最近，楼市起风了！

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」

正3879字，阅读时间：大概14分钟

文 / 子木

“春节快乐，恭喜发财，这几天有空看房吗？房价在涨，晚了就买不到好房了。”

没想到大年初一的第一声问候，来自于一名中介。

出于好奇，我跟小哥攀谈了起来，“这几天买房的人多吗？”

“多，现在提倡就地过年，留下来的人多，大家走不成亲戚，天气太冷也没地方可去，很多都来看房了，行情反而比较好”。

中介是楼市的排头兵，是直接参与市场交易的一批人。而线下门店的客流量，往往要比网上统计的数据，还要精准。

于是我花了一天时间，去跟中介朋友们了解了一些情况，结合这段时间的数据，帮大家还原一个真实的春节楼市行情。

如果你有买房计划，一定要用心读下去（文中所述，全国各地均适用）。

1

两个改变

正常来说，春节前后的行情是一年里最差的。

因为春节大家都忙着过节，走亲访友，根本没时间买房，售楼处、中介门店也基本都处于暂停状态。

但通过跟中介朋友的聊天，发现这一传统行情已被打乱，这段时间：

1、大城市的行情已经开始发酵

2、小地方的行情比去年还要冰冷

这源于疫情对购房行为的改变。

拿北京来说，疫情导致数百万人口就地过年，正如中介小哥所说，有购房计划的人们，只能趁这段“无聊”的假期抓紧看房，“小阳春”也被顺势提前了。

就地过年人口增加，相应，返乡人口急剧下滑，我打听了一下，春节前，河北大多数三四线城市（北京周边）的行情，远不如去年。

三四线楼市很大一部分成交都靠“返乡置业”驱动，今年又泡汤了，除此之外，三四线小城市的落寞源于，人们的思维习惯的改变。

前段时间，58同城、安居客发布了一份《2021-2022返乡置业报告》，在报告中，有一条很重要的信息：

一线城市返乡置业的人群占比达到41.2%，其中超过一半选择去家乡省会城市买房。

当小县小城的售楼处拉满条幅，欢迎外出人口“返乡置业”的时候，突然发现人们都跑到了家乡所在的省会买房安家了。

没办法，人们选择城市无疑两点：钱和资源。

这个城市能不能带来更好的工作机会和创业平台，自家的孩子能不能读更好的学校，生病了能不能找到更好的医院。

而对于一线返乡人群，能承接生活和抱负的，或许只有“省会”，这是一种必然的“返乡趋势”。

2

北京引领

接下来我们盘点一线城市春节期间的情况。

按照春节楼市热度排名，四大一线城市的排名依次为：

北京、上海、广州和深圳。

北京从去年10月份开始，银行逐渐放开信贷，买房需求点燃，成交反弹，年底出现翘尾效应。

而春节的“就地过年”政策，加速了小阳春的到来。

贝壳数据显示，近期北京多个小区创下成交量数月来新高，改善盘最为明显。

海淀的中介小哥也反映，自己所服务的几个小区行情明显好转，带看量上升，从去年12月到现在，已经卖出2套二手房。

我在去年强调过，年底的北京，“能上就上”，不然小阳春一来，买房人的选择空间势必要压缩的。

本来能买三房，变成了二房，本来能买中间层，最后变成了顶底楼。

行情走高，卖家说了算，挂牌谎客、不诚心卖的比比皆是，更别说给你砍价了。

北京一直不缺乏购买力，2021年全年二手房成交量达到了19.31万套，是最近5年的最高点，新房卖出5.7万套，同样创造近5年新高。

这背后是经济和人口的持续双增长，根据最新统计，北京2021年正式跨越4万亿GDP门槛，2022年还要继续实施“3个100”市重点工程，小米汽车、京东方健康、丰田燃料电池等相继落地。

2022年，北京行情大概率还是“先高后低”，如果上半年行情太热，到了年中会被打击，收缩信贷限制交易，这也是可见的。

在房价层面，上半年会有一定的涨幅，但幅度不会“出格”，毕竟北京是全国房地产标杆城市，房住不炒贯彻始终。

如果年中严控，下半年肯定会回调，不过很难回到年初的价格。

我在讲北京，其实也在讲其他一线城市，行情大同小异，只是在细节层面，各自周期不同。

3

行情启动

上海去年年底出现“翘尾行情”，春节楼市火热。

2022年1月下旬，全市上新24个新盘，有13个盘实现了“日光”，一个叫华侨城·纯水岸的新盘，认购率高达252%。

多个新盘热销，也让上海的新房均价突破了7万元/平米。

同时二手住宅12月成交达到1.8万套，环比增加19.3%，恢复至常规水平，也在证明楼市信心已经恢复。

不同于北京的是，上海在2021年年初楼市过于疯狂，释放了一大波购买力，同时目前市场实行“三价就低”政策，对购房力的杀伤作用还存在，所以年后的小阳春，会比去年弱一些。

即使如此，上海买房也要打早。

广州楼市紧跟北上，2021年翘尾，2022年喜迎开门红。

1月广州新房网签9256套，位于近半年第二高位，二手房突破7000套，也突破了近5个月以来最高数值，而且这是在二手房指导价出台后，行情的反弹。

值得一说的是，广州2021年GDP超2.82万亿，名义增速跑赢四大一线城市，总量稳居全国前四。

新能源、智能化等新兴产业引领全国，持续带动人口流入，而且在房地产层面，比深圳更能“留人”。

广州有二手房指导价压着，涨幅有限，但要注意的是，广州市场分化比较严重，局部涨幅会继续冲高。

四大一线城市中，行情最逊色的当属深圳。

我问了一圈，春节深圳很多中介门店都不开门，二手房和新房成交成色不足，成交反弹迹象倒是有，但是比较温和。

深圳是全国二手房指导价打击最严重的一个城市，现在属于买卖双方的最后对抗，不过博弈结果已经出来了：

“卖家不松口，买家绝不上车”。

观望情绪弥漫在深圳上空，不过这种氛围正在被逐渐冲淡，因为深圳目前利率已经下降至4.9%，再加上深圳是全国数一数二吸金的城市，下一轮放水势必会刺激新一轮购买力。

现阶段，我建议深圳的购房者着重看新房，二手房可以继续观望趋势，信贷放松能不能撬得动市场，3月见分晓。

4

二线分化

接下来我们再来看二线城市行情。

首当其冲的就是苏州。

前段时间，我就预测2022年，苏州必迎小阳春，上半年楼市会进入火热状态。理由有三：

1、购房力强，经济增速屡创新高，高于南京、杭州。

2、相对长三角城市群，整体房价较低，仍属于价值洼地。

3、苏州楼市出现全国最低利率。

苏州中介反映，这段时间带看量明显上升，苏州新房市场已经提前启动。

春节期间有8成售楼处开门营业，而且不少售楼处已经开始涨价，下调合作佣金，取消跟中介之间的合作。

吴中区、姑苏区、吴江区、相城区等多个片区均有不少热销楼盘取消和降低折扣力度，尤其吴中区，苏州樾府、悦四季华庭等楼盘的优惠活动全部收回。

这就是楼市，卖家变心速度比你想象的快好几倍，那些去年还在等着继续降价的买房者，现在着急也没用了，苏州能上即上，能买即买。

隔壁的南京春节期间行情也在回暖，但这个城市去年年初过分消耗购买力，跟上海一样，虽然会有小阳春，但幅度肯定要比苏州差一些，个人建议不着急买。

杭州在“准小阳春”之列，但春节这段时间因为疫情严重，所以行情不如苏州。

不过杭州9月份有亚运会加持，这种级别的运动会对房价刺激效果非常明显，2022年杭州疫情一结束，房价肯定会启动，如果有购房需求的，这段时间就要准备弹药了。

武汉，春节期间只有光谷和汉口行情不错，年后会迎来局部小阳春，值得注意的是，武汉2021年GDP高达1.77万亿，同比增长12.2%，继续领跑中部六省。

而且在今年的政府工作报告中，十强城市“增速王”武汉2022年的预期增速是7.5%——跟去年的预期增速10%相比降低了不少，但是相较十强其他（已公布预期增幅）城市，武汉的数值仍是最高。

不得不说，武汉的人才优势已经出现，正在持续吸引企业落地，“人口-产业”形成双向正循环，这也是去年创造20多万套新房成交的原动力。

而湖北外出人口，一多半又回到了武汉生活置业，这两年表现非常强烈。

其他中部城市，春节期间，除了长沙表现好一些，合肥、郑州、南昌、太原，行情都很冷淡，都没有跳出传统行情周期。

西部城市中，成都行情是最好的，这在去年我已经做过分析，新二手房成交剧烈反弹，“翘尾效应”明显。

我了解到，春节期间，成都大部分中介门店都在营业，纷纷备战小阳春，市场预期强烈，这段时间能上尽量早上。

重庆春节行情弱于成都，但也很热闹，基本所有售楼处都照常开启，推出了一系列购房福利活动，年味十足，糖画DIY、写福字春联和编中国结等等，论文化活动，川渝全国数一数二。

不过重庆是大库存市场，去年因为土拍热了一段时间，激增的购房需求被逐渐吞噬，年后也会出现小阳春，但幅度有限，不着急上车。

对于西安来说，目前依然属于大涨后的调整期，不用着急买房，主要看2022年年中的行情，再做判断。至于其他城市，篇幅有限，下期继续盘点。

5

顺势而为

最后再强调一次。

1、春节期间楼市不热闹，不代表没有小阳春，但如果很热闹，那就要赶着上车了。时机不等人，买房就是一场赛跑，跑到后面的就要挨宰。

2、如果2-4月买不到房子的，就别上车了，因为楼市太热，6-7月很容易出政策调控，房价又会回调，我不希望你买在高点。

3、之后就要等到下半年市场热度下来，再做打算。

这几天很多读者在后台送来拜年留言，子木打心底高兴，能在有生之年，在平行时空遇到这么多特别的朋友，实属人生一大幸事。

同时也祝福大家如虎添翼，财源广进，子木会继续耕耘干货，陪伴大家买好每一套房，跳过每一个坑。

昨天，一个朋友家的小孩问我，大环境不好，90后工作很内卷，自己很累怎么办？

我跟他说，每一代人都有每一代的累，创造价值的过程，一定伴随着巨大的付出。

当亲人都沉浸在过年的狂欢气氛中时，我会选择去书房，斟一壶茶，默默打开电脑写文章。

别人说我太累，然而我却乐在其中。因为我想到所写的文章，可以给大家在春节期间，闲来无事时有可思考的阅读，提供买房的建议。

累的时候，多想想做这件事为了什么，自然就轻松许多。

内卷的大环境，是经济周期导致的，是大势，怪不得任何人，唯一的方法就是提高自己的不可替代性，多在自己的领域有所建树。

只要跑得快，赛道就是你一个人的。

心态不好时就去看看86版《西游记》里的猪八戒，漫漫取经路，很苦，但他扛着一身肥膘，摸爬滚打逗笑别人。

孙猴子骂他，一笑了之；师父被抓走了，嘴上说散伙，实际上还是去花果山请回大师兄；打不过妖怪，从不认怂；环境再艰苦，照样打呼噜；任何粗活累活，没抱怨过。

停下时，“今朝有酒今朝醉，莫管门前是与非。”上路时，“路在脚下”。

最后，告诉大家一个发财的秘密：

据说从1990年起，如果你拿出1000元，每次国足比赛都押买输，如今您将拥有约459万元。

买房算什么东西，国足堪称最稳的理财。

end

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