楼市正式发声：降价来了！

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“宏观冷眼”

最近调控多到发腻，普通人已是见怪不怪。

很多人一句直击天灵盖的回答：调控不是我想要的目的，降房价才是。

毕竟每次调控来都是口嗨，实际上效果如何，房价跌了吗？

欸，这才是大家关注的重点，那调控陆续而至，房价会降吗？

你别说，还真快了。

昨晚，广州二手房指导价出炉！

首批住宅小区指导价公布，天河的保利心语花园参考价9.7万，中海花城湾9.2万，凯旋新世界8.8万。

目前保利心语花园的挂牌均价是15.3万，中海花城湾和凯旋新世界16-17万。

二手房指导价一出，相当于价格腰斩，要8成首付才能拿下。

一下子自损一批接盘客，看来广州要学深圳，成交要凉凉了。

不出意料，广州要撑不住了，接下来最快回调的绝对是上批涨最猛的天河和黄埔。

这次第一批出指导价的小区也恰好集中在天河和黄埔，意图够明显了。

而就在昨天下午3点，国务院新闻办公室举行新闻发布会，相关负责人介绍努力实现全体人民住有所居有关情况。

这场发布会可以说万人瞩目，所有人都想看看接下来还要怎么整楼市。

整个发布会没有提及调控，但3个关键说法，就透露出对房地产接下来的态度。

下决心解决新市民、青年人住房问题——增加保障性住房供给。十四五期间的重点是大力发展租赁，让买不起的人也能租好房，实现住有所居。
力争用三年左右的时间实现整个房地产市场秩序的明显好转——未来3年核心城市的调控几乎没有放松可能，一场长期拉锯战开启了。
不在短时间内大规模拆迁城中村——拆迁暴赚短则3年，长则5-6年不会再有。

从这些说法来看，以后是桥归桥路归路，买房的归买房，租房的归租房。

未来买房和租房会是极度割裂的市场，但短期大批的租赁住房上市，一定会冲击住房市场。

这2-3年降价潮会迎来扑来。

2019-2020年高调上涨的城市，至少会在今明2年高位回落。

那些在爬坡中入场的，熬一熬也就过去了，难就是难在上一轮站在高点杀入的人，得在高点吹一阵冷风了。

下午发布会发完，傍晚广州立马出台二手房指导价。

虽未直接提及，但聪明的城市已经get到潜台词。

也就是说调控还不会停止，而是持续跟上。

说实话，近期的种种高明手段，其实就在预示房价的震荡性回调。

比如这几天土拍带着新规则陆续返场。

典型如深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。

在合理限定土地溢价方面明确，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%。

本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等；

在我看来，这是最值得关注的，其余的暂时可以先略过。

溢价率直接缩减30%，为的就是给房企，尤其是民企房地产企业留够盈利空间，别给人整破产躺平，最后还得政府给擦屁股。

其次是限价“降价”，这等于给新房降价。

新房的倒挂空间让大家都去摇号打新，人为减少二手房需求，加上二手房信贷收紧，都集中倒逼业主降价。

只要人的预期动摇，降价值日可待，要么熬，要么降，你二者选其一吧。

除了深圳，杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%，竞品质试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；

各地新土拍规则陆续有来，万变不离其宗，核心就是稳地价，然后稳房价，部分城市的房价是怕是非回调不可了。

敢从土拍规则下手，从源头降低成本，牺牲的是各地政府的腰包，这招的效果等后续新房入市的时候感受应该更强烈。

深圳8月的二手房成交1979套，连续3个月下跌，7月还有2400多套，现在直接跌破2000套。

一旦量被击垮，价格怎么可能不跌，何况后续大批倒挂新房入市对二手又是一大冲击。

但这就够了吗？

当然不。

前几日，北京率先提出开始推行教师轮岗制来平衡区域内的教学水平，让天价学区房降温。

有人认为只是同区轮岗，效果甚微。

而在我这里看来，这是一种表态，要的不是瞬间达到打击房价的目的，而是要打击业主澎湃不已的信心，只要有个别业主绷不住，高房价就会从内部开始瓦解。

事实上深圳轮岗还没推行，也就执行了大学区制度，深圳天价学区房聚集的百花片区就撑不住了，拍卖降价，实际挂牌也在降价，业主强大且泛滥膨胀的信心已经开始动摇。

而且我的判断是针对学区房的改革，陆续有来。

那这就够了吗，也还不够。

近期“杭州市二手房交易监管服务平台”上线 “个人自主挂牌房源”功能。

很多人表示这是要“消灭”中介，事实上就是将交易平台纳入政府主导的平台，保证信息公开透明，并且能保证业主信息不外露，还能进一步规范二手房交易流程，甚至还能减少中介费用。

这也是个趋势，深圳也曾短暂上线过，并且2020年5月，河南永城“取缔中介”，成立了永城房产信息中心，这是一个政府主导的房地产中介机构。

只是现在功能还不完全，还无法直接上线，也还无法动摇已经成熟的二手房交易结构。

政府做法不是说完全取缔中介，但政府主导的平台能加入竞争，相当于在沙丁鱼堆里加入一条鲶鱼，鲶鱼效应下会迫使二手房交易信息更公开、透明。

行业该整治还得整治，毕竟焦虑情绪的蔓延也从这里发出。

但，这就完了？

不。

前段时间，北京拟“房住不炒”立法，将租金管制也纳入监管，以后租金多少由政府设定上限和幅度，违规还得处罚，这点我之前有分析，想学德国路子，想详细看看的可以点击回看：炒房要犯法！

7月30日，深圳也发布意见，拟将二手房指导价立法，强调租售同权，深圳的二手房指导价以后必然是长期存在的产物，短期无放松可能。

买家要么接受高首付决绝买入二手房，要么摇号买新房，短期买家减少，卖家要卖就一定要降价。

二手房指导价是一种长效机制，短期只会影响成交量，但坚持几年，一定会动摇房价。

昨天的住有所居会议上，也多次强调租房市场，回想今年的单列项租赁用地、租售同权、增加保障性住房供应，都剑指用租房来掣肘买房。

如果房子是拿来住的，那租房就可以了。

多数人唯一的执念不过是房子的金融属性，以及捆绑在一起的公共资源罢了。

金融属性不可能砍死，那就先慢慢改革捆绑的公共资源，打击天价学区房其实就是教育和住房脱钩的先行尝试。

租售同权的逐渐落实，也是为了逐渐瓦解房子捆绑的公共资源属性，只要蛋糕做大，房子够多，房子的稀缺性就没那么凸显。

但这点我觉得是最难的，一线城市蛋糕胚子（地）就这么大，怎么抹奶油都有限，尤其是深圳。

可愿望是美好的，关键靠努力一步步实现。

有希望总比绝望要好。

梳理完今年的强势调控，态度很明确，事实效果也显现。

房企率先不不好过，陆陆续续有房产财报发布，多数利润下滑。

泰禾、恒大、华夏幸福、蓝光危机浮现，万科也不好过，又开始高喊：活下去比什么都重要。

万科发布的半年报显示，出现了2008年以来第一次半年度净利润同比下跌的情况。 合景泰富上半年毛利降6%、净利降22%，不排除卖旧改股权。 佳兆业半年报显示毛利率从去年同期的33.8%微降为30.9%。 世茂集团的中期业绩会上表示公司有出售资产的计划，包括一二线城市核心资产，但优先出售非核心资产。 融创半年报业绩则显示毛利率20.8%，同比下降2.2%，表示将严格控制拿地总量并把握好节奏。 

现在多数房企越来越谨慎，甚至部分为了减负回款已经开始有促销优惠活动。

我们预期的房价下跌，其实已经来了。

二手房方面，深圳、广州、上海的学区房价格有所松动，挂牌价开始有所回调，现在广州又来个二手房指导价，看来还有更多降价盘浮出。

杭州在堵上限购路子之后，二手房成交量下跌40%，接下来二手房一定会有所回调，毕竟杭州的二手房虚高不是一丁半点。

天津、宁波房价也有所回调，郑州、青岛到的疲软态势还在继续，西安再度加码调控，连续涨了60几个月的神话怕是要破灭。

一场轰轰烈烈的降价潮，正缓步走来。

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END

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