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文章于 2018年8月1日 被检测为删除。
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这届开发商是真不行!

子木 环球冷眼 今天
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来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)  作者:子木

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桂园又塌了。这次塌的很彻底,6条人命!


能把房子盖出人命来的开发商,这几年少见。接二连三的,也独此一家。


至此,在塌方新闻连爆后的今天,碧桂园「高周转」的神话就此谢幕。一夜之间,几乎所有住着碧桂园房子的人都开始彻夜难眠。


因为大家心里都清楚,指不定哪天,现在躺的这「五星级的家」就活生生地变成了「五星级的梦」



但有意思的是,碧桂园出事儿之后,整个地产圈子都是「欢呼雀跃」的。地产群里几乎都是弥漫着打趣碧桂园的调侃,颇有些讽刺。


于是我在群里问其他几个品牌房企的从业的朋友,


“碧桂园出事儿了,那你们感觉自家盖的房子的质量怎么样呢?”


“比他们强点儿吧,高周转下的房子能怎么样,大家都一样,差不多就行了!”


听到这个答案,不禁脊背发凉,这不是以五十步笑百步吗?


2018年,仿佛那些对房子质量有着「卓越极致」追求的开发商都销声匿迹了,转而迎来的是以碧桂园为龙头带领的整个行业对「高周转、扩规模」有着迷之追求的跟风浪潮。


三岁小孩儿都知道「熊掌和鱼不可皆得」的道理。高周转下岂能保证高质量?


然而他们只知道房子是图利的工具。而不知道,房子更多的是家庭的承载,是大部分人「安居立足,安身立命」的地方,有的甚至是用三代人的毕生心血换来的归属 。


老百姓要求的,其实从来都不高。可惜大部分地产商还是在利益场上迷失了。


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房地产生意是暴利。


至少往前推十年二十年,他说第二,就没有哪个行业敢说是第一。这其中也诞生了无数以此为生意的亿万富豪。


但是高收益一定是和高风险挂钩的,这是市场规则。


房企就是高风险行业,或者产品结构、城市结构判断失误,或者投资拿地稍微错过政策周期、踏错节奏,又或者过于激进,高杠杆、高负债。


种种问题都会导致在未来三五年里,面临资金链崩断破产的风险。


所以你会发现,街上动不动就会停着一个烂尾楼盘,有的好几年都盖不住。


但一般来说,楼盘烂尾了,最倒霉的应该是企业,是开发商自己,是开发商的股东。但是中国烂尾楼,最倒霉的不是开发商,不是银行,不是施工方,而是购房人。


在很多故事里,烂尾楼的开发商不仅不惨,相反那几十亿不见踪影的资金,往往都在他们身上人间蒸发了,烂尾楼的开发商有时候反而成了受益者,得益于我国目前的制度。



按照我国的法律规定,在房产证下来之前,购房人还不能被称为业主。所以一旦资金链条断裂,银行、施工方都会第一时间做出反应,而购房人只能是傻等、信访,还有找媒体…


当然在这诸多影响开发商发展的元素里面,政策周期是最为重要的。踩对政策周期,房价来一轮暴涨,开发商一夜跃龙门比比皆是。


碧桂园就是很好的例子。


碧桂园从深耕大城市的远郊和小城市发家,但前几年一直被招保万金等老牌企业压制,无法翻身。


然而2015年迎来政策周期的开端。


2015年下半年,政府以去库存的名义先是拉起一二线城市的地价作为标杆,引发一二线城市的房地产价格爆发式增长。


等到一二线城市的房产价格涨得差不多了,政府再出手限购、限售来巩固、夯实房价。央行狂发PSL贷款给国开行,让其给市场放水,国开行猛发棚改贷款支持地方政府大拆迁。


热钱被挤出后来到了广大三四五线小城市。共同导致小城市房价暴涨实现涨价去库存。


俗话说近水楼台先得月,春江水暖鸭先知。


碧桂园、恒大中粮等企业摸准了政府思路,抓住天赐良机布局广大三四线城市,疯狂在三四线城市囤地开发,紧跟步调和地方政府合作捞钱。


踩对周期节奏的碧桂园自此崛起,2017年一飞冲天拿下全国销售第一的宝座。5500亿元的销售额震惊了一大批房产企业,让大家认识到三四线城市有如此的购买力。



然而碧桂园能猜得中开头,却根本无法猜中结尾。


因为房价上涨到哪个梯度该去限制连操盘者都无法预知。政策限令下达也是一夜之间的事情。


事实证明,供过于求的三四线打开捞金窗口期的时间是短暂的,更也是千载难逢的好机会。


那么如果给你面前放一座金矿,你会怎么做?


1.更多的挖,能挖多少挖多少。

2.提高效率,日夜不停地挖。


而这正是对应了碧桂园这几年的战略要求。


1.提高开盘价。一般在三四线城市,碧桂园的开盘价会比周边盘高好几千,专门收割当地土豪版韭菜。但这也正好应了三四线群众的炫富心理。你敢开多少,我敢买多少。因为在这屁大点儿地方拥有一个五星级的家实在是身份的象征!两个字,「阔绰」!


2.全企业务必高周转,并且一切步骤以军事化的节奏规范,为此还发明了一套高周转数字管理方法。


1夜搞出图纸(通宵),2天报建,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用!这个计算方法已经把时间压榨到每一分每一秒!



我还记得当时这个文件流出后,一个同济大学的土木工程教授跟我说:“天啊子木,如果这一套能行得通,我这么多年都特么白学了!这该毁了多少学生对建筑的认知?”


因为即使是再高周转,是无法违背科学的。例如水泥凝结是需要时间的,普通砂浆正常需要8-10小时,为了高周转,没到8小时就开始干上一层,能不出事?


而在碧桂园面前,什么理性,什么科学,早都被野蛮吞噬干净了。所有人如果不想被开除,就得拼命干活。


别忘了我们的目标—「宇宙第一房企」!



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还记得前段时间《2018上半年房企百强榜出榜》的时候,碧桂园以4000亿的销售业绩傲居榜首,业界迎来一片哗然。


按照这个趋势,碧桂园在2018年的销售金额突破万亿已不再是梦想。这在历史上也是绝无仅有的。