没想到，外立面突然火了！

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」

正文2447字，阅读时间：大概7.2分钟

文 / 子木

有一种焦虑叫，房子太丑。

1

外立面之战

“所有的宣传图片、视频图片算不算是合同的组成部分？”

“是我们的企业行为，不是合同的组成部分！”

“宣传可以随便的天花乱坠，实际交付怎么样都可以，是吗？”

“不是这样，我们在没有审批之前就想象这个地方应该建什么，最早的设计根本与现在没有关系！”

谈判桌上，尖岗山壹号花园的业主和开发商厮杀数十回合后，终于被最后一句回复“破防了”，一群人笑得前仰后翻。

这种笑，我体验过，是不可理喻和愤怒融合后，不自觉的条件反射。

尖岗山豪宅维权事件，已有数日。

从最早发现“外立面铝板换瓷砖”，交涉无果，到现在谈判桌上的强词夺理，开发商如此淡定，意味着销售之初，就已经在合同里埋了坑，是故意为之。

有业主特地为此写了一首诗：

尖岗山下画个圈，铁岗湖边起高楼，

远看半山立豪宅，近观还需捂着头。

恒丰脸面全不要，还没验收就烂透，

业主来访他报警，厚颜无耻天下愁。

2020年11月，尖岗山壹号花园以网红盘的身份，开张迎客，一再强调，项目的每一个“细胞”里都注入了豪宅基因。

直到前段时间，有业主操作无人机，突破层层封锁线，飞到施工现场拍照。

无人机被击落，但照片拍到：楼体墙体外立面出现不平整、大面积鼓包，竟然贴的是瓷砖，还零星掉落。

拉条幅，穿战衣，“外立面”维权打响深圳市场新年第一战。

业主们打的旗号，主要是“安全”问题，害怕入住后瓷砖掉到脑袋上，“生命财产大于一切”。

但我认为，除此之外，主要是“外立面”背后参杂的利益成分。

2

鄙视链

外立面之于建筑，如同人的外表，不同的是，外立面跟房价直接挂钩。

市面上最常见的是“涂料”。

这东西在所有外立面材料中造价最低，容易鼓包、裂开，但好在施工周期短，适应性强，所以一直是市场上覆盖面最广的材料。

不过人们在普遍认知中，感觉刷漆的房子比较廉价，所以基本用在刚需盘上，豪宅几乎没有刷漆的。

再往上就是瓷砖。

瓷砖贴墙，大概从90年代就开始了，最早是在商场、公共厕所流行贴白瓷砖，按照那时候的审美就是“高大上”。

后来延伸到楼盘外立面，主要是涂料看起来便宜，干挂石材又贴不起，而瓷砖瓷砖样式多、也不贵，所以一度成为上世纪末本世纪初最常见的建筑外墙装饰材料。

但它有一个致命缺点：容易脱落。

想一想，你没事在小区里溜达，观花赏木，陪孩子玩，这时候天上突然飞来一块砖，多么恐怖。

所以在2010年以后，国家建设部就规定高层建筑不允许用瓷砖做外墙装饰，瓷砖外立面就此逐渐消失在人们的视野中。

之后市场开始兴起真石漆，也就是涂料的升级版，色彩花样多，效果酷似大理石、花岗岩。

真石漆非常受欢迎，性价比高，一般会用在改善盘上。很多开发商想做成高端产品但不愿意多花钱，就用这个。

比较鬼精的开发商，喜欢在外立面底层做几块干挂石材，然后上面刷真石漆，让别人以为通体都是干挂石材，然后再卖个好价钱。

不过真石漆很容易爆雷，需要极高的贴合工艺，寿命也比较短。我踩盘的时候，经常看到有外立面出现裂纹，也没人维护，一眼就看出来是漆，很尴尬。

最后就是干挂石材和铝板。

一直以来开发商做豪宅，都会毫不犹豫选石材，因为“豪宅=石材”基本已经是行业共识。

尤其用天然石材做饰面的，都是顶豪，市面上开发商打造标杆项目，就用这个，好材料可以保证20-50年。

再降一个档，就是人造石材，但即使是人造的，施工复杂，后期维护成本极高，也不是一般盘能承受的。

最后就是重头戏，铝合金铝板。

铝板是近几年来的网红建材，极为稀缺，一开始用于高档商业楼、办公楼，后来才慢慢延伸到住宅。

开发商一般拿这个做地标性建筑，因为用铝材打造的外立面，富有科技感，采光通透，冬暖夏凉，辨识度较高。

什么都好，唯一的缺点就是贵，你可以尽情发挥想象力的上限。

所以整体来看，外立面不单是颜值表现，更存在价值鄙视链：

铝板>干挂石材>真石漆>瓷砖>涂料。

3

整容风波

尖岗山壹号花园在开盘之初定义为豪宅，声称外墙要用高品质铝板，之后一夜回到解放前，直接跨过三个档，降成已经被淘汰的瓷砖，任谁都无法忍受。

业主们，不单要每天担心脑袋上掉砖头，更重要的是，豪宅变刚需，严重拉低未来房价预期，这属于遭遇了物理加魔法，双重伤害。

我在评估二手房价值的时候，除了地段和配套，最主要的比对因素也是外立面：

同区位、同房龄的铝板跟瓷砖，二手房价能差15%左右，铝板跟真石漆之间至少相差5%左右。

这一点，其实早已被相隔1200公里的炒房第二城杭州洞察。

日前，网上热传一张截图，有一个叫做“河语光年府”的楼盘，业主自发集资，准备把马上交付的房子打造成运河新城天花板。

而主要的手段，就是“把真石漆换成铝板”，进行一次外立面的改头换面。

这次整容手术花费高达2000万，每家出资2万元。让人没想到的是，投票公告中的444人，有442人通过，通过率高达99%。

楼盘业主的管理难度要超越幼儿园熊孩子好几个梯队，谁都没有想到，在这件事上，能有如此之高的通过率。

外立面“整容风”风波一经发酵，隔壁的“上河公元”等新盘也不淡定了，纷纷开会准备搞众筹，也要做整容。

其他区也要效仿，比如申花区域的“九龙仓天钰”，市北的“滨江望涛月明”，艮北区域的“绿城潮听明月”等。

有一个参与投票的杭州读者跟我说：

“没有办法，别人的房子都在整容，我们不整就卖不上好价钱，况且这跟人不一样，人有时候会整丑了，但房子整容，就是稳赚不赔的买卖。”

谁也没成想，这个社会能把审美标准转移到楼市，房子们也开始“容貌焦虑”了，并且还形成了“鄙视链”，逐渐内卷。

不知道这次杭州外立面整容潮，会不会传向大江南北，最后不仅外立面，车库、园林景观都会列入整容项目。

等业主们都会造房子了，开发商们是不是该退休了？

-end-

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