【拆迁案例】承租户的拆迁补偿安置问题探讨？

        在房屋拆迁的类型之中，承租户被拆迁的情况十分的尴尬，承租户没有房屋的所有权，在跟拆迁方和出租方交涉时，总是会被两边来回地踢皮球，最终损失的利益没办法获得有效的补偿。本篇文章我们就来探讨一下，当房屋承租户被拆迁而得不到有效补偿时，应该如何通过法律的途径来维护自己的合法权益！

基本案情

        徐某是一工厂的退休工人，全家人一直居住在工厂的三间宿舍，徐某每月向工厂交纳房租100元。2009年3月，工厂通知徐某，宿舍属拆迁范围，让徐某搬迁。徐某要求工厂另外安排房屋居住，工厂以拆迁为由拒绝。徐某与开发商协商，开发商则称只对工厂进行补偿安置，徐某遂申请建设局裁决。建设局认为，徐某不是被拆迁房屋的所有权人，徐某与工厂之间没有书面的租赁合同，徐某不是房屋承租人，不应对其进行补偿安置，因此对徐某的补偿安置要求未予支持。徐某不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销建设局的拆迁裁决，对其进行补偿安置。 

法院判决

        法院经审理认为，徐某与工厂之间形成事实上的房屋租赁关系，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条（现此法已废止）规定，徐某作为承租人有权获得补偿或安置，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第（1）目之规定，判决：撤销建设局的房屋拆迁行政裁决，并责令建设局于30日内对该纠纷重新作出行政裁决。 

案件评析

        本案涉及到的问题是承租户的拆迁补偿安置问题！最终承租户徐某获得拆迁补偿安置的关键在于以下两点：

        第一、承租户徐某与工厂之间事实性的房屋租赁关系！

        徐某作为工厂工人，一家三口住在工厂提供的房子之内，并且每月向工厂缴纳100元房屋租赁费用。承租人徐某与出租方工厂虽未签订书面的房屋租赁合同，但已经长时间形成事实上的房屋租赁关系。

    根据《中华人民共和国合同法》第10条的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此，在本案中，承租人徐某与出租方工厂虽未签订书面的房屋租赁合同，但承租方已经在租赁房屋内长期居住且每月向出租方交纳租金，而出租方也默许承租户居住在此并每月收取租金，从事实角度来说承租户与出租方已然形成房屋租赁关系。

        第二、承租户徐某享有拆迁补偿安置的权利！

        相对于身为房屋所有权人的出租方来说，租赁方属于在经济上的相对弱势群体，在拆迁活动进行的过程中，租赁方的正常的生产和生活活动没有办法得到保障，因此，房屋所有权人在承租户遭遇拆迁时要给予承租户一定损失补偿。

      《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条（现此法已废止）规定“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”由此可以看出，拆迁活动中侧重保护房屋承租人的利益。

        该规定对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，被拆迁人获得拆迁补偿，必须与房屋承租人解除租赁关系或对承租人妥善安置或给予承租人赔偿，否则就不能得到拆迁货币补偿，而只能实行房屋产权调换，并且产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

        本案工厂并未与徐某协商解除租赁关系，也未对徐某进行赔偿或重新安置居住房屋，这种情况下，拆迁人应当也只能对工厂实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人徐某承租，工厂应当与徐某重新订立房屋租赁合同。 

附：《城市房屋拆迁管理条例（最新版）》

   第一章 总则

　　第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。

　　第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。

　　第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

　　本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。

　　第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。

　　第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第六条 国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门(以下简称房屋拆迁主管部门)，主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。

　　第七条 县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。

　　第二章 拆迁管理一般规定

　　第八条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。

　　实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

　　第九条 当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。

　　拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

　　房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

　　第十条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

　　第十一条 拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。

　　第十二条 在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。

　　补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。

　　第十三条 补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。

　　拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　　第十四条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。

　　当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

　　第十五条 在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

　　第十六条 法律、法规对拆迁使(领)馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。

　　第十七条 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

　　第十八条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。

　　第三章 拆迁补偿

　　第十九条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)，依照本条例规定给予补偿。

　　拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

　　第二十条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。

　　产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。

　　作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

　　第二十一条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。

　　拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。

　　第二十二条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

　　第二十三条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　第二十四条 拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。

　　第二十五条 拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

　　第二十六条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。

　　拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

周旭亮律师

北京冠领律师事务所主任、合伙人、律师；

“中国企业拆迁法律研究中心”主任；

文化部《追梦中国》精英律师；

《法制晚报》法律专家顾问团“首席顾问”，“中国企业拆迁第一律师”；

北京卫视BTV法律专家；

中央电视台CCTV12法律专家。

周旭亮律师自2005年专职从事法律工作，从业十余年间，成功办理“中国拆迁第一案——清华博士王进文因拆迁在国务院胜诉山东省政府案”、“某企业行政复议胜诉云南省政府第一案”等500余起房屋拆迁和企业拆迁维权案件。其经典案例多次被收录最高人民法院《中国行政审判案例》；庭审多次被各省领导组织旁听和观摩；本人多次被人民日报社、CCTV、《法制日报》、《法制晚报》、《中国企业报》、《京华时报》、《中国产经新闻》、《北京晚报》、《新京报》、新浪、搜狐、网易、凤凰网、环球时报等全国众多媒体专访和采访。