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楼市,药来了!

子木 子木聊房 2022-11-10


文/子木



9月30日,央行、银保监会发布重大通知:
“符合条件的城市,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限...银行和客户可协商确定具体的新发放首套房贷利率水平,有利于减少居民利息支出,更好地支持刚性住房需求。”



今天大家都在讨论“放开利率下限”的事情,有的惊叹房价要大涨,有的则说要大跌,但都隔靴挠痒,没说到点子上。


下面我再跟大家讲一讲,也许有所启发。


问题一:为什么这个时候会出台这样的政策?


绷不住。


我在9月11日的一篇文章《暗流涌动》里做过预测,不妨回顾一下:


接下来是金九银十,今年最后一轮救市黄金窗口,截止年底只剩下三个多月了。
如果再救不起来,意味着这个行业彻底歇菜。
所有人都知道房地产经济不好,会挤出实体经济,但不得不承认,新经济还未到来之前,房地产依然是压舱石、救命稻草。
否则影响经济大盘的稳定性,背后连带的是十几亿人的就业问题。
这就是现实,而我们也要学会站在更高处换位看大盘。
不出意外,大招应该正在路上了,大家一定要做好准备……



今天的“放开利率下限”,其实就是大招的一道前菜,预计后面还要上大菜,凑上一桌满汉全席。


至于观众吃不吃,是否吃得下,另说。


我看了一眼数据,今年的楼市应该是历史所有时期中最难的。



B端市场已经脸朝地撞过一次了,无论与否,C端不能撞,一撞就塌了。



现在的风险主要积聚在库存爆炸的三四线城市。


这些城市高度依赖房地产经济,如果成交量还是提不起来,地卖不出去,今年年底会更难。


问题二:政策方面需要关注哪些地方?


一句话:给困难户的一次定向帮扶。



需要注意里面几大关键词:


  • 符合条件的城市

  • 2022年底前阶段性

  • 可自主决定

  • 可协商确定

  • 更好地支持刚需


1、什么是符合条件的城市?


指的是“2022年6-8日,新房销售价格环比、同比连续下降的城市”。我数了一下,70大城市中一多半都属于:


天津,石家庄,大连,哈尔滨,武汉,贵阳,昆明,兰州,秦皇岛,包头,温州,安庆,泉州,济宁,宜昌,襄阳,岳阳,常德,湛江,桂林,北海,泸州,大理


这里面基本都是三四线城市,而且已经不分什么南北地区了,跟第一部分讲的观点基本吻合。


重点二线城市有天津、石家庄和武汉。


天津和石家庄,难兄难弟,产业找不到增量,人口被老大哥北京虹吸,这种衰退趋势很难找到“翻盘点”。


天津还有教育能勉强抗一波,承接在北京混不下去35岁“中年人”。


石家庄那真是抬头无光,一直得给隔壁雄安让路,这也证明了,什么叫亲生的,什么是后养的。


很多人惊讶为什么武汉,这么强的二线城市跑到了“吃低保”的阵营中?


实际上,并不是武汉购买力不够,也不是房价有泡沫,而是信心太差。


武汉前几年一直新房销售全国前三,各项数值很抗打,基本面也跟成都差不太多,唯独2021年爆发大量的烂WL事件。


郑州排名第一,武汉排名第二,基本当地的民营都不干了,自然没有人敢买新房。


事实上,主城区比如汉口、武昌、光谷早已止跌反弹。


跌的最厉害的就是烂尾楼集中的远郊区。


行情不好,好盘不开,烂盘自救,自然拉低了整个新房销售单价,以至于此。


当然这份官方整理的连环下跌表单,只是冰山一角,还有很多的“困难户”在后面排队上场。



这部分不再继续拓展,不然还得写上几千字,继续往下走。


2、2022年底前阶段性


这次给利率下调设定了期限,意思是过了2022年,政策就要收回。知道小米第一代手机卖的为什么好吗?


饥饿营销。


不容易得到的,大家才会珍惜。


所以这里也算是玩了一个小技巧,告诉大家,过了这个村儿,没这个店儿。有些人就会紧张起来,赶着上车买房了。


有用吗?没用。


这样的前菜对市场刺激很有限,到时候成交起不来,政策收不收回都没啥意义。


3、可自主决定


意思借着“因城施策”的口号,告诉所有城市可以自行调节,选择维持、下调或者取消。


这好像不用选,假如一个人在冰天雪地里,走了三天三夜,快饿死了,突然跑出来一个人捧着两个馍馍跟他说:


你选择继续饿着,吃,或者大口吃?


自主给了选择空间,但结果一定是相同的。


4、可协商确定


现在的房贷利率已经降至历史最低位,算下来,最低在4.1%左右,如果LPR利率年底继续下调,那么最低房贷利率可以继续向下突破,在3.8-4.0%之间。


但这次可协商确定,就让人猜不透了,到底最低能达到什么程度呢?



3.5%吗?


这个谁都猜不准。人有多大胆,地有多大产。


银行的朋友跟我说,这还要取决于个人征信,流水好的,可能搞到3.5%左右,不过肯定突破不了公积金利率——3.25%。


今年银行里的钱太多了,放着也是放着,少赚也比不赚强,大家都有指标,先走量再说。


最近银行还有一个特别任务,想办法“为难”提前还款客户,不然兜不住。


所以我们看到了一个很有意思的现象:


去年的情况买的时候贷款没额度,现在提前还款,银行也没额度。


5、更好地支持刚需


之前都提到了刚需和改善,而这次只针对刚需“破下限”。


可能是试探政策效果,也可能是对“房住不炒”最后的坚持,因为放水利好的是有钱人,房贷利率下行,利好的也是有钱人。


定向放开下限,如果继续利好有钱人,那么有可能在局部城市再一次形成炒房风波。


有钱人用极低的利率买到多套房,炒高房价,然后卖给刚需,这游戏到头来,还是没法玩。


但这个好像也是过多思考。


现在身边的有钱人的确在抄底资产,但只会抄底一二线的核心优质资产,而不是被特殊照顾的“困难群体”。


这些地方即使放开多套房低利率,在现在的市场环境下,可能也是石头打水漂。


问题三:买不买房?


很多媒体都在说,利率都这么低了,还不上车?要知道过了2022年,就没这福利了……


这是一种不负责任的说法。


万一房价继续下跌呢?如果石头打了水漂,2023年的利率也许更低呢?


最不确定的事情,就是“不确定”。


在不确定性的环境里,按兵不动才是大实话。即使是房价上涨,也不会像过去那样,涨到你连车都追不上。


前菜看完了,别着急动筷子,还可以再看看头盘、主菜、副菜、甚至是甜点。



这不,头盘已经上线了。




啥意思呢?



2022年10月1日-2023年12月31日,如果你在一年内“以房换房”,新房比旧房贵,免个税,如果新房比旧房便宜,按占比退个税。具体细节点下面大图:





这相当于把地方政府吃进去的二手房交易利润,又吐了出来。



目的很简单,让利于民,促使消费,促进二手房市场流动,让更多的人加入买房大军。



至于效果,有一定的促进作用,但最终跟“定向破利率下限”一个道理,石头打水花。



个税有两种计算方法,一个是能够出示精确的房子固定资产原值凭据的,以转让个人所得的20%征收。另一个是依照交易价格的1%征收的。



城市不同,算法不同,大部分都是按照1%直接收取,那么意味着总价较高的大城市受惠力度要比小城市更大。而对于200万一套房,免税只有2万。



影响不了买卖决策。



别着急,头盘还有一道菜。



刚刚中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率,首套公积金贷款利率,5年以下是2.6%,5年以上3.1%。





这道菜比较猛,这个利率水平基本是自2015年以来最低值,也是历史新低。3.1%跟不要钱似的,会激发大量的公职员工购房消费。



但也仅限于能级比较高的城市。



这也告诉我们,越往后力度越猛,只有想不到,没有做不到。



对于一些本来购买力就很强的城市,我建议你现在就主动迎上去抢一筷子吧。



比如上文提到的天津和武汉,主城区该上了,不然真等到主菜来了,盘里只剩下些渣子,也吃不舒服。



天津再怎么说,也是北方经济第二城,而武汉信心恢复只是时间问题。基本面不变,价值逻辑就不会变。



有价值的城市,现在是置换比较好的时机,资产腾挪,以劣换优,要主动吃头盘菜。



上菜逻辑是跟着市场行情走的,一些城市接下来很可能等不上主菜。



现在的市场很矛盾,没房的很期待主菜和甜点的到来,但那时候往往大多数人的生活并不会如现在这样好。



而有房一族,肯定希望阴霾能早些散去,看到成交量起来,像现在慢慢跌,才难受。



人间悲欢不相同。



但我希望,这个节骨眼无论是谁,一定要稳住心态,以5年的时间去看待事物发展,让我们一起等待下面的主菜吧。




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