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文章于 9月27日 上午 3:18 被检测为删除。
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普通人如何买到笋盘?一篇讲透!

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人们买房总是喜欢追求笋盘,并且以为价格低就是笋盘。其实不是,因为这里面存在一个悖论:笋盘一定是便宜的,但是便宜的不一定是笋盘。那么普通人该如何辨别伪笋盘呢?买房的过程如何发现笋盘,并且迅速买入呢?

为了帮助大家买到好房,我把自己多年经验总结成了一篇文章,教大家如何买到比市价低的房子,请您耐心阅读并转发亲友,感谢。


01
笋盘的定义及其产生的原因


笋盘的定义:通俗一点来讲,比市面成交价便宜的房子我们统称为笋盘。1元的产品,你1元买到那叫平等交易,你如果8毛买到,那就叫做买笋成功。

由于笋盘价格够低,无疑安全边际就很高,即使楼市下跌也暂时跌不到你的成本价,反之,楼市上涨,你则比一般人获利要多。那么笋盘是如何产生的呢?我们该如何找到它?

很多人说:买笋盘都是你们这些成熟投资者才能做到的高难度动作,我们普通人根本买不到,现在市面也没有笋盘了。

其实不是。

我认为,笋盘永远存在,主要有以下5个原因:
1.市场中永远存在信息不对称,总有卖家对市场行情不敏感;
2.业主急用钱,原因很多,离婚,兄弟分家,生意倒闭,卖房治病等等。
3.卖方的知足感;
4.工作调动;
5.反贪。

你会发现,几乎每一套笋盘背后都是一个悲惨的故事,不是家里出事要卖房,就是生意倒闭要卖房,总之中国人一定要倒霉到走投无路了,才会贱卖自己的房子。


这就导致出现一个问题,那就是:我们如何知道下一个倒霉蛋是谁?笋盘在哪?

其实,人的旦夕祸福,本身是一个概率事件,我们无法确切知道下一个倒霉蛋是谁,但是我们通过改善我们与市场接触的方法可以提高发现笋盘的概率。主要有什么方法呢?

1、学会辨别真假笋盘
2、买入的方法

1、学会辨别真假笋盘
投资这么久,一直有人问我某些低价房子值不值得买。这些房子要么地段差、房龄老,要么户型不合理或者有隐藏的其他硬伤。

低价是它本来就不值钱,不管看起来业主是多么急售。如果你一时冲动接了手,几年后你很可能面对这样的尴尬:卖,没人接盘;住,又不适合。最后只能装作因生意亏本急售的业主,寻找下一个“当初的自己”。
 
所以追求性价比不是越便宜越好,否则你很容易陷入伪笋盘的陷阱。笋盘有,但很多时候不来自房子本身,而是来自于业主急售心态。什么意思呢?就是如果房子本身有硬伤而价格便宜,那它十有八九是伪笋盘;如果房子本身没有问题,地段、花园、户型、楼层什么都OK,就是因为业主倒霉了,急售,卖房救难那种,所以价格才便宜,这种才是真笋盘。

大家发现了没有,一旦弄清楚这一点,市面所有笋盘的真假你都能快速辨别出来。如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买,但是户型缺角、旁边有座电塔等等,那你可以直接挂掉了。


当然了,话说回来,业主倒霉了,我们过去买他的房子有没有趁人之危的嫌疑呢?

没有,反而我们是业主的大恩人。因为你不去买房,他可能因为欠债被人抓去坐牢,又或者双亲在床无钱医治,眼睁睁看着父母离去。我们买他的房子,等于济困解难,是完全符合人道主义的,放心买就对了。

2、买入的方法?

笋盘第一个概念是现在的买房时机是否被低估?

笋盘第二个概念是整个地段是否被低估?

笋盘第三个概念是这种类型的房子是否被低估?

首先,第一个问题,就是什么时机比较适合。一般而言,年底买房比较好,尤其是10月以后。为什么呢?

原因一:
金九银十消化了一批购房者,市场积累新的购房需求需要一段时间,这个时候如果有业主倒霉了要卖房,那价格就要开得很低。
原因二:
临近春节,很多人提前返乡,不论是客户还是中介,市场比较清冷,有些家长腾名额,置换学位房,为了赶上春节之后4月份开学,会以比较笋的价格卖出房子。
原因三:
年底很多人都不敢买房,因为过年要花钱,并且明年预算多少还不知道,暂时按兵不动。
原因四:
年底很多工厂、企业老板要发工资,发不出就倒闭,所以有些人会低价卖房,保住生意。
原因五:
进入10月,全国大部分地区都会变冷,天气一冷,人就变懒,很多人不愿意出去看房,如果业主急售,只能低价卖。

注意,年底买房一般只适用于一二线城市,三四线尤其是县城不能使用。因为年底正是县城返乡置业的高峰,那时很难找到笋盘, 你硬是要买很可能买在高位。

第二个问题,笋盘所在的地段是否被低估。

要判断一套房子的价值,首先要对这个城市价格框架和发展趋势有一个正确的认识。

对于任何一项商品,企业家都没有定价权,只有标价权,标的价格高了就卖不掉,低了就自己吃亏。所以最终的成交价一定是市场在不断的博弈中完成的,并且它是动态变化的。

换言之,一套房的价格是否合理,以后能不能涨也不是由业主决定的,而是由供需变化的关系的决定的。

怎么理解呢?

那就是你买完房之后三五年,这个地段的购房需求比之前更大了,那么价格就会相应涨得特别厉害。

假设你买完房之后,政府在旁边建了医院,学校,还引进高端产业,大量的人来这里工作生活,那么你的房子一定越来越值钱。

这种笋盘是由于地段变迁带来的,也是最不为人们容易发现的。因为大部分人都是短视的,他们只关注当时业主是不是便宜了十万八万,而没有看到地段对房价上涨的助推威力。

其实如果地段有潜力,哪怕业主不肯便宜几万元,你也应该大胆买下来,因为房价涨起来肯定不止区区几万元。

第三个问题是,这种类型的房子是否被低估?

1、对顶楼的歧视
地球人都知道,顶楼可能漏水,并且夏季像蒸笼,冬季像冰窖,人类简直无法居住。

其实,这是一种八九十年代建筑水平造成的刻板印象,当今的建筑工艺已经攀上了新台阶,顶楼房子的问题得到了大规模改善,据我观察,一般2008年以后建造的房子,顶楼都没问题。

目前顶楼挂牌价经常是普通层的90%,也就是折价10%,如果你发现折价20%以上的,那么我们认为此类房子已经进入笋盘的考虑范围。

因为一般状态是折价10%,而20%这种巨大的价差,是无法长期维持的,换言之,它之所以今天折价20%,纯粹是卖家不懂估价又或者信心不足导致的,所以现在买入,将来等待价差缩小,赚钱就是水到渠成的了。

2、赠送面积的估值
买房的时候,很多人比较纠结赠送面积怎么计算价值。例如,赠送大平台或花园,阁楼、地下室等等。一般而言,赠送的大平台或花园,如果可以围蔽盖顶,我们是希望3折以下买入,将来5折卖出的。也就是房价1万,这个平台或花园按面积计算,每平方价格大概值3000元左右,并计划将来5000元每平方卖掉。如果不能围蔽盖顶,价格一般按2折计算。

底层的平台或花园,上面的住户容易扔很多垃圾下去,有时连安全套可能都会有。所以,7-8层洋房的底层平台或花园还可以考虑,如果是几十层的,那么这个平台和花园,价值并不大,一不小心掉东西下去还会砸死人呢。
至于地下室和阁楼同理,正常层高2.6米,通风采光良好的,价格3折计算,否则2折。


02
你是否做好了买入笋盘的准备?


娶妻求淑女,买房选笋盘。道理如此明了,但是买笋盘之前,我们应该先做好哪些准备呢?


(1)聚焦核心需求,扩大选择范围。很多人买房预算有限,却想投资自住完美满足。但本来笋盘就不多,要求太多的话,满足条件的就少之又少,即便你运气好碰到了,以你那样的心态确定能抢过别人?所以建议大家聚焦核心需求,比如投资就只关注未来的升值潜力;如果自住,就列出三点必要的刚性需求,然后集中精力研究地段,形成信息优势。

(2)有靠谱中介做内应,关注近期最新成交价。一般来说,中介处在市场一线,一旦出现笋盘,他们会选择最有意向和预算在手的客户,因为把房子推荐给此类客户,他们最有把握顺利成交拿到佣金。

所以近期考虑买房的朋友,一定要告诉你信任的中介,目前资金已经在手,让他们帮你留意目标楼盘的笋盘。一旦出现,立即通知。

(3)多踩盘,但不能瞎踩盘。最好是有高手指导,具体跑哪些盘,锁定片区和楼盘,一旦有笋出来,果断出击。毕竟一个城市上万个楼盘你也跑不过来,自己凭感觉踩的盘都不是优质盘,浪费时间,所以要找有经验的人指导,有目的性的踩盘。关于如何踩盘,我之前写过一篇很值得参考的攻略文章,请点击阅读:2020年买房建议及踩盘看房技巧

(4)最关键的一点:以最快速度决策。我见过太多刚需因纠结、等待、算小账等细节而错失笋盘的惨剧。俗话说成大事者不拘小节,买房肯定是大事,抓住主要需求,解决主要矛盾,真不用算太细,这样才能快速决策。不瞒大家说,我自己投资房产过程中,一旦确定是笋盘后,便立刻看房,以最快速度决策,当天看房当天签约给定金。

有些时候,胆子大起来,直接盲买。有些房子租客在住,一时不配合给人看房,业主又急售,他报价之后,我如果认为合适,看都不看了,直接签约。当然,前提是你对这个楼盘的地段和户型必须十分熟悉。

在我的观念里,要买的房不用看,要看的房不会买,我买房时已经熟悉到这个程度,做决定是下一秒的事,完全不会犹豫。

最后,总结一下,以上这些都是一些技术性的努力,而一切的努力都比不上宏观时势的力量。2015年楼市大涨前夕,你随便捡一套都是笋盘,即使当时买贵,事后一样赚得盆满钵满。难怪有人说:炒房无秘诀,全靠买得早。

任何生意,最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽,还是我们投资房产,一切的努力,都比不上“别人干得比你早”。但愿下一个上涨周期,你是那个买得早的幸运儿。感谢大家!


END