研究了五大楼市调控政策后，高盛发现：调首付对房价影响最大！

本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn），作者刘晓翠。更多精彩资讯请登录wallstreetcn.com，或下载华尔街见闻APP。*

在9月26日发布的报告中，高盛详尽研究了2010年至今房地产政策调整所经历的两大周期。2015年下半年以来的这一轮周期中，调控明显呈现出鲜明的“地方性”色彩，最近两次政策收紧的高峰出现在2016年9/10月以及2017年3/4月。

高盛主要分析五大领域的房地产收紧政策的影响，包括：限购、首付比率、贷款利率围绕基准利率的波动、房贷限制以及限售令。在过去七年里，24个城市进行200余次房地产政策调整。

其分析结果显示：

1，限购和首付比例调整，至少在当地政府通常选择的力度范围内，对销量增长的影响最为显著。限贷、房贷利率较基准利率的浮动及限售政策的影响并不显著。

2，限制性政策对房价涨幅的影响也较为显著。首付比例调整可引发房价增速放缓约 10%，通常的滞后期为 5个月，限售在一定的时滞后通常也可拉低房价约 6%，而房贷利率浮动、限贷和限购政策指数并不具有显著意义。

3，房贷利率浮动指数可能包含过多噪音（比如不同的商业银行可能灵活掌握相对基准利率的上浮幅度），房贷利率浮动调整可能不会对承受能力带来较大影响。房贷限制主要面向三套房 /非本地户籍居民购房，在当前的收紧周期并未得到频繁使用。

此外，高盛单独分析了限购令的影响。其发现：

在最近一轮主要城市的调控政策中（今年3/4月份），限制性政策导致实施了调控政策的大城市的房地产交易量同比增速相较以往的交易量增速趋势进一步下降了4个百分点，与事实上表现落后5个百分点的情形非常相似。

从房价来看，我们的分析显示3/4月份的一轮调控期间，大城市最低首付比率的变化应该对房价同比涨幅造成了约3个百分点的拖累，这也与实际情况相似。

由于限制性措施对房价涨幅的影响存在时滞，此前大城市最低首付比率的上调应会在未来两个月左右导致房价同比涨幅进一步小幅下降。 

将这一讨论拓展到全国，我们的回归分析显示，从全国来看，此前两轮调控（2016年 10月和 2017年 3/4月） 累计将全国房地产成交量增速拉低了 10%，将房价涨幅拉低了 3%。