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文/子木
金九银十营销热季将至，焦虑情绪蔓延，纷纷跑来问我：
年底能不能买房？可不可以抄底？
不难理解，眼下就是年内最后一轮买房档口，开发商会集中做最后一轮降价促销。
但政策打击下，楼市整体呈下行姿态，大家估摸不准，房价是否会继续下调。
如果买了，接下来房价更便宜，这种心情比房价上涨都难受，正所谓抄底抄到了腿脖子上。
前几天我出了一期《可抄底的城市》，反响不错，今天子木反着来，看哪些城市属于“深度调整期”，今年不可上车。
我选了南北各一省份，“南云南，北河北”。
国统局数据显示，7月昆明、大理房价跌幅，并列全国前三，紧随岳阳、遵义其后。岳阳前几天因“2021年第一张限跌令”，成为楼市红角，但也戳穿了三四线城市房价绷不住的事实。遵义，除了红色旅游业，自身产业薄弱，遇冷也正常。但昆明大理不同，属于西南大城，顶着七彩云南的称号，竟也上了榜单。记得5年前，昆明房价在8K左右，那时候还是很友好的。但随后棚改加二线城市轮动，昆明房价开始疯涨，涨势有多猛呢？41个月，准确地说，直至2020年后才达到了巅峰，横盘停涨。高峰期，二手房均价每平米达到1.6万，核心区房价在2万左右，房价最高的盘，达到4.5万。要知道中部省会第一城，武汉，二手房均价也只在1.7万左右。根据昆明房协的统计数据，2019年，在昆明置业的外地人占69%，其中来自外省的客户占34%。昆明主要产业是大旅游，外地购买力是主力，大都是想着晚年去养老的。
2020年，疫情出现后，全国旅游行业冻结，尤其是云南，极其惨烈。去年5月左右，我去大理景区，原来500元一夜的民宿，价格变成了100元。古镇小店，基本全数倒闭，昔日热闹的景象，瞬间萧条，外地人不来了。2021年五一期间，昆明96个项目客户平均来访量为245组，其中本地客群占82%，外省客户占4%，州市客户占14%。从34%到4%，需求出现空缺，空缺又撕开了一道大口子。今年小阳春后，昆明房价开始出现阴跌趋势，近几个月跌幅扩大，从呈贡到巫家坝，原来上万元的公寓，现在只有6-7K，2万多的洋房，只需要1万多，2万多的巫家坝核心区，现在出现了1.5万的房源。比如前几天，阳光城滇池半山突然降价，从原本每平米1.6万元降到1万元；江东铂悦湾开盘均价1.1万元，现已降至9600元。最惨的是滇池板块，滇池半山项目从每平米1.5万降至1万左右，别墅、改善房，动不动就是几十万的大降价。新盘下跌出现连环效应，8月11日，昆明市房协会喊了30多家开发商开闭门会议，严令提出：扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止网签。事实上，2021年第一张限价令是昆明发布的，只不过岳阳背了锅。
昆明虽然是云南纵一省之力发展的城市，但横向比较全国其他省会，6700亿GDP的房价，800多万人口，基本只能跟东北一个梯队。1.6万的房价过分透支购买力，必须经过大幅回调，平均房价稳在1.2-1.4之间，最为合理。所以此阶段，大家尽量观望。接下来金九银十打折的新盘很多，不过受到限价令控制，幅度不会很大，但二手房市场不同，炒房客会因为恐慌情绪，开始抛盘放量。当然昆明房价很难回到5年前的8K时代，跟东北不同的是，云南有环境旅游概念，等到未来旅游市场彻底复苏后，买房需求还会逐步涌来。不过昆明的旅游概念，肯定是比不过海南、珠海这些国家重点投资的开放区的，所以在昆明投资，回报天花板不会很高。除此之外，是大理、丽江、西双版纳等城市，房价比昆明跌得还要深。跟昆明省会不一样，这几个城市产业结构更单一，基本只剩下了旅游和农业养殖，外地人不来买房，房价必然倒塌。其实，2018年，我去大理考察，当地房价已经达到了1万2，当时看到漫山遍野的房子，心里发慌，当地人少，工资特别低，单靠外地人炒作的城市，如何支撑房价。出租车司机跟我说，青山绿水是没了，水泥疙瘩倒是一大片。2019年，大理房价涨到了1.3万，全年涨幅20.2%，涨幅高居全球第二，成为西南地区房价唯一上万的非省会城市。接下来恐怕还要继续下跌，像大理、丽江这样的纯旅游城市，房价缺乏支撑，最后也就是在8-9K左右。
最近看了新上线的《天龙八部》，重温了金老爷子的经典，我随后查了地图，发现，大理倒是不变的，但河北，在古代属于辽，就是萧峰出生的地方。能叫上名字的城市，石家庄、保定、唐山、廊坊、秦皇岛，都在不同程度的下跌。从2017年后，石家庄房价登顶每平米2万后，开始漫漫阴跌，至今已经跌至1.3万，跌幅35%左右，稳坐全国前三。我年后写过石家庄的专题，文章写道，第二轮疫情后，石家庄房价会加速见底，房价开始筑底横盘，但反弹是不可能的。现在来看，2环内基本应验，不过非核心区的郊区盘还处于下跌状态，目前多个新房楼盘都在降价，不过力度一般，在5%左右。很多人问我，为什么石家庄不能像其他省会一样，反弹一下。大家都在说石家庄做强省会战略，但其实在2018年时，这个政策就推行了，比如武汉、郑州、长沙、合肥、西安、济南等，都是靠这个加速崛起的。其次，强省会重在资源，石家庄底子其实不错，但错就错在做了河北省会。北京老大哥这些年把河北虹吸个精光，现在开始做京津冀一体化战略，进行反哺，结果带着天津、雄安玩了，三兄弟自成黄金三角，国际庄只能旁边看着。两轮疫情对国际庄的打击是巨大的，经济增速缓慢的基础上，雪上加霜。总之，按照我的判断，3年多35%的跌幅，已经回调充分了，大幅度回调不太可能，毕竟国际庄还有千万人口顶着。国际庄2环内的房子保值抗跌能力还是不错的，有买房需求的刚需，可以酌情上车。但至于投资，某种意义上，逊于昆明，要知道昆明10年人口流入量达到200万，是云南绝对的老大哥。而石家庄，两位老大哥压头，还要被雄安分流，人才留不住，人口流入是昆明的一半，经济还差人家800亿。
接下来是保定、唐山、廊坊、秦皇岛这些城市，行情周期大同小异。基本都是在2016年-2017年开始跟着北京房价疯涨，而后不同程度地阴跌。然而上半年北京反弹，楼市火热，但河北，基本没有一个城市能跟得上。其中廊坊有环京概念，所以在上轮大周期，承接了很多北京投资客需求，房价最高，但现在北京热度下来了，环京复苏的首先是北三县，而廊坊因为距离较远，购买力弱一些。唐山这个城市，很有意思，从2014年开始，经济人口一路下跌，但房价却一路上涨，2017年河北各大城市房价掉头向下，唐山依然逆势上涨。去年我对河北区域进行预测，很多人说我预测错误，称唐山是无敌上涨的标的，不被撼动，我跟他们说：拿7月来说，有楼盘下调房价近4000元左右，唐山最核心的区域凤凰新城，很多楼盘下跌至1.5万元左右。当地慌了，前几天，唐山市政府召开房地产企业座谈会，共约谈10家房地产企业负责人，讨论如何救市，包括打压恶意降价。而且唐山最可怕的是库存问题，带上今年的预期值，去化周期基本可以达到47.7个月，是绝对卖不完的。不出意外，接下来二手房会砸个大坑出来。
今天的楼市，已经不能用过去的逻辑推演了，这是我这段时间最大的感悟。而新的逻辑，就是“以政策导向为主，强支撑面为辅”的新格局。对于产业，科技、工业、互联网、金融等是第一梯队，贸易、消费、旅游是第二梯队，能源、重工业是第三梯队，这切切实实影响着居民人均收入。云南主旅游，经济纯靠外地人拉动，自身没有造富能力，投资风险非常大。旅游城市必须有一定的产业作为支撑面，比如今年三亚、珠海等城市，今年涨势就不错。河北主重工业，财富基本都是国企创造的，导致人均收入差距巨大，购买力薄弱，而现在碳中和，河北厂子在慢慢转移或者关闭，又会进一步导致经济下滑。原来的楼市是赌场，现在的楼市就是“明场”，大家手里的牌都很清楚了，再玩不明白，那就真不能怪任何人了。
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