供求博弈！这些大城市即将开始楼市内卷之战？

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“宏观冷眼”

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房地产的很多问题，实际上从最简单道理就可以看明白。

比如，一个城市房价决定因素。

从政策，从经济、从文化，从收入都可以解释，然而这些都是一些间接因素，或者不可量化。

最容易量化的因素——供应和需求，我们反而容易忽视。

城市如果房价能够长期稳定和持续的房价上涨了，最终无非两个因素决定。

第一、需求量涨了。

第二、供应量跌了。

两个因素必有一个发生作用，或者联手形成。

反之亦然。

所以，请牢记：地王、政策决定了城市的一年到三年的房价。

而更加长期的供需关系则决定了城市3年到5年或者更加长期的房价。

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最近知名媒体——第一财经搜集了全国主要城市房地产的近五年的供应数据。

看完这个表格，实际上很多对城市的疑问，就有了答案。

为什么重庆的房价一直有点不温不火？

这座全国唯一的山城，在人们的印象中不是一直都缺少土地吗？

然而，当你看完上表之后，你就会发现这个西部唯一的直辖市，商品房供应实在太充足了。

重庆去年的住宅商品房销售面积达到了5149.08万平方米，在各大城市中遥遥领先，比第二名的郑州多了1900多万平方米，相当于多出了一个西安的销售面积。

这已经是重庆连续四年住宅商品房成交面积超过5000万平方米。当然，重庆销售量第一与该市土地面积和人口规模有关。重庆有3000多万人口，面积达到8.24万平方公里，相当于一个中等省份。

而天量的供应，则决定了重庆房价的长期稳定和短期下浮。

郑州已经连续两年位居第二。

在巨大的供应量下，郑州房价也较为平稳，并在今年以来出现明显的下降态势。

实际上，郑州供需的逆转，在2016年大涨之后就已经悄悄改变。

——图片来源于《郑州楼市》

2016年，为了平息房价，政府出让大批量土地，出让亩数达到创纪录的万亩以上。

之后三年，2017、2018、2019，每年土地供应基本上都在万亩以上。

所以，从2017开始，郑州的商品房供应面积，也在直线上升。

——图表来源：郑州楼市

在2019年底，郑州楼市库存合集大约在5921万平。

所以，2020年楼市出现销售难，则是正常现象。

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有趣的是，2019年，35个城市中，前5个城市的住宅商品房销售面积超过了2000万平方米。

这5个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都和长沙，均为来自中西部的强省会或直辖市。

很显然，这些城市超大的土地供应，不是当地政府的不约而同，而是有意为之。

为什么政府不能像上海北京一样，控制土地而抬升房价呢？

因为，这就牵扯到城市定位和产业发展。

这几个城市都是东部产业转移的主要承接城市，对于这种城市最大的优势就是成本，而成本中最大的则是人力成本，而人力成本的最大组成部分则又是居住成本。

保证较大的供应量，从而长期维持房价的稳定，从而长期的稳定人力成本，应该是这几年乃至十年这些城市的基本策略，从而吸引东部产业的转移。

不过，凡是都是有代价，天量商品房供应一方面促进了产业繁荣，但是一方面的确也造成了房价长期徘徊。

其中，我们需要注意的就是中国商品房供应量最强的二十个城市：

第一档（五年2亿平方米以上供应）：重庆
第二档（五年1亿到2亿平方米）：武汉、成都、郑州
第三档（五年0.7亿到1亿平方米）：长沙、西安、天津、上海、青岛、杭州
第四档（五年0.5亿到0.7亿平方米）：广州、昆明、南宁、南昌、合肥、南京、宁波、沈阳、福州、济南

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不过，有了天量供应问题也不大，关键就要看能引入多少外来人口来消化这种天量供应。

米筐投资总结的中国近10年的人口变化表：

中国人口这十年发生了上千万级别的转移，其中人口增量的城市也可以分为几档：

第一档：上海10年间增长506万人，高居全国第一，平均每年增长50万人。不过这两年上海开始控制人口规模，常住人口出现下降趋势。
第二档：广州增长497万、深圳增长452万、苏州增长441万分列二三四位，而可怕的是，这三年广州、深圳依然保持着这个速度，2019年广州新增40万、深圳新增41万，依然位居全国前三，广深的魅力无可阻挡。
第三档：北京、成都、天津、合肥4个城市的人口增长都超过了300万，北京自不必说，成都、合肥的快速增长，则代表着中西部城市的崛起。
第四档：还有宁波、郑州、重庆、杭州、济南、佛山、东莞、武汉等8个城市的人口增长超过了200万，位居第四档。

尤其值得一提的是杭州，这几年在互联网经济的助攻之下，2019年杭州人口甚至超过了广深，名列第一。

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上海、广州、深圳、苏州，可以并称为中国人口吸引力的四强。

然而，这四强中没有一个五年新房供应量中达到一亿平方米，所以不管是从供应和需求，这四个城市长期以来房价是最稳的，也是最有潜力的。

北京、成都、天津、合肥这四个城市，北京自不必说，只要是市场放开，妥妥再来一次2017年抢房潮，可能性极大。

天津也还行，人口吸引力第三档，房地产供应也是第三档，而且政治定位很高，长期来看也是没有问题的，房价现在跌成狗，主要是受短暂经济增速和人们信心的拖累。

成都人口吸引力第三档，商品房供应第二档，从供需关系判断，主城是没有问题的，但是长期来看，远郊风险性较大。

合肥人口吸引力第三档，商品房供应第四档，从供需来看，主城也没有问题，但是最关键的是城市的保持这种吸引力。

在人口吸引力第四档的城市中，首先杭州是没有问题的。杭州人口吸引力从十年来看排到了第四档，但是从五年乃至三年来看，一定是二档之上。

而杭州的供应处于第三档，所以，长期来看主城没有任何问题，近郊能通地铁的区位问题也不大。

郑州，人口吸引力在第四档，而商品房供应在第二档，受北方整体经济的拖累，所以主要压力还是在供应量太大，三环内主城应该没有问题，但是出了四环的近郊最好是别碰。

武汉和郑州的情况类似，从我们上个月实地调研情况来看，也是如此。

重庆问题比较大，人口吸引力在第四档，但是土地供应在第一档，所以还是建议在重庆买房一定要聚焦主城，甚至要聚焦有地铁的主城，否则在山城，同质化的项目极可能内卷。

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