新加坡房地产市场2020年后前景

《新加坡房地产购买指南》

第二篇：

加坡房地产市场2020年后前景

Henry Lim (林金成）

我们正在编写《新加坡房地产购买指南》

一系列演讲，简称 "SPB" 指南。

在第一个篇播出之后，我们收到了许多询问，其中一个主要的问题是, 新加坡私有房产在未来十年的资本收益会有多少？

Morgan Stanley 在2017年所报告指出新加坡房地产价格到2030年会翻倍。接下来的10年里，新加坡房地产市场会怎样？是否真的能翻倍呢？

首先，我们来了解一些经济学里的基础概念。 新加坡私有房产的供给和需求关系如何影响其价格？

未来需求有两个主要部分，所需数量和购买者的财务能力。

需求

1） 房产数量需求

-        人口增长

根据政府书报告, 2030年人口将增加到690万, 相对2018年的590万增加了足足110万！根据目前平均每户现有居民约3.5人, 我们可以推算出每年将需要增加26,000套新房 。

在研究历史数据和预测未来新加坡出生率下降的情况下，我们预计会有更多的外国人来弥补110万的人口差异, 以实现到2030年690万的目标。

外国人只能购买私有房产, 所以预计涌入新加坡的外国人将占私有房产需求的很大一部分。

-        家庭结构的演变

2009 到2019的家庭结构正在慢慢的演变。家庭结构分三大类，有子女的夫妇，无子女的夫妇和单独居住者。趋势是平均家庭人数逐渐减少，单独居住者逐渐增加，这就导致总家庭数量有所增加。从2000到2018年，单身人数增加了约40％，离婚率也翻倍增长，加上年龄65以上的居民也在快速增长，这些都导致家庭形成的速度超过了人口增长的速度，因此对房地产的需求也增加了。

 -        房产持有率

新加坡政府组屋（HDB）的持有率明显下降, 而公寓持有率逐渐上升, 这说明越来越多的买家正在寻找私有房产，并且从政府组屋升级到公寓的比例比任何其他类型的房产升级要高得多。卖掉政府组屋（HDB）房产后选择私有房产的主要原因是私有房产的资本收益要比政府组屋HDB转售的资本收益高得多。

2） 购房者的经济能力

-        购房者的经济能力

在过去的17年中, 平均家庭收入增长了约120%。这意味着每个家庭的收入每年平均增加7%, 从而影响对私有房产的需求。

-        整体出售项目 (Enbloc Sales)

每个家庭在集体出售中的总补偿达到数百万元。按照平均每个家庭300万美元来估算，乘于7,000个失去住所的家庭，这意味着房地产市场将涌进高达200亿元的大笔资金。由于这些家庭需要另找房产居住或者需把资金投进新的投资类型, 这笔额外的“热钱”将有很大一部分会流入房地产市场。

需求因素，土地成本增加，还有综上因素的考量都显示，未来的房地产价格将进一步上涨

供应

让我们继续看供应面的情况, 然后再与26,000个单位的需求进行比较

过去17年中到2013年为止，每年的平均供应量约为10,000套, 而从2018年到2022年的预期供应量也差不多。新加坡完成的房产供应量从2016年就开始下滑。

预计未来每年的需求量将超过26,000套，这种住房供求关系仍然是有利的。

关键问题

如果政府采取更多的降温措施，那对房价会有什么影响？

政府的决策会跟着市场的上周期和下周期而调整。 如果价格下跌，政府有可能放宽一些房地产限制, 例如将4年卖方印花税减至3年, 以及放宽开发商的额外买家印花税。

因此基于以上要论的几个要点，我们预计将有大量资金流入房地产市场, 新加坡私有房产市场未来的宏观环境仍将保持强劲，并具有良好的资本增值潜

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