济宁看点||济宁人看过来!老旧小区以后怎么改造,物业如何管理,省住建厅下通知了!
近日,
山东省住房和城乡建设厅发布
《山东省老旧住宅小区整治改造导则》
征求意见的通知
对老旧小区整治改造内容以及
物业管理等方面进行了详细的规定
老旧小区怎么改?
小区物业如何管理?
赶快来看看吧!
关于征求对
《山东省老旧住宅小区整治改造导则》
意见的通知
近一年来,全省各级按照《山东省老旧住宅小区整治改造导则(试行)》,克服困难,积极探索,不断创新,扎实做好老旧小区整治改造工作,切实改善了广大居民的生活环境。2月16日《导则(试行)》将试行结束,我们在充分征求17市老旧小区整治改造主管部门意见的基础上,起草了正式的《导则》,现面向社会广泛征求意见,请社会各界提出意见和建议。所提意见和建议,请于1月31日前传真至省住房和城乡建设厅。
2018年1月18日
《山东省老旧住宅小区整治改造导则》
征求意见稿
总 则
本《导则》所称老旧住宅小区,是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区(组团、楼院),小区须位于城镇建成区内国有土地上,住宅为多层以上楼房,且主体建筑基本完好(不含危旧房),未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。
老旧住宅小区整治改造应遵循以下原则:
1.3.1 政府主导、业主参与、社会支持、企业介入的原则。各级政府是老旧住宅小区整治改造的组织实施主体,对整治改造工作负总责,按照市级统筹、区县组织、街办实施的工作机制,明确和落实各方责任。坚持以人民为中心,充分运用“共同缔造”理念,激发居民群众热情,调动小区相关联单位的积极性,共同参与老旧小区改造,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。广泛征求居民意见和需求,“改不改”“怎么改”由居民说了算。坚持居民、市场、政府多方共同出资原则,建立健全可持续资金筹措机制。按照“谁受益、谁出资”原则,探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共受益等方式筹集,鼓励居民个人捐资、捐物,参与老旧小区改造。有原产权单位的老旧小区,原产权单位应帮助做好老旧小区维修管护工作,鼓励其以适当方式支持和参与老旧小区改造。管线单位要落实责任,通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。研究因地制宜确定规划指标等支持引导政策,通过购买服务、新增设施有偿使用等方式,引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。政府资金主要通过以奖代补等方式予以支持,发挥“四两拨千斤”的作用。
统一规划、同步改造、保证质量、便民利民的原则。要按照统一规划设计、统一招标管理、统一质监监理、统一验收交付的方式,降低管理成本,科学组织实施。同步实施拆违治乱,同步实施专业经营设施设备改造升级,同步实施地下与地上设施改造,同步交付使用。积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备,提高小区整体品质。解决居民关注的热点难点问题,切实改善居民生活环境质量。
因地制宜、阳光透明、完善机制、督导考核的原则。老旧住宅小区整治改造要实事求是、科学评估,尊重小区自然条件,突出自身特点。改造内容、规划设计、施工组织等内容都要公开公示,审计部门及时跟踪审计,实现全程阳光透明。着眼长远,建立长效管理机制,落实物业管理,巩固整治成果。建立督导、检查、考核机制,发挥典型示范带动作用,对整治工作组织实施不力的及时问责。
整治改造内容
提升小区出入口形象。根据小区实际,在不影响城市交通路网布局的前提下,可在小区主要出入口设置大门,增设小区门卫值班室,安装车辆道闸等出入管理系统,增加居民安全感。
完善小区监控系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头,有条件的小区宜实行无死角监控。监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源,保证成像清晰。
维修或安装楼宇单元防盗门。除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外,其它情况应予以安装或更换新门。新装单元防盗门外观简洁大方,安装牢固安全,开启方便顺畅。
环卫消防设施
取消楼体垃圾道,按标准配建垃圾收集点,设置密封式垃圾桶(箱)。环卫设施齐全,垃圾收集容器定点设置并完好、整洁。垃圾应日产日清,无垃圾死角。
清理乱搭乱建,清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑,既有违章建筑得到依法处理,楼宇间和楼道内无乱堆杂物。
清理疏通消防通道,确保防火间距和疏散楼梯间有效疏散宽度要求。
按照居住小区消防规范要求,完善消防配套设施。
环境设施
对小区道路实施硬化、修复或重建,建立、完善小区车行、人行道路系统。有条件的小区可设置盲道。
整治完善院落绿化,适当增加居民活动空间,增补健身器材。应做到绿化整体布局合理,乔灌花草配置得当,视觉效果良好。
全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位,最大限度满足居民停车需求。明确机动车辆停放区域,统一管理停车,停车标识规范,车辆停放有序。确定非机动车停车区域,非机动车应有序停放。
优化小区交通流线,规范行车秩序,畅通小区交通“微循环”。小区内设置车辆行驶标示牌和标线。
补齐小区楼牌、门牌,增设小区文化宣传栏。小区楼牌、门牌应准确清晰,便于查找。宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处,便于群众浏览。
完善小区照明系统,补齐路灯、楼道灯。从小区大门至任一单元入口及公共活动场地均应有路灯照明,所有住宅楼每层均应设置楼道灯。
全面整治、维修小区围墙。改造后的围墙应协调顺畅、安全稳固、功能完整、整洁美观。
整修楼宇外墙、楼宇公共部位内墙与顶棚。小区楼宇外立面整洁,饰面美观,体现小区特色。公共部位内墙与顶棚平整洁净,饰面颜色宜以浅色、亮色为主,侧墙宜做耐污墙裙。
维修楼宇单元入口台阶、坡道,使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。条件具备的,应建设无障碍坡道。
修缮楼宇公共部位窗户。通过维修或更换,改造后的窗户应安装牢固无缺失,窗体完整无变形,开启灵活、关闭严密。窗框应与洞口边缘连接紧密、抹灰平整,不得堵塞窗底泄水孔。
整修公共楼梯踏步和扶手,确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、外观整洁。
修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。通过维修或更换破损雨水管,整修破损雨棚、散水等,使其满足建筑功能要求。
基础设施
对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤,接入城市雨污主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查,更换或重建局部管道和检查井、井盖。新建或重建道路时,应分别建设雨水和污水管道系统,实现雨污分流。
按照“先地下、后地上”的原则,整治更新供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。架空的管线能埋地的,应进行埋地;不能埋地的管线应由相应的专业经营单位,进行梳理归整。
入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理,供电、供水、供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户,新配集中供热设施或进行供热改造的由供热单位按“一户一表”管理到户。对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。
入户端口以外的专业经营设施设备改造完成后,由各市、县(市、区)政府牵头,有关部门、专业经营单位、物业服务企业参与,与老旧小区其它改造工程同步进行验收。
便民设施
室外合理集中配置体育健身设施,满足小区居民基本生活要求。通过绿化等隔离设施,避免健身锻炼对附近居民的影响。
整治室外便民商业摊点,规范商业牌匾。小区内商业摊点应规范经营,商业牌匾应与小区整体环境协调统一。
在小区主要部位和公共活动区域完善无障碍设施,方便残疾人、老年人等人群使用。
根据小区实际情况,可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房,满足基本的管理使用需求。
物业管理
整治改造完成后,落实物业管理措施,巩固整治成果,防止先改后乱。实现物业管理全覆盖,全面推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”社区管理模式。
本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则,市、县(市、区)要择优选定骨干物业企业,与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后,采取“先期介入、先行接管、先行服务,分期分层次整治改造”的办法,先配套安保、环卫设施,开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务,再配合所在街道或社区进行整治改造。
各地根据实际,也可采取先整治改造、后物业接管的方式,也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理(保安、保洁)。
对承担老旧小区服务任务的物业企业给予经营激励政策。
规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。
补偿经营激励:将物业管理区域内(不含市政道路和政府投资的公共设施)的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜(物流自提设施)场地租赁收费权等,一并赋予相关物业企业,弥补其物业收费不足。
拓展经营激励:允许物业企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。
后续经营激励:对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业,在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。
附 则
有条件的城市可根据居民意愿,结合小区实际,加大资金投入,增加改造内容,选择建筑节能、海绵城市、养老设施、教育设施、“平改坡”、充电桩、光纤到户、多表合一采集等事项进行改造。有条件的城市对具备建筑围护结构节能改造条件的老旧小区,可同步进行建筑围护结构节能改造,符合既有居住建筑节能改造相关标准规定。
1996年至2000年建成投入使用、各类配套设施较差、居民群众整治改造意愿强烈的老旧住宅小区整治改造,可参照本《导则》的有关规定。
本《导则》自2018年2月 日起施行,有效期至2020年12月31日。
来源:综合山东省住建厅
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