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【国际视角】外国的拆迁规则

2017-02-18 北京冠领企业拆迁补偿律师

        英国——安置拆迁户是政府职责

  英国的中央政府和地方政府都很困难,政府和职能部门大都依据在英格兰和威尔士实施的


  在拆迁赔偿方面,拆迁户将得到其受损利益的市价。在此基础上,在实施的第二个月,拆迁户可以得到10%的额外补偿。如果拆迁户是生意人,还理应得到一笔由于搬迁造成商业损失的补偿。若赔偿价格协商未果,将进入司法裁决。


  努力安置拆迁户是英国政府的法定职责。而对于开发商,重新安置拆迁户可以减少支付给被拆迁户的赔偿金额。

       美国——以公平市场价格为补偿标准

  美国政府出面的拆迁行为,在法律上称为“政府行使国家征用权,有偿征收私人财产”。第五修正案明确指出,行使“国家征用权”必须满足3个必要条件:为了公共利益的需要而拆迁;对拆迁户提供“公平补偿”;通过正当的法律程序。


  美国房地产行业以“公平市场价格”作为补偿拆迁户的标准之一。双方分别聘请独立的
提出评估报告。如果各自的评估价格相差悬殊,则由法庭组成陪审团裁定。私人开发商如果想开发一块土地,必须给予拆迁者合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商,协商不能解决的,要么放弃,要么“法庭上见”。

  韩国——法律保护自主维权


  韩国有很多关于的法律,如等,对补偿有着非常详尽的规定。


       若公司想购买并拆迁住户的私有房屋建大楼,要经过漫长的谈判。谈判前,要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估,以此为基础协商。如果开发商想连片开发,韩国住户会自发成立“拆迁对策委员会”,以群体的名义维权。私营企业拆迁开发住宅,若提供的补偿金不足以令住户满意,即宣告谈判失败,放弃项目。

       印度——维护私有制为中心

       印度早在独立前就已建立了非常完整的西方法律体系,属于私人的土地受到法律的充分保护,没有业主的同意,任何人都不能触犯土地的私有权。因此,印度政府在进行城市化改造时,与土地私有者之间的交涉始终是其面临的一大难题。


  比如有一个地产公司为了购买一家翻译公司拥有的地产就付出了相当于市值5倍的价钱。通常,政府或者开发商都必须给予拆迁户充分的补偿,否则业主就不会同意别人动他们的土地。但是另一方面,印度各城市里都有许多无家可归的人,他们在城市找一块落脚之处,用简陋的材料搭建自己的住房,但这些房屋由于不拥有私有权,随时都可能面临被拆迁的命运。


  在印度西部经济中心孟买市的1600万居民中,有60%就居住在这样的贫民窟里。据印度媒体报道,去年,孟买城市管理部门决定改建地价最高地段的一处贫民窟,在警察的配合下,一天之内就拆除了8万多座破旧房屋,造成约20万人无家可归。这就是人们在奥斯卡最佳影片《贫民窟的百万富翁》里所看到的景象。


  简单地说,在印度,拥有合法土地权的人不会碰到强制拆迁的问题,而那些住在简陋贫民窟里的人们是根本享受不到这种权利的。当然,被拆迁的贫民也会努力抗争,但他们缺乏自己的组织,也没有“打法律仗”的知识和能力。

周旭亮律师


北京冠领律师事务所主任、合伙人、律师;

“中国企业拆迁法律研究中心”主任;

文化部《追梦中国》精英律师;

《法制晚报》法律专家顾问团“首席顾问”,“中国企业拆迁第一律师”;

北京卫视BTV法律专家;

中央电视台CCTV12法律专家。

周旭亮律师自2005年专职从事法律工作,从业十余年间,成功办理“中国拆迁第一案——清华博士王进文因拆迁在国务院胜诉山东省政府案”、“某企业行政复议胜诉云南省政府第一案”等500余起房屋拆迁和企业拆迁维权案件。其经典案例多次被收录最高人民法院《中国行政审判案例》;庭审多次被各省领导组织旁听和观摩;本人多次被人民日报社、CCTV、《法制日报》、《法制晚报》、《中国企业报》、《京华时报》、《中国产经新闻》、《北京晚报》、《新京报》、新浪、搜狐、网易、凤凰网、环球时报等全国众多媒体专访和采访。

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