未来5年，中国房贷利率怎么走？
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正文3297字，预计阅读时间：13.33分钟
文丨子木
昨天（4月20日），央行公布了最新贷款市场报价利率，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，分别较前值下降了20基点、10基点。
很多媒体都把此信息解读为，近5年以来的最大降息，全面利好各级市场。振臂欢呼着众，中介们更是在朋友圈借势炒作，“房价迎来重大利好”。
早在3月底，子木就写过一篇市场观察文，陈述了目前全国主要城市的房贷利率都在下滑的事实，而且4月20日5年期LPR（房贷利率）必将下调。
这是疫情之下，应对经济形势的正常操作，不必过分解读。
而且之前给的空间是20个基点，这次5年期下调10基点，说明当局对房地产的态度是一如既往地“克制”，这也是对前几天，政治局会议重申“房住不炒”的响应。
可以看到，现在中央对楼市信贷政策的调控，已经研究出了「惯用套路」：在坚定“首付比例”不动摇的基础上，不断下调房贷利率。
这样做，既可以有效防止炒房客肆意踩踏市场，又可以引导刚需入场，稳住楼市。
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精准微调
怎么理解呢？
我们都知道，购房调控政策里，关于限贷的部分主要是两个，首付比例和房贷利率。
购房首付比例，代表的是购房杠杆，例如你有100万，首付比例是50%，你能买到200万的房子，如果首付比例是20%，你就能撬动500万的房子，它是炒房客关注的主要因素。
利率主要体现在购房成本上，通常起到的作用是信号传递。例如这次下调了10个基点，按照100万的商贷来说，也就是每个月省60块钱，但在市场眼里，这就是通知大家入场接盘的信息。
当然利率多次下调，也会造成量变，例如2015年，房贷利率从5.9%多次下调至4.9%，100万的房贷总利息相差20万。配合下调首付比例，创造了上一轮牛市。
首付比例和利率的关系，相当于闹钟里的时针和分针。
首付比例和利率同时拉低，房价必大涨，首付比例和利率调高，楼市就进入了寒冬。目前，当局采取的策略，就是“时针不动，拨动分针”，进行「精准微调」。
这段时间你会发现，因为擅自作主拨动时针，下调首付比例的城市，均被中央强制约谈了，政策“一日游”新闻屡见不鲜，正是「精准微调」的结果。
“时针”的大手靠政策，“分针”的决定因素则来自于市场实际情况。而且按照目前情况来讲，未来房贷利率会长期处于“一路向下”的趋势中，难以掉头。所以二手房合同转换选择LPR利率定价，怎么都不会亏。
这个结论目前也是饱受质疑的，很多读者在后台留言，为什么LPR利率会一直下滑，银行这种从来不做亏钱买卖的机构，怎么会好心给大家不断降低房贷利息？关于反面论调的文章也非常多。
其实这不是银行所能决定的，房贷利率从“脱钩基准，改为LPR定价”那一刻开始，它的命运就交给了市场。在利率市场化的过程中，没有太多针对普通房贷户的阴谋在里面。
接下来，子木再拟一文，帮助大家从各个层面认识LPR利率持续走低的事实。这对目前在LPR利率和固定利率之间徘徊的读者很重要。
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迫不得已
LPR利率，最早出生于1933年的美国。
当时美国正遭遇金融泡沫破碎后的“大萧条”时期。那场灾难远比现在疫情严重的多，股市大崩盘，3年内美国非正常死亡人数高达700多万，绝大多数是因为自杀和营养不良。
那时候美联储决策出的利率水平，并不能有效地帮助企业和商业银行。利率高了，企业不敢贷款，利率低了，商业银行恶性竞争，大量倒闭。
为了结束纷争，美联储推出了LPR利率制度，由30家银行提出报价LPR，统一面向市场。随后美国在1970年两次石油危机后，正式通过LPR进入利率市场化进程，长达17年。
随后日本、印度、中国的香港、台湾也学着美国开始利率市场化，时间都在10年以上。
现在我们学美国，开始让利率市场化，也是出于基准利率牵连的东西太多。每次央行调基准利率，都是前怕虎后怕狼，无法对市场经济起到真实有效的调控。
例如之前房贷利率、企业贷款利率均和基准挂钩，央行想刺激经济，调低利率把钱输送到小微企业头上，结果房贷利率也跟着降低了。
购房者还的贷款数额整体下降，这个涉及几十万亿资金的债务大盘，银行根本承受不住。
所以利率市场化的好处是，货币可以根据市场的实际情况自行调节利率水平，让经济对利率的变化更加灵敏。
这就像你去市场买土豆，原来土豆的价格是市场的大老板说了算，而现在，你一颗土豆卖多少钱菜场老板不过问，只要有人愿意买，你能卖出去就行，市场说的算。卖菜的人少了，物依稀为贵，白菜价格自然哄抬升高（愿意借出钱的人少了，利率升高）。
所以我们得出的结论是，LPR利率水平取决于资金价格，钱多了大家借钱容易，利率就会降低，钱少了借钱难，利率就会上升。
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长期走势
基于此，我们从不同角度分析中国利率的长期走势。
如果你关注全球经济市场，就会发现，世界上所有发达国家的市场基准利率，都要低于新兴发展中国家，为什么呢？
这就是上面所讲的，利率是资金价格的体现，发达国家的资本是过剩的，钱更容易借到，利率水平自然较低。唯有这样，才能保证资本的正常流动。
数据统计，2019年以来，已经有超过35个经济体处于降息周期。甚至有些国家出现了存款负利率的现象。原因很简单。
把钱放在银行，银行运转资本无法增值或者生息能力太差，就会亏损，还不如让人们多持有现金去消费或者投资。
如果未来我们造不出当年像汽车、飞机、智能手机这种跨时代意义的科技产品，未来的几十年里，全球利率下降趋势只会越来越严重。
之前早已达到极限的北欧、日本已经进入负利率，美国一直利用自己霸主地位维持微弱的正利率，在这次疫情冲击下也进入负利率，这都是全球经济衰退的表现。
中国目前正在从中等国家向发达国家长途跋涉。事实上，单纯经济水平这个指标讲，北上广深已经达到发达国家水平（社会福利还差许多）。
在长途跋涉的路上，我们的资本一定会从稀缺逐渐走向过剩，利率水平随之会处于长期下降的趋势。从近期的大基建计划和一轮接一轮的放水可以看出，资本过剩的趋势已经泛滥眼前。
当然中国还有内需市场、一定可挖掘的城镇化率，一带一路的兄弟国家，这几张王牌，可以延缓利率过快下滑的趋势。
(图标：蓝色为基准，白色为LPR)
从图中可以看出，90年代，那时候我们的利率水平在10%左右，30年后的今天，我们的利率水平在5%左右，这都是发生在眼前的事实。而且从去年利率改革开始，5年期的LPR已经连续4次下调。
除此之外，我们因为长期处于追求GDP的社会经济环境中，债务问题严重。数据统计，实体经济接近90%的融资仍然依赖于债务融资。再加上居民杠杆和地方政府杠杆，我们对低利率的需求将越来越强。
用《勉谕儿辈》中的一句话总结，就是“由俭入奢易，由奢入俭难”。
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格局
综上所述，无论是中国走进利率市场化进程，还是为了促进实体经济发展，或者是债务型经济对低利率的追求。
在宏观经济条件允许的情况下，中国LPR利率在未来很长一段时间内，将会逐步走低。
LPR的出台也是为了提高经济运行对利率工具的敏感性，让我们的大国路走得更顺畅一些。而在此阶段让大家更换存量房贷款合同，也是为了动员大家配合走好这一步。所以，用自己的小心思揣摩什么阴谋论，格局有些小了。
换句话讲，这点儿小钱的让利，对于利率市场化带来的好处来讲，简直不足为道。
但我唯有担心的是，利率下行会带来一批投机客从中进行“机制套利”，从而毁掉市场。例如近段时间，一些深圳企业主利用对小微企业的扶持政策，从银行拿到低息经营贷款套现炒房。房价大涨，深圳市场哀声载道。
这无疑于给深圳年轻人心上插了一把刀。
我一直认为，深圳建设的是“中国特色社会主义先行示范区”，“中国特色”绝对不是炒房，而是全国年轻人的创造力和共同努力的结果。
否则，我们根本不用利率市场化，直接坠入负利率时代。
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