建议：北京应盘活商住房存量，取消“限购限贷”｜商业治理评论
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12月25日，《财经》主办北京房地产健康发展研讨会，邀请多位专家、学者为北京房地产健康平稳发展建言献策。
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文｜李晨
编辑｜朱弢
为积极贯彻中央经济工作会议精神，着力扩大内需、支持住房改善，落实“金融十六条”等一系列支持房地产健康发展的政策，解决“商改住”“限购限贷”等遗留问题，盘活北京存量地产资源，释放北京房地产“首倡之区”潜力，助力经济平稳复苏，12月25日，《财经》主办北京房地产健康发展研讨会，邀请多位专家、学者为北京房地产健康平稳发展建言献策。
01
房地产仍为支柱，提振信心应从北京开始
汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏指出：“刘鹤副总理在中央经济工作会议期间，再次强调了房地产是国民经济支柱产业。因此，全面启动房地产市场才能启动中国经济，这是明显的因果关系。一些城市新房销售价格下降，居民预期与信心急剧下跌。提振老百姓对房地产的信心，‘稳房价’，应该从一线城市，特别是北京、上海、深圳这三个主要城市开始。”
全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦指出了北京房地产未来发展重点。他表示：“过去几年，房地产的发展主要来自都市圈、城市群等结构性需求，都市圈与城市群是中国现在城镇化的重点。北京房地产市场仍具很大潜力，改革的‘落脚点’也正是都市圈，关键是‘圈’内的库存。”
针对目前北京等一线城市房地产市场的问题，中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长，中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲指出：“目前，我们正处在人口迁移的过程当中。人口不仅仅是从农村迁移到城市，更多是从小城市往大城市迁移。但我国城镇化战略，对小城市大量供地，对大城市则进行一系列限制，导致小城市盖了房子，人口却迁移到大城市，而大城市却没地、没楼，出现了结构性问题”。
“可以利用房企在大城市里比较好的楼盘去弥补偏远地区、人口流失地区的项目，要充分认识到当下阶段人口迁移的特点，认识到我们的房地产发展还有巨大潜力。”樊纲表示。
会上，各位专家学者也达成共识，北京应紧跟中央，尽快调整房地产政策，尽快启动北京楼市。
一方面，中央要求支持住房改善，因此要将重点放在改善性住房上。另一方面，北京房地产既要减量，也要发展，全面贯彻中央的要求，特别是解决四环以内与五环到六环房地产的严重不均衡问题。与此同时，郊区卫星城和河北北三县也都有发展空间。房地产政策框架也应及时调整，并保持长期稳定。
关于如何增强房地产市场韧性，国际欧亚科学院院士，中国城市科学研究会理事长，住建部原副部长仇保兴提出了以下五点建议：一、各级政府要尽快复工复产，扭转经济预期，这是稳定房地产市场预期的基础性工作；二、保交楼仍是重中之重，是修复市场秩序的当务之急；三、扩大刚需和改善型住房需求，削减对市场主体的约束；四、多渠道扩大住房消费需求，鼓励地方政府、企业和科教机构购买“人才房”，让科技人员住房先宽敞起来；五、协调好住房信贷优惠、房地产解困基金和老旧小区改造补贴等政策工具，稳住重点城市房地产市场，形成风向标。
02
盘活商住存量，加速激活北京楼市
多位专家学者在会上表示，北京房地产率先复苏的“抓手”，在于加速去化商住存量项目。
北京市住宅房地产商会会长黎乃超认为，盘活北京商住存量共有以下七大好处：有于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。
孟晓苏表示：如果能够从商住项目启动的话，可以有效降低北京的房价增幅，至少不会让北京的房价增幅太显眼。这些商住项目单价一般在2万-3万元左右，低一点的在1.4万-1.9万元左右。商住项目进入到市场之后，能够有效平抑房价。
中央财经大学法学院教授、不动产与自然资源法研究中心主任宋志红认为，“北京出现大量存量商住房，直接原因即2016年下半年开始的调控政策，其中最主要的是2017年年初的‘326’新政，从法治视角来看，‘326’新政本身值得商榷。从建设和销售的环节来看，在规划设计、开发建造、竣工验收等等环节，均进行了合法审批，在后续规划设计、建造销售等环节也均得到许可，但房子建起来后。突然出台禁止卖给个人的政策，此种做法不利于对市场主体的利益保护。”
中建二局集团副总经理、房地产开发公司董事长徐昌波表示：“在增量市场发展难度较大的情况下，以往正常轨道上的存量项目去化艰难，对企业的经营形成了前所未有的压力，我们地产项目销售基本上是北上广，加上昆明、武汉、成都，这两年都降幅50%以上，这个量变引起了巨大的质变，我们只能进行区域对冲，把投资主要集中在北京和上海，稍微降低企业运转不下去的风险。”
北京市房地产业协会常务副会长谢东晓则从可操作性上对盘活北京商住项目进行了解读。
谢东晓表示，商住项目可以作为启动北京房地产的突破口，北京房地产不仅与全国房地产有着同样的周期、背景、政策调控，还有特殊的人口纾解要求。同时，政策虽然需要根据情况调整，但在转化过程中需要注意过渡，减少历史遗留问题的出现。选择以商住项目为切入点，不仅可以解决北京房地产的遗留问题，也能缓解开发商的资金压力。
03
逐步取消“限购限贷”，力促“居者优其屋”
除盘活商住存量，与会的多位专家学者建议逐步取消“限购限贷”，并将其视为激活北京楼市的另一关键举措。
全国政协参政议政人才库特聘专家、财政部财政科学研究院研究员贾康表示：“现在的‘限购限贷’，甚至直接以参考价、指导价的名义限价，应该退出历史舞台。住房双轨制的发展应聚焦在公租房、长租房和共有产权房，并提高供给量比重，这是一个基础性制度建设。”
贾康建议：“北京要将调控管理纳入配套改革的攻坚克难，满足刚需，满足改善性需求，积极的考虑放松行政管控，‘限购限贷’能放松则一定要放松。”
民建中央经济委员会副主任马光远认为，限购不应该留“尾巴”，所有城市的限购完全可以放弃。
马光远在会上表示：“不必担心北京‘炒房’，北京的好房子限不下去，不好的房子也炒不起来。我们应尽快改变限购思维，调控思维，中国房地产调控了二十多年，每年出几百个政策，今年全国各省各市出了900多个政策，平均一天出三个政策，但从结果来看，效果欠佳。不仅仅是限购，所有的‘限’都应该取消，政策不应从细枝末节对进行改变，而是要进行思维改变。”
关于北京“二套房”房贷首付80%的政策，马光远也建议进行调整。
对此，中国房地产业协会原常务副会长兼秘书长、原北京市国土资源和房屋管理局局长、原北京市住房制度改革办公室主任苗乐如认为，购买第二套住房，应享受购买首套房的首付比例，甚至可以借鉴20%的国际惯例。首套房贷放款的比例、利率都应是鼓励性、奖励性的。他同时建议，可以将北京认房、认贷、认记录的“三认”规定，改为鼓励改善需求。
中国房地产业协会副会长王惠敏则认为，稳经济必须要先稳房地产，应该采取“非常规”的措施，核心问题就是放开“限价限贷”，大部分城市应该放开所有限购。
王惠敏认为，应该把重点转移到刺激改善性购房需求上来，并救助市场主体，进一步优化预售资金监管的制度。
“限购政策本来是临时办法，是在房地产过热的时候出来的，也就是在夏天你开了空调，如今已经天寒地冻为什么还开冷风？”孟晓苏表示，前不久，中央财办有关负责人指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。孟晓苏建议，各地应当认真考虑取消限制性政策，比如，北京应考虑取消商办项目最小分割单元不得低于500平方米，以及商住房不能贷款等政策。