【法律】“华人小心”和对这一类文章的小心

最近微信圈盛传一篇文章：

华人小心！“离开澳洲几天，回来房子居然被别人卖了！”女子赴海外半年，回国发现家没了！怒诉澳洲政府要赔偿！

这篇文章写的是发生在澳大利亚的事情，但是也引起了很多人的关注和恐慌，有人问：这种事情会在新西兰发生吗？这种事情可能发生吗？

不了解这篇文章所写的来龙去脉，所以不太好判断在澳洲发生的事情（我们不知道究竟是什么情形 —— 所以我们这里不谈澳洲所发生的这个案件，只从法律常识来谈。）

从法律常识来看，这种事情发生的可能性应该比较小，如果那篇文章所说属实，势必有一个多方合作的集体诈欺行为，似乎可以改编成一部跌宕起伏的侦探电影。

就不动产和土地/房屋买卖过户等等法律而言，澳大利亚和新西兰实行的都是"Torrens system"，澳大利亚早在1857年就实行了这种登记制度，新西兰是1870年之后实行的。

这种制度有三大原则：第一，"Mirror principle" ，也就是说你的产权是什么样子的，产权证像镜子一样就反射出它的实质内容；第二，"Curtain principle" ，不管产权是以何种方式 —— 信托还是其他方式等等，不会因为其他方式而掩盖产权的实质；第三，"Insurance principle"，也就是说由于任何技术瑕疵导致损失那么负责登记的政府部门会提供担保，即担保产权证的无瑕疵性质 （注意，这里指的是政府部门登记过程的无瑕疵性，并不是指因为你的不动产本身导致的瑕疵。这也就是为什么，新西兰标准的房屋买卖合约当中有一个条款，使买方有权利做“产权证查询” —— 拍卖方式成交的例外，但这些都是另外一个话题。）

为什么要说这些呢？因为产权登记制度的核心是“Indefeasibility”（“不能使之无效的权利”），产权证上所登记的产权及产权的准确性，是法律保护而不能使之无效的的权利。这种产权的绝对保护只有一种情形下可以解除，即这种产权是藉诈欺手段取得的。

新西兰关于产权登记，从1840年开始都是传统的纸质产权证， 2002年以后，产权以及相关的文件都实行电子化网上作业，全国统一的数据库叫Landonline。规范这一领域的法律是Land Transfer Act 1952以及Land Transfer Regulations 2002。

根据法律，新西兰将全国分成12个产权登记区。涉及到房屋买卖、产权变更、银行按揭还款、银行产权抵押登记、重新贷款及贷款登记等等，都必须通过全国统一的产权登记数据库来处理。

在新西兰，买卖房屋通过双方律师履行的程序大致有14个步骤，每一个步骤都有严密的核准制度。也就是说，无论是新西兰还是澳大利亚，做产权变更，是要经过一个非常严密的“验明正身”的程序的。

回到那篇微信文章所指的澳大利亚发生的情形，如果所描述的属实，势必发生了地产经纪之间、买卖双方律师之间、银行和律师之间、律师/银行和产权登记部门之间的一个集体诈欺合作。

再次声明，我们不了解那个案件的具体情况，所以难以判断。但是无论如何，可以改编成一部情节非常复杂的侦探电影。

回到新西兰，因为法律的严谨以及每个环节的法律要求，发生不经产权人同意（和知晓）而产权人的房屋被卖掉的可能性，几乎为零。

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霍建强(Raymond Huo): 新西兰高等法院律师、是具80年历史的“谢富安伦律师事务所”（Shieff Angland Lawyers）合伙人；新西兰国会49、50届国会议员，任法制和财经委员会常委；中国政法大学荣誉教授；“新西兰中文周慈善信托”发起人及联席主席。《霍律师说法》就法律和时事等相关话题泛泛而论、一己“说法”而已，并不针对具体法律问题，因此不可视作并替代相关问题之具体法律意见。遇到具体问题请咨询律师。不咨询律师而盲目依照这些文章所提供的信息而致后果，本媒体及文章的作（译）者不负任何责任。

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