拆迁征收法律知识集：拆迁需要注意哪些问题
文章 | 周旭亮
编辑 |杨佳營
一、住房拆迁：
1.首先要了解拆迁项目的性质，是公共事业建设还是商业开发。集体土地还是国有土地、项目内容、期限、规模等；
2.注意拆迁主体是什么部门，拆迁部门是否持有齐全的许可证、立项文书、规证、土地使用证等必须证件；
3.在评估公司测量评估前，要对自己的房屋实际面积、成新、装潢、市值有一个准确把握，对自己的房屋价值做到心中有数；
4.多与周边邻里交流、对比，关注各种拆迁公告、补偿方案、政策等重要信息，及早的做好充分准备；
5.拆迁补偿协议作为拆迁整个过程中极为重要的一项内容，要十分谨慎，签订时注意协议的内容，如面积、居住人口，具体补偿标准；
6.补偿安置额度过低，差价太大甚至使产权人权益受损严重时，要及时采取措施，拿起法律武器并寻求专业人士的法律帮助。同时，自身要做好相应的心里准备。
二、企业拆迁
1.了解相关法律法规对拆迁赔偿的具体规定
①在拆迁征收问题上，被拆迁人往往是处在一种对征收、拆迁、补偿标准、补偿内容及相关政策条例等缺乏了解或认知模糊的被动地位。想要通过自己来维权往往力不从心、力所不及。这种时候，老百姓就需要对相关法律法规进行了解或寻求法律专业人士的帮助。如《物权法》、《城乡规划法》、《国有土地上征收与补偿条例》等法律法条都可以通过查阅资料和阅读相关书籍来了解。在了解的基础上，在把握相应重心，对我们自身的权利维护可以说百利而无一害。
②相关法律：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理办法》、《城规划法》 及地方性法规、政府规章等法律规章对拆迁、拆迁补偿、主体责任等相关规定，对法律法规的熟知能够确切的了解自己享有何种权利义务，拆迁人有何种权利义务，能够在关键时刻拿起法律武器捍卫自身合法权益。
③例如在企业拆迁问题上，我们可以了解到《国有土地上房屋征收评估办法》的规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法假设开发法等评估方法进行适应性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋或者类似地产有经济收益的，应当选用收益法评估；收益法，又称资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。收益法适用于有收益或有潜在收益，且收益和风险都能够量化的房地产。
2.了解了一定法律法规后，我们应对现实中具体的拆迁行政决定、行政行为、拆迁项目、背景等这些与自身权益切实相关的信息进行收集了解。
①拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁；
②拆迁的主体；
③项目的规划内容是；
④拆迁的期限，拆迁的规模；
⑤是否和公共利益相关联；
⑥拆迁的补偿总额
⑦项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件；
⑧是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见；
⑨是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序。
3.咨询和熟知各项拆迁安置补偿的政策、对比已有或周边相似拆迁案例
①虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处；
②另外，我们在办案的过程中经常遇到补偿项目漏缺的情况。比如项目的实施意见中明文包含了停产停业损失，但是拆迁方偏偏告诉你条件不符合、你的企业没有停产停业损失或者告知你这个项目没有土地补偿，这都是我们在拆迁维权中经常遇到的问题。
③查询、走访、了解相似搬迁案例，吸取经验，对比自身。
4.详细整理房屋资产材料，如果是企业应及时收集整理并列出企业财产清单、材料清单
①法律规定角度来说，房屋资产评估是一道必经程序。它是拆迁部门给予具体补偿数额的依据。一般由拆迁部门派出评估机构对房产面积、装潢、结构等等信息进行考量评估，出具评估报告。因此，对拆迁双方而言它也是拆迁环节中问题最多，产生争议最频繁的一个“痛点”。这样的情况下，老百姓对自己房屋、企业资产的占地面积、房屋（厂房）面积、成新、装潢及市值有一个准确把握显得极为重要。
②企业拆迁，尤其是大型企业拆迁，一定要在拆迁开始之前对自己的资产了如指掌，不能单单指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题，因为评估公司是拆迁方指定和委托的，评估价格有很大的随意性、主观性。
③财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积，不可移动的机器及附属设施的清单，可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等，这样的预估可以防止评估报告缺项漏项，损害我们的合法权益，重要的是还可以让我们对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
④材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等等，已有的需要保存好，列好清单，没有且重要的，尽量想办法解决。
5.企业应做好自我检查，消除法律隐患等障碍
①当拆迁中的博弈进行到一定的程度的时候，被拆迁方会受到各种手段带来的多重压力，比如检查企业的税收、消防、安全生产等方面的问题，企业应及早的自主发现并解决问题。打铁还需自身硬，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局，减少阻碍。
②此外，对即将到期的银行贷款，也需要认真对待，如果没有遇到拆迁，到期的银行贷款可以通过相关的手续以新贷还旧贷或者申请延期，一旦遇到拆迁，情况就可能发生变化。比如企业贷款到期后，拆迁方促使银行起诉被拆迁企业，在诉讼中又将企业的资产做了极低的评估，企图通过申请财产执行的方式结束拆迁，一旦企业在这种时候资金周转不顺畅，就会非常被动，甚至是带来致命的打击。
6.建立信息渠道
被拆迁企业要有意识地建立信息渠道，要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息，包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。有了准确的情报才能进行决策，知己知彼才能胜券在握。所以听到要拆迁开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息缺失导致自己错失获得有利补偿的良机。
7.专业人员的准备
一般比较大的企业遇到拆迁时，会聘请专业的律师和专业的评估和财会人员，对进行账目梳理和资产的评估，然后准备好谈判方案和应急预案。从法律层面来看，一旦与拆迁方正面接触后，就要预防产生财产风险和人身风险，一般最主要的就是提前做好法律保护措施，防止被强制拆迁或者违法拆迁。
8.要有长期斗争的心理准备
拆迁是一场重大利益的斗争，不要期望谈判几个回合就能解决问题。利益越大，斗争越激烈，没有斗争智慧和斗争决心是不可能完成这项重大工程的。
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