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楼市的一系列信号……

子木 子木聊房 2022-11-10

ch每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」
正3300字,阅读时间:大概11分钟

文 / 子木



前几天央妈公布最新金融数据,1月创纪录地完成4万亿元信贷投放,随后一些媒体和中介便在朋友圈里疯狂转发,声称:


“利好已来,房价要涨”。


道理很简单,早在10多年前,全球金融风暴,我们推出的经济刺激计划,数值正好也是四万亿,那时候资产价格跟着疯涨。


“历史不会重复,但经常会押韵”,当下四万亿不正也是前兆吗?


不懂金融的小白同学,被唬得一愣一愣的,但凡是懂点儿,都知道,这是生搬硬套,驴唇不对马嘴。


信贷投放不等于降准,况且楼市发展多年,逻辑早已改变,这就相当于强行给40岁的男人,套10岁娃娃穿的衣服,合适吗?


信贷影响房价,自古有之,但2022年,我们需要全新的视角去观察两者的关系。今天子木再结合着近期发生的预售资金放松,各地两会信号等等,聊聊楼市的趋势。



1


4万亿,的确刷新了自2020年以来的信贷投放记录,但我们要看结构:


其中代表个人住房贷款的部分增加了7424亿,环比增加4066亿,比去年同期减少2024亿元。


注意了,“环比增加,同比减少”,这是两层含义。


事实上,每年1月份信贷都要集中爆发,这是各地银行都讲究“开门红”,把年前积压的房贷单子,集中在1月处理了。


去年下半年,各地严控楼市,纷纷停贷断贷,自然积压的单子要比往年同期更多一些,这是环比增加的主要原因,并不是因为需求旺盛导致的。


“同比减少”,就很真实了,1月份信贷投放比去年同期少了2千多亿,说明人们的购房投资意愿仍然较弱,不如去年


我前段时间也调查过,今年春节除了北上广和少数几个核心二线城市,其他城市基本没什么成交量,冷淡的趋势还在延续。


值得注意的是,1月份居民端短期贷款也在减少,这背后对应的是居民短期消费力,这其中尤其旅游和电影双双受挫。


数据称,2022年春节假期7天,全国国内旅游出游2.51亿人次,恢复至2019年73%,而收入恢复下降更严重,仅是2019年春节假期的56.3%。


今年春节外出旅游的人的确不多了,每年都去海南过节的隔壁张大妈,都说机票贵,孩子的生意不好做,就想着省钱了。


春节消费最强的电影,同比2021年滑铁卢,一方面疫情反复,另一方面是票价涨了人们接受不了,犹豫再三还不如家里看个电视。消费力的修复是需要时间的。


言归正传,1月份近4万亿的信贷投放,如果没有跑到楼市里面去,那么它们流向哪里了呢?


答案是,基建投资。



2


经济有三架马车,投资、消费和进出口。


这里面,消费很难直接刺激起来,需要给企业降税减费,给钱给资源,企业发展好了才能给居民涨工资;进出口刺激难度也很高,考虑国外需求量,2022年国外工厂接连复工,所以整体预期也是向下走的。


最简单的就是“投资”。


宏观经济学上,房地产就属于投资,过去经济承压,我们都以启动楼市对抗周期,现在房地产副作用太大,不能用了,“基建”重启。


春节后,全国各地都在批量“上菜”,新增专项债已提前下达1.46万亿元,预计上半年落地投资新增额可能超过一万亿,短期内释放如此巨量的资金,给相关产业打了肾上腺激素。


造铁路、公路、机场、水利工程、民生改造等,这是老基建;造5G基站,新能源发电厂、充电桩、大数据中心,这又是新基建。


老基建方面,交通是重头戏,地铁、城际、轨交,都是千亿级的投资空间,不过主要还是围绕着长三角城市群和大湾区做投资,毕竟投资都讲求回报。


老基建会带动螺纹钢、水泥等建材消费猛涨,接下来行情会很好。


民生工程,则主要围绕旧改,“十四五”期间,将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务,背后又是万亿级的投资。


之前只有北上广深做旧改,现在已经延伸到了二三四五线城市,最近发现甚至很多北方小县城的社区都出现在了旧改的名单上,老房子改院子、挂电梯,不亦乐乎。


旧改普及化,会导致一些经济较差的城市,房价下跌,这是因为旧改延长了房屋寿命,二手房库存增加,拉高整体供应,新房就不好卖了。


新基建投资要比老基建份额占得多,表面上这些所谓的高科技跟普通老百姓无关,实际上能跟着共享红利的途径还挺多。


比如年轻人尽可能去这些行业捞金,赛道的选择要比努力很重要;小钱买这方面的股票,光伏发电、新能源车等等;大钱想办法抄底新基建产业发达城市的房子。


我在《硬科技地产》一文中统计过,北上广深、西安、武汉、成都、杭州、南京、苏州、合肥、重庆等城市已经踩中了时代的脉搏,长期利好楼市。


大水流入基建,也是近期全国各地两会“稳增长”的主要战略部署之一。



3


除此之外,最近各地两会相继召开,主题还有两点:


1、调低2022年的经济目标;

2、房地产方面,普遍强调“良性循环和健康发展”。


目前全国31个省区市2022年GDP增长目标均已公布,其中,有9个省份的经济增长目标在7%及以上,海南设定了9%左右的目标,为最高;西藏、宁夏、河南设定的2022年经济增长目标高于2021年实际增速。


这样算下来,2022年全国GDP目标大概在5.5%左右,这个数值说实话压力不小。


按照现在的大环境,调低经济预期,保守运行不打脸,是最实际的做法,不过也从侧面反映出,全国各地从过去的攀比成风,到现在,务实了许多。


这跟人的发展历程一致,不管现实如何,首要要坦然面对,才能做出改变,如果像天津前几年那样,给经济注水分,自己骗自己,到头来还是一场空。


去年,我们的主要强调的是“解决大城市住房突出问题”,而今年,都在强调“良性循环和健康发展”,这句话很微妙。


什么是良性循环?有人买有人卖,售楼处正常交易,开发商按时交楼,银行正常贷款,这就是良性。


但就目前情况来说,大多数城市楼市低迷,说白了就是刺激楼市重回轨道。


1月下旬,住建部就对外释放了一个重要信号:“充分释放居民住房需求潜力”。


接下来楼市进入了“全线宽松”,是必然的。


信贷放开,房贷利率会逐步下调,去年我也预测过,大城市逐步向5%~5.5%逼近,小城市能跑到5%以下。


一个湖北某城的银行朋友跟我讲:


今年开门红好政策,给个人经营贷和按揭贷款专项费用进行激励,这是他从事银行业20年以来,第二次有这种政策,基本类似于15年下半年的环境。


同时,房贷层面花活儿百出,比如四川自贡放宽住房套数认定,济南、青岛降低公积金异地贷款要求,北海下调首付款比例,南京、宁波提高贷款额度。


最近,很多城市出台了购房补贴政策,昆明、玉林、长春、泸州、赣县、亳州、保定等等,从之前的本科毕业生到现在的蓝领、农民,接下来的门槛可能还会更低。


除此之外,广州放开新房限价,烟台放松了预售资金监管政策,市场主体对开发商的限制,也在一层一层地脱落。



4


从这一系列的信号,我们可以看到:


买房利率下调,补贴上涨,购房大环境在不断放松,这是全国各地有意拉动楼市,是稳楼市的必要招式。


但这种拉动不是为了拉动经济,而是不希望楼市继续低迷,陷入沼泽。


动作相同,目的不同,这意味着楼市回到正常面后,会停止刺激,房价也会在一个可预期的范围内活动,不用担心有“人为驱动”的大涨行情。


至于经济问题,现在基本都押注在了基建投资身上,这是当下最实际的手段,而且去年基建基本0投资,今年将有更大的空间。


过去加杠杆松限购,直接往购房者裤兜子里塞钱的野蛮做法,已经成为历史。


现在,基本都是“间接”滴灌,曲线十八弯,通过购房补贴、增加公积金额度等方法,稳刚需入市。


2022年,将会是自住刚需入市的一个不错的阶段,该买买该上上,随便挑随便选,还能砍价。


但如果稍微带点投资需求,那就要对时机有所把握。楼市终究还得看城市购房需求,没有需求的城市,即使打了肾上腺素,也只能躺在地板上蠕动。


近期传得沸沸扬扬的“鹤岗化城市”历历在目,比如安徽省的淮南市,大湾区的肇庆,以及西南部的一些小城市,已经出现10万一套房子的现象,这股浪潮势不可挡。


失去货币化棚改的小城市,购买力已经变得迟钝,意味着再怎么刺激,都难形成涨势,刚需们不必着急,多等多赚。


而一些经济强市,比如上海、北京、苏州、成都、杭州等,房贷利率一下调,市场马上变脸,则是人们时刻警戒的。接下来就房价马上要反弹的城市,我会继续做报道,做好“吹号人”。



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