突发！又一千亿房产巨头“爆雷”！住建局紧急出手

来源：21世纪经济报道、土木论坛等

总部在深圳的佳兆业集团旗下理财产品出现逾期，涉及近千名投资人、理财产品总金额约127亿元！

11月5日，深圳住建局紧急组织佳兆业、花样年召开逾期兑付专题会议，讨论公司流动性问题。

佳兆业的危机似乎是骤然而至的。两个多月之前，行业尚未像现在这般风声鹤唳，佳兆业的员工也在各自的岗位上如常履职，未曾料想他们即将迎来一场疾风骤雨。

当传统的“金九银十”来临，旺季未能如期而至，回款压力叠加偿债高峰，佳兆业再一次走到危机边缘。

这样的境况，跟随佳兆业多年的老员工们并不陌生。2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥，那时候的佳兆业同样风雨招摇。最终在多家银行的驰援下，佳兆业转危为机，并幸运地迎来了深圳楼市上行期，顺利翻身。

时移世易。多年前佳兆业能够重生归来，与那时的市场、融资环境不无关系。而今佳兆业能否挺过当前的难关，也并不仅仅取决于它自救的决心和决策。过去两个月，佳兆业通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流，求生欲尚算强烈，但并非十分奏效。

2021年11月4日，佳兆业旗下锦恒财富延期兑付，撕开了这家房企脆弱资金面的一角。

佳兆业于11月4日午后回应锦恒财富兑换问题时称，“集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”

佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层目前正在与投资人沟通、商议制定兑付方案。据佳兆业方面现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

危机发酵

大约在10月初，佳兆业内部开始嗅到了不一样的气息。

“之前资金链是比较紧的，但是感觉没什么太大问题。10月之后，就感觉到很缺钱了，陆续内部也开始有很多调整。”一位佳兆业旗下产业集团的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者。

回溯佳兆业2021年8月发布的年中报，那张漂亮的财务报表也难以让投资者预计到如今佳兆业的处境。

中报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。

但是，就像花样年毫无先兆地出现美元债违约一般，佳兆业也在几乎没有强预警的情况下，出现了兑付风波。

仔细梳理，这样的境况也并非没有蛛丝马迹。

事实上，过去两个月受到市场下行的影响，佳兆业的销售状况已经十分惨淡。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。

这还是在佳兆业采取降价促销措施的前提下完成的数据。

过去一个月，佳兆业在深圳、武汉以及昆明等城市的楼盘均推出了不同折扣的特价房，由此也在黄金周实现了较好的销售业绩。根据佳兆业发布的数据，黄金周期间，佳兆业全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。

作为资金密集型行业，销售不畅带来的连锁反应是回款迅速缩减，这是戳中了房企的命脉。然而，这不过是佳兆业承压的其中一根稻草，更糟糕的情况正在酝酿中。

2021年10月4日，花样年公告称，公司约2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。

这笔美元债的违约将资本市场对房企的信心迅速摧毁。在此之后，国际评级机构惠誉、穆迪和标普密集下调内地房企的评级，佳兆业位列其中。

10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面；10月27日，惠誉也下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；穆迪在更早之前也将佳兆业评级下调至B2。

一位了解佳兆业情况的金融机构人士告诉21世纪经济报道记者，评级下调后不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止，“融资一下就停了。”

过去这个月，佳兆业美元债券价格波动剧烈，曾经的铁杆支持者也在此时选择“割肉”。10月28日，华人置业公告称，于2021年10月19日至10月28日，华人置业已通过场外交易进行了一连串交易出售本金总额2.55亿美元票据，票据发行人为佳兆业集团。

至此，华人置业认购的三笔佳兆业美元票据已全部出清，共计回笼本息8832.02万美元（相当于约6.88亿港元）。华人置业预计，将因出售事项而于截至2021年12月31日止年度的损益内录得已变现亏损约13.55亿港元。

求生之路

在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部的自救已经开始了。

这家被称为“不死鸟”的企业有过绝路逢生的经历。数年前，佳兆业及其实控人郭英成在公司即将易主之际上演逆袭之战，让外界对这家再度陷入困境的房企有着别样的期望。事实上，佳兆业在这一次面对危机时，的确显示出较强的求生欲望。

过去这两个月，佳兆业的应对尚算积极。一名接近佳兆业的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也没有躺平。”

2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。

在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。

过去一个月，佳兆业内部也在动荡中度过。例如，佳兆业集团此前发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》，将撤销成都地产公司和北京地产公司，相关职能及人员分别划归西南集团及北京集团。

不仅如此，佳兆业旗下的产业集团，也纷纷精简架构。佳兆业城市更新控股集团在近日调整为城市更新事业部，职能也随之收缩，人员也出现了一定的变动。

“有的同事原地离职了，基本上能裁的都裁掉了。不过确实，过去人太多了，这也是为了减少公司臃肿，管理更加扁平化。”一名佳兆业下属产业集团的人士指出。

但是，在当前融资渠道受限、销售状况不佳的背景下，佳兆业自救的举措能够产生多大的成效，的确难以预估。佳兆业当前面临的复杂局面不仅是理财产品逾期，下个月初，一只将要到期的美元债兑付也将是一个关口。

这是一笔4亿美元的优先票据，其到期日是12月7日。据21世纪经济报道记者获得的消息，佳兆业目前正在通过多种方式筹措资金，以应对这一笔债券的兑付。

多重压力下，佳兆业面临巨大挑战。

不过，与数年前一样，佳兆业的许多员工仍然相信，他们还可以像以前一样，挺过去。

一名佳兆业基层员工在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“虽然内部出了一些问题，但是2015年的时候，我们没有死掉，这一次肯定也不会的。大家过苦日子而已。只要还能发工资，我就还会在这里。”

而就在2021年11月4日，佳兆业集团董事局主席郭英成在与投资者的电话连线中也表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

房地产行业下行是不争的事实，在行业缩表的过程中，过去以高杠杆、高周转和高负债为运作方式的房企，也不得不经历苦难。佳兆业是行业当下的缩影。

春天或许终将到来，但不是谁都有足够御寒的装备抵挡冬天，有些同行将不得不遗憾地与过去告别，这个时代，他们不再是主角。

完

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