普通人，家里没矿，别碰新区！

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“财经冷眼海外版”

看本文之前，首先声明一点。

本文的目标读者就是普通人，那么啥是普通人呢？

1、不以买房为业；

2、有俩闲钱，也不是太多，有点闲空，也不是太长；

3、没有啥可靠的城市产业规划内部消息；

4、不想当韭菜，但也没有自信去做镰刀的那些人。

至于，那些自称是楼市专家，买房奇才，城市消息灵通人士，楼神护体的非“普通人”，很好，你可以关掉此文，因为这篇文章不是为你们写的。

对于第一部分的人群，经过了本轮房地产洗礼，我觉得最应该得到的经验就是七个字——

普通人别买新区。

1

首先，必须承认一点，短期论涨幅新区一定比老城高。

这不是哪个城市的独有现象，而是中国的普通规律，无论它是几线城市。

一线城市的深圳，这一轮房地产涨幅最高的就是前海新区。

二线城市的合肥，涨幅最高的是政务区，其次是滨湖新区。

三线城市的洛阳，涨幅最高的是洛龙新区，而现在新一代的涨幅王就是十公里之外伊滨新区。

然而，这里面有两个前提。

第一、你必须找到这个城市前景最好的新区，甚至要寻找最佳的新区板块；

第二、你必须在比较合适的时间入场，在更加合适的时间出场。

二者缺一不可。

2

第一点，你必须找到这个城市前景最好的新区。

这个看似简单的问题，放在现实可能就是一个非常复杂，没有标准答案的多选题。

因为，在中国，一个城市可能啥都缺。

缺人口，缺产业、缺资金，但是一定不会缺两个东西——缺概念、缺新区。

这一段，大家都说郑州新区多，供应不要太充足。

但是，我这个郑州人一到成都，说实话，就被天府之城的新区和新区概念之多惊呆了。

论大的，有一路向南的国家级新区——天府新区。

论新的，有跨过龙泉山，新一代新区——龙泉驿新区。

几乎每一个行政区，都有自己的亲儿子新区。武侯区有武侯航空新城，青羊有教育新城，几个工厂一划就是产业新城，一个高校一圈就是大学智慧城。

反正，在成都市调的感觉就是——新区天天有，概念日日新。

而且，对于某些比较大的新区，玩的还是俄罗斯套娃形式，大城之中有板块，板块之中有子板块，而且每个板块有概念。

就以成都最大的国家级新区——天府新区为例。至少，天府新区又可以分为比较靠北的高新大源金融城，处于中部麓山南湖板块，以兴隆湖为中心的兴隆板块，更远的视高镇就不说了。

再往下分，就拿天府新区中部来说，又可以分为——麓山子板块，麓湖子板块，锦江生态带等的。

反正，每个板块，在售房部的销售员嘴里都是——概念满满，前途光明，升值拉满，是你在这个城市买房的最佳选择。

至于信不信呢？我相信其中有一两个一定会成，成为整个城市的涨幅明星，至于其他呢？

呵呵。

所以，所有的媒体，所有的专家一定会劝告你，新区买房，一定要选好新区。

至于什么是“选好”，怎么算“选好”，不好意思，公说公有理，婆说婆有理，怎么选，你自己看着办吧。

你要是市规划局长，你要是市发改委主任，怀疑你知道下一步政府投资重心在哪里，哪里的新区最有前景，哪个新区买房，你心中应该有答案。

但问题是，你是吗？

3

说完第一个问题，我们来说第二个问题——购买新区，为什么时间点把握更加重要？

说这个问题之前，先说最近全国楼市一个热点——郑州楼市怎么了吗？

那么，郑州房价的真相是什么？

真相就是——中心城区相当稳固，但是中远郊却有较大幅度的降价。

前一段，根据相关顾问公司统计，从下半年开始，三环的开盘去化率比四环内开盘去化率要高17%左右，而四环开盘去化率比四环之外的高12%，而郑州直属区域的比郑州远郊县和环郑区域要高19%。

说白了，就是在楼市下行阶段，越是主城去化率越高。

环郑和中远郊项目去化率不好，自然会降价，明降和暗降都有。

而新区主要却都在这些区域。

比如，在郑州典型的新城片区。

郑州亲侄子的新郑市南龙湖，2017年均价10000上下，现在9000元的房子随便挑。

郑州亲儿子的航空港区，2017年均价是10000多，目前南港8000多的房子一大把。

郑州表侄子的平原新区，2017年均价8000多，目前新开盘的位置较好融创项目可以达到5000多。

郑州非发展方向的荥阳东，2017年均价9000，目前均价7500元。

郑州小弟开封西，2017年均价是9000元，目前均价6500元/㎡。

郑州干儿子的绿博，2017均价12000元/㎡，目前均价8000-9000。

这些郑州远郊或者环郑片区，这两个月我都去过，有些还去过不止一次。

负责的说，每个新城片区，每个项目情况都有细微差别，但是最大的一个共性就是，和郑州联系越紧密的城区跌幅最小。

以郑州刚需集散地的南龙湖为例，虽然它只是郑州的侄子片区（属于郑州下属新郑市），但是距离郑州最近，最为成熟，而且通了地铁，所以跌幅也最小。

而这几个片区跌幅最大的则是——开封汴西新区，以正在全场七折的全国某大未来城项目为例，2017年顶峰的时候，带装修接近10000，现在毛坯5700，即使算上装修，降幅至少也在3000元。

然而，三环内郑州主城呢？涨是不会再涨了，但是说大跌也谈不到，降幅最大的片区可能降了有500上下，而且多以特价房的形式。

4

这就是，所谓“第一个房价倒下大城市”郑州的真实市场。

对于郑州，2020年的金九银十，主城是秋天，远郊是初冬，环郑是深冬。

但是，时间退回三年之前，却是另一番景象，主城是春天，远郊是初夏，环郑是盛夏。

远郊新区，一次土拍就可以苏醒，二次土拍就可以兴奋，三次土拍就可以高潮。在市场上升期，远郊新城一年房价上涨30%，只能说是及格，一年上涨50%，只能说是符合预期，一年翻一倍才能算是优秀。

然而，在市场下行期，当所有的激情退去，这些远郊新城，用一句用烂的名言形容——跳的越高，摔得越惨。

所以，新区无论涨跌都会大大超出人们的预期。这就是市场的规律，不以人的意志转移的规律。

然而，最大的问题是，谁投资房子，尤其是上蹿下跳新区的房子，你能准确预测价格走向，从而买在谷底，卖在顶峰，完美脱身。

对于时间的把握，所有的专家都告诉你，要把握好买卖时机，然而这个问题到了现实——又变成了玄学，因为就是房管局长，也难以给出你准确答案，更何况只是普通人的你。

5

所以，新区虽好，但前提是，你必须做好选择。

选标的，选板块，这需要你成为城市发展专家，甚至还需要一些内部消息。

新区上行周期涨幅虽高，但是市场下行阶段，跌幅也会最猛。

选买入时间，选卖出时间，这需要你成为预测专家。

当你认为，你有能力把控一切，你当然最好的选择是新区。

如果你就是个普通人，我劝你还是买主城甚至二手，至少主城再差的市场，房子也有租金，可以帮助你熬过漫漫冬日。

因为，你和我只是一个普通人。

END

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