案件详情
刘某生前是北京市运输公司的职工，八十年代单位分给其一处租赁住房。1994年10月刘某死亡后房屋由其二儿子刘甲管理、居住，并以刘甲的名义支付房屋租金及其他各项费用。
2007年7月，某房地产公司在该房屋地区开发建设，运输公司为拆迁单位提供的房屋承租人是刘某已经死亡，实际居住人是刘甲的证明。房地产公司入户调查时以刘甲为实际居住人，与刘甲签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，对刘甲进行了拆迁安置补偿，并将拆迁房屋进行了拆除。后刘某之妻王女士和大儿子刘平家以刘甲不是承租人，无权签订拆迁协议为由诉至法院，要求判令刘甲与房地产公司签订的补偿协议无效。
法院判决
庭审中，原被告双方各持己见。原告认为被拆迁房屋承租人是刘某，拆迁所产生的权益应为其夫妻共有，刘某病逝后，权益的一半应归王女士所有，另一半按继承权分配。被告人刘甲认为，被拆迁房屋是公房，不属于老人的遗产，所以王女士不属于房屋产权人。拆迁补偿应由实际居住人享有。
法院经审理认为，承租房屋遇拆迁时，应当由适格的被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议。本案中，刘甲在刘某死亡以后虽然以自己的名义交纳拆迁房屋的租金及相关费用，但该行为并不能证明刘甲已经排除其他家庭成员，变更为诉争房屋的合法承租人。因此在被拆迁人范围尚未确定的情况下，认定房地产公司与刘甲签订的拆迁安置补偿合同无效。
律师分析
根据城市房屋拆迁管理条例规定，公房的承租人可通过产权转让取得被拆迁人资格，从而获得拆迁安置补偿。运输公司在拆迁时已经将产权转让给个人，因此，本案的关键是谁才是房屋真正的承租人。
公房承租是单位提供给自己职工的一种福利待遇，必须与工作身份相挂钩。虽然刘甲在家父刘某死亡后对家父承租的单位自管房屋进行管理，并支付租金及相关费用，且在此居住，但因为刘甲并不是运输公司职工，他无法将产权直接变更到本人名下，变成该房屋的合法承租人，只是以刘某儿子的身份居住。因此，刘甲对房屋的的管理和居住行为并不能改变刘某与房屋的直接承租关系，也不能改变王女士作为刘某之妻，对该房屋享有的居住权。
由此可见，刘甲虽然是公房的实际居住人，但并不是合法的承租人，不具有被拆迁人的主体资格。
现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。
原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。
那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，家庭成员的居住利益是应该得到补偿的，虽然他（她）还不是承租人。也就是说，在承租人死亡后，变更承租人之前，所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁，他们应当共同得到补偿。
任战敏律师
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