以为，租房消费应该成为家庭住房消费的常态之一。
一般的住房是可以供几代人传承居住。高质量的住房，如果你保养得好，维护得好，可以用上百年甚至几百年。恩格斯在论住房问题的时候专门讲了这样一段话：“一个大面包一天就吃完了，一条裤子一年就穿破了，一所房屋比方说要一百年才住得坏。因此，对消耗期限很长的商品，就有可能把使用价值零星出卖，每次有一定期限，即将使用价值出租。”所以，我以为，在坚持“房住不炒”的同时，要强调人人有房住，而不是人人有住房产权。过去，我们把人人有住房产权看得比较重。事实上，我国现在住房的自有率，就是住房产权拥有率已经高于一些发达国家的水平。
把租房消费作为一种家庭住房消费常态，就要在一些政策上加以引导。比如说，享受城市的公共福利政策，购房家庭与租房家庭应该是一视同仁的；要着力培育住房租赁市场，让一些投资性住房能够主动进入住房租赁市场。现在，很多房主宁愿房子空着，也不愿意拿出来租。能不能考虑通过征收住房空置税，倒逼住房投资人把多余的住房拿出来租赁。与此同时，还要适当地降低住房租赁的税费，促进住房租赁市场的繁荣。同时，享受城市福利制度安排，不仅买房而且租赁住房同样可以获得积分。另外，可以设立专门建租赁住房的土地供给制度，或增加建租赁住房的土地供应等等。
第三，住房是不动品。作为不动品的住房，要充分发挥土地杠杆对房价的制导作用。
大家都知道，房价的上涨主要有两个方面的原因，第一就是房价构成上涨了，第二就是供求关系发生了改变，需求旺盛。房价的构成是四个方面的：楼面地价，建安与营销费用、政府税费和开发商利润。其中，最重要的就是楼面地价，即土地价格摊到不同建筑面积的那块地价。楼面地价大概平均平均占房价多少呢？大数据显示为，30%-35%。所以，控房价很重要的一个举措，就是控地价。就地方政府而言，一般是不愿意控地价的，他巴不得土地多卖点钱来解决财政方面的一些亏空。某省一个县级市，累计负债余额高达六百亿。什么概念，政府开门一天，几十万上百万可能就没有了；它所有的财政收入除去人头费之后，支付利息都不够。因此，政府就巴不得卖地，尤其是逢年过节，要给大家发点福利，必须卖地。要卖地，地方政府就希望地价高。地价高就可能引致房价高。
所以，控房价首先要控地价。地价和房价是相互交织的，地方政府出于自身利益的角度，希望地价高，房价高会引致地价高，地价高，他就有非税的土地收入。如何发挥地价在控房价中“四两拨千斤”的功能？
笔者以为，普通商品房用地的“招拍挂”，应该采取“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标竞价或挂牌竞价方式。也就是说，普通商品房供地的“招标出让”或“挂牌出让”形式，应该在参与普通商品房开发的房地产开发商之间，进行“投标比选”：比资质、比业绩、比诚信、比项目规划、比房屋数量、比房屋套型、比房屋质量、比房屋上市的时间、特别是比房价是否更低。哪一个开发商给的比选指标更优，尤其是房价更低，政府则把招标出让或挂牌出让的地块出让给这个开发商。同时，政府在确定出让土地合同时就把开发商上市的房价及其涨幅锁定，从而使地价上涨的预期“失灵”，普通商品房的房价不再因为地价的攀升而过快过猛地上涨，让普通收入家庭能够买得起。这是土地杠杆在房地产市场上卓有成效发挥调控作用，调节“看不见的手”无序乱动的重要手段。
第四，住房是资产品。因此，以住房保有环节的房产税约束投资性购房，无疑是十分必要的。
开征房产税是一个系统工程，它不是简单的一个税种。房产税作为保有环节的一个税种，必须同时把住房开发环节和流通环节的税率要降下来，以实现老百姓住房消费税负的均衡，而不是加税。这就涉及房地产税制的统筹改革。上海和重庆现在征收的房产税，仅仅是“象征意义”和“窗口探索”，与实质性的房产税征收还是有明显区别的。还有一个争议，就是法学界有些学者认为，根据国际惯例，房产税应该对所有权人征税。而我们老百姓拥有的《不动产证》，土地的权属不是所有权，而是使用权。第三，就是现在房产税的是否开征，已经列入了立法法规制的范围，必须经全国人大讨论通过，不像过去由国家税务总局发一个文件就定了。
再有一个，房产税出台要选择一个好的时机。在目前百年之大变局、经济下行和房地产市场稳中有降的大背景下，讨论房产税出台，效果可能不是很理想。
第五，住房是金融品。房地产业作为资金密集型行业，融资能力对于行业发展具有举足轻重的作用，上市融资、债券融资、信托融资、基金融资、银行信贷资金都可能成为房地产投资资金的主要来源。因此，必须以金融手段为主来抑制投资购房和遏制投机购房需求，严控以融资形式投资购房和投机炒房。
大家知道，房子跟金融是联系得很紧的，住房泡沫的破灭往往是金融危机的导火索，东南亚金融危机和美国次贷危机引发的全球性金融危机，都是房地产泡沫点燃的。怎么样才能够控制好呢？虽然说，现在贷款控制紧了，但那些理财产品不少都是房地产开发商最后买单的。问题通过另外的途径又回归了。房地产项目在市场行情上扬的背景下，对融资费用的消化力较强。在房价上涨的背景下，对房地产商来说，它很容易把财务费用、高额的融资费以售房价格上涨的方式覆盖了，一个平方米稍微涨十块钱就可以了。所以，我觉得一定要严控好各种流向房地产开发商的融资管道，包括理财产品及其用途，要进行穿透性审查，管住管好，不能让它为房地产泡沫提供杠杆。
第六，住房是保障品。无论宏观调控如何有力有效，房地产市场作为“看不见的手”都不能解决穷人买房消费甚至租房消费的问题。
市场经济虽然是配置资源的基础，但是它也存在市场“失灵”与“缺损”的先天不足。试图通过房地产市场的调控来解决中低收入家庭的住房问题，愿望是善良的，但是无疑违背了经济规律，达不到解决穷人居住问题的预期目标。住房兼有公共产品的属性。市场从来不会解决穷人住房的问题，如果让穷人去买房肯定会让他成为房奴。表面上，这是关心穷人，实际上是使穷人更穷的手段。过去，我们一些调控房地产市场的办法和手段，是让“富人搭穷人的便车”：穷人买不起房，而富人房子越买越多。因此，笔者建议，目前的经济适用房供应制度与廉租房供应制度应该并轨，重构“三位一体”公租房制度：一是，享受公共租赁房的对象不只局限在最低收入家庭范围内，而且可以扩大到能够享受经济适用房的低收入家庭的范围和暂时性缺房家庭，以彻底消灭保障性住房提供上的“夹心层”现象；二是，对过去享受廉租房的最贫困家庭，在提供其公租房实物配租的同时，再根据其家庭的困难程度，给予相应的货币租金补贴：有的少给，有的多给，有的全额补贴，最困难的甚至物管费都给予补贴，这样，公租房就成为了“廉租房”；三是，公租房租赁若干年后，根据住户家庭收入状况可以按照经济适用房政策购买，但是，这种经济适用房不能上市，只能按照规定价格卖给公租房管理部门。这样，公租房就成为了经济适用房，并且完全割断了利用购买公租房“寻租”的可能性。
“三位一体”的公租房模式以租为主，租售结合，像住房保障供给体系中的“公共汽车”一样，有上有下，有助于建立低收入家庭动态化的进入与退出机制；政府的土地资源以及其他资源一次性投入，可以永续利用。它不会像传统的经济适用房那样，政府要不断地投入土地资源及其他资源，成为一个“无底洞”；不会出现穷人租不起的现象；也不会冲击商品房市场。同时，公共租赁房可以使我国住房保障供给体系避免“经济适用房”和“廉租房”的双轨制，彻底消除过去我国住房保障体制事实上存在的不能全覆盖的“夹心层”现象；租房若干年后可以购买，但不能上市，购买后要退出，只能由公租房管理部门回购。这样，既保障了“三位一体”公租房的“蓄水池”功能，防止公租房资源寻租与流失，又使得政府投资公租房的财政压力有所减轻。
（责任编辑：朱德志 审校：马梦挺）