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文章于 10月12日 下午 12:13 被检测为删除。
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数万人被坑害!今年接连发生的这件事,比P2P爆雷更可怕……

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今年以来全国爆雷的长租公寓达26家,仅8月就有15家长租公寓倒闭。这背后,是数以万计被坑害的房东和租客。

长租公寓未来还是一个非常重要,也有很大发展潜力的现代服务行业。
当公共服务资源比较充盈的时候,租售同权才会更容易落地。
最近这段时间,杭州、上海、广州多地出现长租公寓爆雷事件,据广州市房地产租赁协会统计,今年以来全国爆雷的长租公寓达26家,仅8月就有15家长租公寓倒闭。而这背后,是数以万计被坑害的房东和租客。
作为曾经的风口行业,长租公寓吸引了各路资本涌入,万科、龙湖等头部开发商也纷纷创立自有品牌,如今却是一地鸡毛。

早在2018年,原我爱我家集团副总裁胡景晖,面对资本大幅推高租金的乱象时,就大胆预言:

如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去,未来两年将会成为大批长租公寓死亡之年。如果长租公寓爆雷,后果会比P2P爆雷更为严重,因为会出现业主驱赶承租人的情况,成千上万人将无家可归。
如今看来都一一应验。
作为房地产市场平稳健康发展的长效机制,很多人现在非常关心长租公寓的未来,和租售同权能否实现。
为此,功夫财经独家专访了原我爱我家集团副总裁、中国房地产经纪同业联盟创始主席胡景晖老师,以下内容整理自本次专访:

1

引起爆雷的三大隐患
长租公寓本身是一个非常好的行业,国家本意是想通过租赁市场的规范和发展,解决一部分人暂时因为房价过高无法购房的实际居住问题。
其实早在2000年,我爱我家就做过这方面业务,最早叫房屋银行,后来叫房屋托管,但这个行业真正开始引起资本的兴趣,是在2015年。
当时,国家密集出台了一些扶持和鼓励长租公寓发展的政策,另一方面,长租公寓运营,结合了互联网的技术创新,最终变成了资本追捧的风口。
但实际上2015年之后,特别是2017—2018年,长租公寓出现了很严重的问题,为今天的爆雷埋下隐患。

01

高进低出

2018年春节后,在资本加持下,很多长租公寓运营商为了争抢房源,以高出合理租金20%-30%的价格征收房源。在争抢房源之后,为了把房子快速租出去,又开始降价争抢客源,纷纷打起价格战。因为每一天的空置,都是成本和资金的损失。
不过,过去这两三年,一些城市随着产业结构、就业机会和人口布局的调整,并没有发生长租公寓此前的财务模型测算结果,每年租金涨两位数。比如北京,连续三年就出现了常住人口负增长,这种情况下,租金增长是乏力的。
最终导致了运营商以高出市场合理租金收房,以低于市场一两成的价格出租,这样的高进低出肯定是要亏损的,不能长期维系。

02

长收短付

以前收租金一般是一个季度或者半年,引入租金贷之后,一次就可以收一年的租金,再加上两个月的押金,运营商一次可以拿到14个月的房租。
而这14个月的房租,如果是按月付或者按季度付给业主,就会形成一个非常大的资金池。
资金池在缺乏监管的情况下,运营商会有各种各样的用途。把钱拿去做企业的长期发展,比如收房、装修等,还算比较好的。有些就拿去炒股了,甚至干脆卷钱跑路。
对资金缺乏有效的监管,给这个行业埋下了暴雷的伏笔。

03

短钱长投

运营商资金池里的钱,实际上是一年之内,需要付给业主的,并不是它自己的钱。但实际上,很多运营商利用这些钱去做长期的滚动发展时,比如房屋装修装配,财务会做36个月的摊销。
也就是说,从财务折旧和摊销的规则上讲,这笔钱要三年才能回收。当把一年要付出去的钱,做成了三年回收的长效投资,显然也是在财务上埋下了一个雷。
高进低出、长收短付、短钱长投这三个因素叠加在一起,就给长租公寓的发展埋下了一个巨大的不确定的雷。一旦没有大量新租客,使用租金贷向资金池里沉淀资金时,就容易出现现金流的断裂,最后爆雷爆仓。
再加上今年由于疫情的影响,很多租客在春节后甚至到五六月份,都没有复工,导致一些城市的长租公寓实际空置率,达到了25%-30%。
最终,商业模式的硬伤、产业和人口的外迁、租客可支配收入没有大幅度增长,加上疫情的催化,导致了今年长租公寓出现了爆雷潮。

2

长租公寓仍是很重要的行业
未来要防止长租公寓出现大规模爆雷,首先要加强立法工作,完善相关法律法规。
最近住建部发布了住房租赁条例征求意见稿 ,据我所知,北京也在紧锣密鼓地加强相关工作,今年应该会出台第一个省级的地方性行政法规,对住房租赁加强管理。
除了立法之外,长租公寓还应该做一个整体的产业发展规划。国家对长租公寓给了优惠政策,现在大概有2亿城市人口租房,这个产业有很大的发展空间。如果既要规范又要发展,那详尽的规划就是必不可少的。
包括是否要进行税收的减免,低息贷款,财政补贴,怎么结合金融市场的创新融资;怎么有效进行信息管理和人口管理;怎么利用城市土地的招拍挂,农村集体用地怎么使用等等。
这些统筹,已经超出了单一部门所能够规划和管辖的范畴。
我们应该,尽早对长租公寓做出一个10年甚至更长时间的产业发展规划,把长租公寓从房地产产业属性,划成关乎民生的现代服务产业。
如果产业类别改变,我相信减费、降税、财政补贴、低息贷款还有一系列优惠政策都会落实,让那些真正规范经营的企业得到有效的扶持。
未来长租公寓行业还是一个非常重要,也有很大发展潜力的现代服务产业。

3

租售同权如何才能实现?
长租公寓的兴起与租售同权密切相关。可是疫情期间发生的一些事情,让大家对租售同权比较失望。
比如复工后很多小区规定非本小区业主禁止入内,导致很多租客无法进入小区,引发网友不满。虽然事情很快得到了解决,但大家买房的欲望也更加强烈了。
租售同权已经提出来几年了,出现的问题究其根源,主要是两方面:
一方面是法律法规需要完善,通过一些具体的法律条文规定,来确保承租人和购房人享有同等的权益。
就像疫情期间出现的非业主不能进入小区一样,这需要制定一系列更详尽的法律法规。
另一方面是公共资源相对比较稀缺,比如教育、医疗、养老等。因为这点,很多家长宁愿花高价买学区房,给孩子买一个入学资格也不租房,还有很多人买房是为了老人能够就近看病等等。
现在很多网友表示:别说租购同权了,就是买了房子,教育、医疗、养老等资源都不足。
所以未来很重要的一点,就是要大力发展和建设公共服务体系,把蛋糕做大。
近期我们也能看到政府的一些动作,比如旧改。新基建中也提出,要大力发展社区的教育、医疗、养老体系和公共服务。

当公共服务资源比较充盈的时候,那么不管是买还是租,都能够分配到合理的资源,那时候租售同权就会更容易落地。


END