从两个数学公式,看高房价的宿命
The following article is from 米宅 Author 老A
点击上方“环球冷眼” 可以订阅哦!
“财经冷眼海外版”
1
你的面前有两个选择。
同样口味、厚度等质地相同的披萨,9寸大小是一个、6寸大小的是两个,你觉得选哪个更划算?
如果你选择两个6寸的披萨…对不起,你错了。虽然长度只比9寸的少3寸、虽然还是两个,但它的总份量却更少。
这是一个简单的算术计算:一个9寸的披萨和两个6寸的披萨,谁的面积更大?
面积的数学公式是什么?面积=3.14×半径的平方,即S=πr2。
表示披萨大小的寸,实际是直径,所以要算面积的话,我们得除以2。
9寸披萨的面积=πr2=3.14×(9÷2)2=63.585寸2
6寸披萨的面积=πr2=3.14×(6÷2)2=28.26寸2,两个披萨就再乘以2了,所以总面积=56.52寸2。
半径只增加50%,但面积却增加了125%。
这个数学公式跟城市房价有什么关系呢?有关系。
中国绝大多数城市都是圆圈形的环状发展,先由一个中心城区、再四周圆弧状向外扩展,其形状是不是像极了小披萨变成了大披萨?
这里面有什么门道呢?听我慢慢讲啊。
竟然城市是圆圈状向外扩展,那根据上面的计算,也就是说城市每向外扩展50%的距离(相当于披萨半径变大50%)、城区的总面积就是之前的2.25倍。
再具体的例子就是:
城区半径10公里的城市,其面积约314平方公里,若城区再向外拓展5公里变成了15公里,则该城市的面积就是之前的2.25倍、即约706平方公里。如果新城区跟老城区是均质的——人口密度/建筑密度/道路密度等相同,城市半径每新增50%,那变大后城市就需要老城区2.25倍的人口数量、2.25倍的建筑面积……
这就是核心关键。
城区半径向外扩展……扩展3公里、5公里、甚至10公里等很容易,可看似不多的半径外扩却带来了不成比例的城区面积扩张,而这就会造成更多的房屋供应、同时需要更多人口来填充。
高房价凭什么?相对少的供应、相对多的需求!
而城市每向外扩展一小步,就会造成不成比例的大量房屋供应,此时就需要更多的人来买、需要更多的钱来填坑。否则,这个城市的房价只能大跌、甚至会出现很多鬼城。
如果城市半径向外扩展1倍、2倍、4…倍呢?对应的面积则会是之前的4倍、9倍、16倍…即:城市面积的增加,跟城市半径新增的平方成正比。
可中国的很多城市,城市半径向外扩展50%或许容易,但并不具备2.25倍人口/资金流入的吸引力。
城市的规模,已深陷在数学定律的宿命里。
2
假设有10000平的房子,当房价由1万元涨到32万元时,房价每次翻倍需要的资金量是多少?
由上面的案例可知:
当房价由1万元翻倍至2万、即涨幅100%时,理论上需要2万亿的资金去推动;当房价由2万翻倍至4万、即涨幅100%时,理论上需要4万亿的资金去推动……当房价由16万翻倍至32万、同样涨幅100%时,理论上则需要32万亿的资金去推动。
能发现什么吗?
房价每涨100%,所需的资金量也翻倍…虽然翻倍,但绝对值增幅却相当大、这种增幅不成比例。这是一个等比数列,也是一个指数函数:
虽然房价每次只是翻倍、涨了100%,但是需要的资金量却呈现出指数上涨的态势。
指数上涨意味着什么?
意味着越往后指数走势越陡峭。对应到房价上来说,就是房价翻倍越往后、所需要的资金量就得不成比例的大幅增长。
说个通俗的例子就是,房价从1000元涨到2000元很容易、需要的资金量很少,房价从2000元涨到4000元还算容易、需要的资金量已开始增加……可当房价从16万翻倍涨到32万时,所需资金量已近乎天文数字。
总结一句话:房价越高,上涨越难;房价越高,翻倍越难!
高房价,已深陷在数学定律的宿命里。
3
启示
1、城市规模或许会因快速城镇化而迅速扩大(如过去二十年的中国城市),但持续时间不会很长、规模也不会无限扩大。因为城市半径只向外扩展一点,但会增加大量的城区面积,而这就需要更大量的人口来填充…可人口是不够的。城市化后半场下的中国绝大多数城市,其规模或许就此定格、城市地位或许就此固化、城市中心或许就此确立(过去二十年,城市的中心却一直在迁移)。
对我们的现实启示是,别对城市新区抱有太大期望,买房自住/投资就选主城区,你见到的配套资源会存在、可规划出来的配套资源大概率会镜花水月。
2、高房价会有一个顶,价格越高、翻倍所需的资金量就会越多,相应的翻倍难度就会越大…股市如此、楼市如此、其他资产价格也如此。这也从另一个层面验证了:在投资时,买的价格低、翻倍可能性就会更大、收益获利当然就会更多,更重要的是价格低、进入的门槛就低啊…或许茅台股票还能涨10%,可你买一手(100股)就得近18万元。
但是我们也要知道,资金的流入、聚集才会推动价格的上涨,绝不能仅仅为了低价而购买…中国也有一套5万元的房子(如东北的鹤岗),但若没有资金的流入和聚集,价格再低也不会翻倍哦。
关于城市规模、新区建设、高房价、价格翻倍、投资选择……我从数学的底层定律,希望给你一个新的观察和思考的视角。
END
今天为大伙推荐一个行内私募经理创建的投资圈子,致力于打造全网最具价值私募行业干货分享的群聊。这里提供及时的股市热点新闻,这里提供一对一股票免费问询,这里还提供各种风格的投资选股分享。欢迎全国股友加入圈子不收费不分成,只做投资分享和资源对接共享,扫描以上二维码添加助理立即邀请入群。
一朋友在美国做货品代购,地道正宗的美国正品,微利,靠谱,特在此友情推广!欢迎有需要的扫描以上二维码,添加时请注明“代购”字样!