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楼价首度“跌穿”地价,等待地王的是割肉魔咒?

凯风君 环球冷眼 昨天
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来源:国民经略(ID:guominjinglve)  作者:凯风君


 

潮水退后,才知道谁在裸泳。


在楼市里,地价向来是房价的先行指标。地价上行,房价自然要水涨船高。

 

然而,这个规律最近被打破了。


01

大割肉:楼价首度“跌穿”地价


近日,厦门翔安金茂悦对外开售,特价房源单价仅为2.8万元/平方米。就在去年7月,这块地被金茂拿下时,楼面价就高达2.94万元/平方米。


房价比地价还低,在这一轮楼市周期可谓第一次出现。

 

房价比地价,每平方米低了1400元,这不只是亏损那么简单,简直比大割肉还要夸张。

 

要知道,开发商拍地时,楼面价只是土地成本,如果加上建筑安装成本、人力成本、销售成本以及债务成本,房价高过地价50%方能回本。

 

换句话说,2.94万的楼面价,起码要卖到4万左右,方能回本。


这一楼盘最大的问题在于,在其拍地的2017年,恰好是楼市一路向上的行情;而在楼盘入市的2018年,市场已经发生翻天覆地的变化。

 

作为全国房价最高城市之一,厦门房价在今年上半年就率先进行调整。根据链家数据,厦门二手房挂牌均价从最高4.99万元下跌到4.2万元,跌幅超过15%在部分外围区域,跌幅甚至超过20%。



正是在这种背景下,万科在厦门率先开启大幅降价促销,这一次,地王们的促销力度更甚于以往。


开发商宁可割肉也要卖房,可见现金流压力是多么大。


普通地王尚且如此,当年地价笑傲江湖的顶尖地王们,命运恐怕更加叵测。

 

02

楼市悲歌:地王集体被套


厦门不是孤例,地王的遭遇也不是独此一家。

 

2016年是地王大年,这一年最为瞩目的城市当属南京。

 

据媒体梳理报道,2016年,在全国总价地王中南京数量最多,包揽了当年全国总价地王前十中的一半。

 

这其中,最高的当属葛洲坝。2016年4月,葛洲坝以45213元/平方米的楼面价,竞得南京单价地王。按照市场价格计算,该楼盘售价超过6万方能回本。

 

两年后,该地块尚未上市。而南京河西区域的新房限价仅为4.5万元左右如果限价不能突破,该楼盘必然面临上市巨亏的局面。即便限价能够突破,在目前的楼市行情下,能否回本,仍旧悬念重重。

 

其实,早在2017年年底,南京就爆出地王停工的消息。

 

这家名为“京奥港未来墅”的楼盘,在2016年拿地时楼面价为2.23万元。2017年9月,首批楼盘上市,开盘均价为25884元,处于亏本状态。

 

销售不佳、债务压身,2017年底,该项目彻底停工。直到今年6月,才被另一家房企收购,直到现在还没开盘消息。



时间进入2018年底,地王们的境地,没有任何改善,反而不断向下加速。


据《中国房地产报》报道,数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

 

外有持续的楼市调控,内有房价调整年的市场压力,地王们面临生死关头:一上市就得亏损割肉,不上市资金链就难以维系。

 

03 

市场转凉:地价回到两年前

 

对于地王们来说,房价下行不是唯一的考验,土地市场更是全面转凉。

 

根据易居研究院发布的数据,


今年10月,40个城市土地成交均价为4323元/平方米,环比下跌0.2%,同比下跌23.7%。

从溢价率来看,与两年前动辄100%以上的溢价率,如今的土地溢价几乎可以忽略不计。


10月,40城市土地成交溢价率13.1%,与9月相比下降2个百分点,与去年同期相比下降19.5个百分点


土地出让金,更是首度由涨转跌。


1-10月,40个城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负


换句话说,如今地价已经明显低于去年同期,甚至部分城市已经回到2016年的水平。现在一些房企拍下的地,楼面价未必有两年前的地王们高。

 

由此不难明白,为何万科一边高喊“活下去”,一边大肆抄底、拍地。(详见《大肆降价,疯狂抄底:万科在打什么算盘?》)

 

这个关头,地价便宜了,但大多数房企受困于高杠杆和高债务,不仅没法进场拍地,而且面临被万科们收割的命运。

 

04

割肉魔咒

 

在楼市里,地王具有风向标的意义。

 

楼市上行期,地王是房价上涨的催化剂。地王一响,黄金万两。周边房价一夜飙升,市场无不欢欣鼓舞,似乎地价真能决定房价一样。

 

楼市下行期,在最高点位挺身而入的地王们,则面临作茧自缚的命运。在2008年,地王退地,一度成为热门新闻。这一次,地王们已经陷入“上市不上市都难堪”的局面。


到底是地价决定房价,还是房价决定地价,其实一清二楚。

 

由此可见,即便是在市场中叱咤风云的开发商们,也难免受到羊群效应的情绪驱动,对“大城市房价不会跌”的神话深信不疑,为一时的房价上涨势头所迷惑,不断加高杠杆推高债务。

 

如今,楼市又到了洗牌期。

 

当初那些受惠于狂热加杠杆的房企,将要迎来新的命运。当初那些“地王”们,谁能熬过寒冬,谁有资格“拖下去”,谁才会有春天可言。

 

这还只是开始。


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