任志强：可能发生的房价变化

12月11日，在和讯网主办的“数据驱动·美好家园”第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上，知名财经评论家、原华远地产董事长任志强谈到当下的房价问题时直言，在政策调控的不确定性下，目前，决定房价的主要还是政策。从根本上来讲，决定房价的因素可以分成三个层次：政府的相关政策、土地政策以及人口结构。

谈到今年以来热门的租赁市场话题，任志强认为，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。“大量建设租赁房并合理，主要是房价偏高的一线城市才会有大量的租赁型需求，全国最多不超过20个城市大量的需要租赁性住房。”

我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。

决定房价的因素可能分为三个层次。

第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。

从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。

我们看一个很简单的图，这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段，就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。

刚才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关，中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有7700万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。

北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。

城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。

第二个层次，土地政策。这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。就像邓博士（注：指前述发言者国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松）说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。

这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以，所有的房价收入比都是错，你的房价、房屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。